Влада посилила вимоги до забудовників. Що сталося
Опубликованно 13.01.2019 00:20
Володимир Путін затвердив поправки в закон про пайове будівництво, згідно з яким використання ескроу-рахунків при залученні коштів пайовиків з 1 липня 2019 року стає обов'язковим для всіх забудовників і проектів. 19 грудня поправки були прийняті Держдумою, а 21-го — схвалені Радою Федерації.
Для забудовників таке рішення влади стало неприємною несподіванкою. Вони вважають, що зміни позначаться на реалізації проектів і цінах, а від проблеми недобудови, з якою стикаються ошукані пайовики, на 100% не захистять. Розповідаємо про їхні побоювання докладніше.
В чому суть поправок
Що каже влада
«Потрібно переходити до банківського фінансування»
Володимир Путін, президент Росії:
— Потрібно переходити до банківського фінансування, кредитування галузі нормальним цивілізованим способом, інакше це не закінчиться ніколи... Ми тримаємо низький профіль вартості житла, за рахунок чого? Хтось отримує житло, але у частини людей гроші вилучаються, а в результаті у них ні грошей, ні житла. Тому, безумовно, потрібно переходити на цивілізовані способи фінансування. А людям, які потрапили в складну ситуацію, безумовно, потрібно допомогти. Дійсно, перед галуззю стоїть завдання будувати 120 млн кв. м, але ми повинні обов'язково припинити практику залучення коштів громадян з безвідповідальним потім поведінкою з їх витрачанням // джерело
«До липня ми повинні підготуватися»
Володимир Якушев, міністр будівництва і ЖКГ Росії:
— З 1 липня 2019 року ми переходимо на проектне фінансування. Пряме залучення грошей громадян забудовниками буде неможливо. До липня ми повинні підготуватися — і банківське співтовариство, і забудовники — для того, щоб цей перехід для будівельної галузі відбувся максимально безболісно // джерело
«Лазівки для недобросовісних забудовників»
Микола Ніколаєв, голова комітету Держдуми з природних ресурсів, власності і земельних відносин:
— Ми бачимо, що зараз починають продавати проекти, де не йде будівництво, а ще просто чисте поле. Щоб реформа пройшла гладко і не з'явилися лазівки для недобросовісних забудовників, які намагаються таким чином для себе на довгі роки продовжити колишній режим фінансування часткового будівництва, ми прийняли рішення і зробили цю поправку про те, що всі проекти, в тому числі поточні, повинні перейти на ескроу-рахунки з 1 липня // джерело
«Ми нарешті переходимо на цивілізовані методи»
Олександр Якубовський, депутат Держдуми, керівник робочої групи від партії «Єдина Росія» по захисту прав пайовиків:
— Набуття чинності закону дозволить вирішити ключові проблеми діючої системи пайового будівництва, з-за яких в країні продовжували з'являтися недобудовані будинки і ошукані пайовики. Зараз у Росії, за даними робочої групи, налічується 175 тис. ошуканих пайовиків і 1225 проблемних об'єктів. Закон кардинально змінює ситуацію на ринку часткового будівництва в країні і забезпечує пайовикам належний захист їх законних прав. Але головне — ми переходимо в цій сфері на цивілізовані методи проектного фінансування з банківськими гарантіями, що забезпечують прозорість і безпека угод з купівлі житла, що будується. Але важливо при цьому також допомогти забудовникам безболісно перейти на нові механізми фінансування, щоб не допустити проблем на ринку житла і зниження обсягів будівництва.
Реакція ринку нерухомості
?«Можлива нова хвиля ошуканих пайовиків»
Антон Борисенко, генеральний директор «Сіті-XXI століття»:
— Прийнятий закон захищає права та інтереси покупців житла, що будується, проте панацеєю від ошуканих пайовиків не стане, оскільки під ударом виявилися проекти, в економіці яких ескроу-схема не закладена. І саме на споруджуваних проектах можуть початися проблеми, а не на тих, які будуть плануватися з урахуванням ескроу-схеми або вже запущені по ній.
«Достроковий» переклад на ескроу-рахунки проектів, в економіку яких це не закладено, може стати причиною як уповільнення будівництва, так і його повної зупинки. Це, в свою чергу, породить додаткову хвилю ошуканих пайовиків, якої могло не бути. Найголовніше зараз — не отримати від закону зворотної дії, коли намагалися захистити права покупців житла, а в результаті створили умови, які можуть погіршити становище усієї галузі. Галузь готова до роботи за новими правилами, проте перехід не повинен бути таким жорстким і швидким.
«Поточні проекти не готові до реалізації за новими правилами»
Ольга Тумайкина, комерційний директор ФСК «Лідер»:
— Фінансова модель поточних проектів не передбачала використання ескроу-рахунків. Підготовчий етап з їх перекладу значно довше, ніж нових проектів, і становить близько шести місяців. Це означає, що забудовникам доведеться переглядати бізнес-модель: де-то зупиняти продажу в споруджуваних комплексах до введення їх в експлуатацію і, звичайно, коректувати ціни в бік підвищення (мінімум на 10%). Якщо великі забудовники зможуть перебудуватися під нові правила гри, то складніше доведеться компаніям з обмеженою кількістю накопиченого капіталу та готового житла у продажу. Цілком ймовірно, що до кінця 2019 року на ринку ще сильніше виявиться тенденція до укрупнення та консолідації. А кінцевий споживач може в підсумку втратити можливість купувати житло на ранній стадії будівництва за доступною вартості.
«Посилиться тренд на зниження доступності житла для покупців»
Дмитро Трубників, фінансовий директор ГК «А101»:
— Від покупки майданчика, побудови фінансової моделі до виходу на будівництво і старту продажів проходить в середньому два роки. Це означає, що економіка проектів, які зараз знаходяться в активній стадії будівництва і продажів, розраховувалася в районі 2015 року. І вона не передбачала переходу на ескроу-рахунки та залучення коштів від банків на весь період будівництва під 4,5–12% річних.
Законодавчі зміни прискорять тренд на зниження доступності житла для кінцевих споживачів. Зміни на ринку почнуться вже з другого кварталу 2019 року, а в повній мірі ринок відчує їх у 2020-м. найшвидший ефект ми побачимо в області скорочення пропозиції і зростання ціни не менше ніж на 10% в самому доступному сегменті житлової нерухомості — квартир, які продаються на низькій стадії готовності будинків.
«Забудовникам доведеться терміново шукати банки, готові видати кредити»
Марія Литинецкая, керуючий партнер компанії «Метриум»:
— Близько 80% всіх девелоперів (понад 3 тис. компаній) будуть поставлені перед необхідністю в найкоротші терміни знайти банк, здатний і бажає видати їм цільовий кредит на завершення поточних проектів. При цьому банки кредитують житлове будівництво лише на 17% і сприймають цю галузь переважно як ризикову з-за високої частки прострочених кредитів (20%), а також низької рентабельності. Очевидно, що в такій ситуації, навіть якщо кредит буде знайдений, побудоване з його застосуванням житло виявиться дорожче, ніж зараз. За нашими оцінками, зростання цін в окремих проектах новобудов може скласти 10-20%, що призведе до зниження конкурентоспроможності забудовників, особливо в регіонах. У довгостроковій перспективі ми побачимо різкий спад в обсягах житлового будівництва і переорієнтацію населення на старий житловий фонд.
?«Кількість забудовників на ринку скоротиться»
Ірина Доброхотова, голова ради директорів компанії «Бест-Новострой»:
— Набуття чинності даного закону призведе до скорочення гравців на первинному ринку і зростання цін не менше ніж на 10-15%. На тлі зростання цін на новобудови піднімуться ціни і на вторинному ринку. Також можна очікувати збільшення випадків злиття і поглинання серед девелоперів. В цілому 2019 рік може виявитися для будівельної галузі досить складним — швидше за все, це буде «ринок покупця». Відповідно, і забудовникам, і ріелторським компаніям доведеться розвивати нові технології продажу, посилювати маркетинг і більш детально орієнтуватися на цільову аудиторію.
Категория: Недвижимость
