Прощай, іпотека: 4 способи продати житло під заставою

Опубликованно 18.01.2019 00:06

Необхідність продати іпотечну квартиру може виникнути несподівано. Наприклад, якщо у позичальника виникли фінансові труднощі або відпала потреба у придбанні квартири. У більшості випадків заставне житло реалізується з метою поліпшення житлових умов, переїзду в більш простору квартиру або інший район, вважають у компанії «Метриум».

Частка іпотечних квартир становить 7-10% від загального обсягу пропозиції на вторинному ринку Москви, повідомила керуючий партнер компанії «Метриум», учасник партнерської мережі CBRE Марія Литинецкая. Таким чином, майже кожна десята вторинна квартира продається з обтяженням по іпотеці (заставі у банку).

Самостійна продаж

Якщо позичальник більше не може нести боргові зобов'язання, він має право продати заставну квартиру. Однак знайти покупця, який погодиться мати справу з іпотечним майном, не так просто. «Кожному хочеться купити квартиру без боргів і зобов'язань, а таких об'єктів на вторинному ринку більш ніж достатньо», — говорить керівник відділу іпотеки і кредитів компанії «НДВ-Супермаркет нерухомості» Ірина Ячменева.

Як взяти іпотеку: покрокова інструкція та рекомендації

Згода кредитора при такій схемі не потрібно, але боржнику слід попередити банк про дострокове погашення кредиту. Сторони укладають попередній договір купівлі-продажу або договір завдатку. Одночасно позичальник отримує від покупця суму, що дорівнює залишку боргу по іпотеці. На ці кошти він виплачує кредит і отримує в банку довідку про відсутність заборгованості і заставну квартиру.

Далі йому необхідно підготувати пакет документів — паспорт, заяву про зняття обтяження, заставну, свідоцтво про реєстрацію права власності або виписку з ЕГРН. «Росреестр перевіряє заявку, і якщо всі документи в порядку, то обтяження з квартири знімається. Завершальним етапом стає підписання вже основного договору купівлі-продажу», — пояснює Марія Литинецкая.

Позичальнику залишиться лише переоформити нерухомість на нового власника та отримати свої гроші. Слід мати на увазі, що за дострокове погашення кредиту банк може зажадати комісію, розповідає старший юрист незалежної юридичної групи «Стрижак і Партнери» Олександр Лысяков.

З залученням кредитора

Є й інший варіант — укладення тристороннього договору з участю кредитора. Для потенційного покупця ця схема надійніше. У першому випадку бажаючий придбати заставну нерухомість ризикує залишитися без грошей і квадратних метрів. «Є ймовірність того, що, погасивши заборгованість, продавець відмовиться від переоформлення квартири. Звичайно, з великою ймовірністю суд стане на бік потерпілого (покупця). Ось тільки повернення внесених коштів може розтягнутися на невизначений час», — говорить Марія Литинецкая.

Іпотека під питанням: як банки відреагують на підвищення ключової ставки

Щоб отримати згоду банку на продаж нерухомості, потрібно написати заяву у вільній формі в будь-якому зручному відділенні банку, пояснює начальник управління іпотечного кредитування МКБ Ірина Простакова. Гроші майбутнього власника квартири при цьому закладаються в дві депозитні комірки. Кошти до першої належать заставодержателю і призначені для погашення боргу по іпотеці, у другій — для виплати решти позичальнику.

«Після цього реєструється договір і надаються документи для розкриття першої клітинки. Слідом за повним достроковим погашенням іпотеки банк знімає обтяження і розкриває продавцю клітинку з різницею між вартістю квартири і залишком по іпотеці», — розповідає Ірина Простакова. Таким чином, погашення застави відбувається одночасно з переходом права власності.

Уступка боргу по іпотеці

Інший спосіб — купити не квартиру, а іпотечний кредит. У цьому випадку новий покупець переоформляє на себе зобов'язання по іпотеці, в результаті чого відбувається зміна іпотечного позичальника і перехід права власності.

Процедура перекредитування майже не відрізняється від звичайного оформлення іпотеки. Покупець точно так само надає в банк пакет документів для розгляду його кандидатури. «Якщо клієнт відповідає умовам, укладається новий договір. Згідно з цим документом житло продовжує залишатися в банківській заставі, але гроші за кредитом виплачує вже інший клієнт», — пояснює Ірина Ячменева з «НДВ».

У такому разі перереєстрацію обтяження в Росреестре з-за зміни власника виробляє сама кредитна організація. А від колишнього позичальника потрібно лише підписати додаткову угоду про переуступку боргового зобов'язання.

«Однак цей спосіб не завжди вигідний для майбутнього покупця, так як разом з необхідністю погашення основного боргу і відсотків, можуть перейти і інші зобов'язання. Наприклад, щодо погашення неустойки у зв'язку з неналежним виконанням договору», — попереджає Олександр Лысяков.

Відмовитися від участі у продажу

При такому способі банк буде вести операцію від початку і до кінця — участь позичальника не потрібно. Ця схема підходить тим власникам, які з якихось причин не можуть особисто контролювати продаж заставної квартири. Наприклад, з-за переїзду в іншу країну, тривалого відрядження або проблем зі здоров'ям.

Тоді банк самостійно організовує пошук покупця і проводить операцію купівлі-продажу. При цьому кредитор бере на себе підготовку всіх документів, що займається оцінкою вартості нерухомості, її страхуванням та зняттям обтяження в Росреестре. Колишньому власнику залишиться лише поставити свої підписи. А покладений йому решту суми можна забрати з банківської комірки одразу після реєстрації операції.

Якщо ж справа дійшла до суду, то кредитор майже напевно буде реалізовувати квартиру сам, попереджає експерт «Юридичного бюро № 1» Юлія Комбарова. «Банк може домогтися права на стягнення заставного майна. У цьому випадку квартира буде продаватися в рамках виконавчого виробництва», — додає генеральний директор компанії «Сучасний захист» Леонід Файнберг.

Категория: Недвижимость