Що потрібно знати про зриви термінів будівництва будинку: 8 фактів
Опубликованно 26.01.2019 00:28
На жаль, в ситуації, коли терміни будівництва і здачі будинку в експлуатацію зриваються, виявляються багато пайовиків. І часто подібні затримки дійсно пов'язані з фінансовими проблемами будівельної компанії, що переводить пайовиків з категорії співінвесторів в категорії постраждалих. Однак затримка строків не завжди однозначно вказує на те, що все закінчиться погано.
Разом з експертами ринку ми склали список фактів, які допоможуть розібратися, що дійсно відбувається на будівництві і на що можна розраховувати, якщо терміни здачі будинку зірвані.
1. Зрив термінів — не рідкість
За статистикою, понад 50% всіх багатоквартирних комплексів в Росії з різних причин здається з порушенням термінів. Причому це не залежить від категорії житла і розмірів будівельних компаній. З затримками здають об'єкти, як великі забудовники, так і малі, причому вдома і стандарт-, бізнес-класу, констатують учасники ринку.
2. Затримка не завжди пов'язана з фінансовими проблемами забудовника
Для зриву терміну передачі ключів потрібні вагомі підстави. Не завжди причина полягає в неблагонадійності девелопера або його фінансові проблеми, особливо якщо продавець вперше порушив строки.
«Одна з поширених причин — труднощі з підключенням об'єкта до комунікацій, — розповіла генеральний директор IKON Development Євгена Акімова. — На ринку надання таких послуг давно склалася монополія, з-за чого постачальники часом не справляються з потоком заявок і тому не можуть в зазначений термін підключити будинок до водо - і теплопостачання. У результаті покупці не отримують ключі вчасно, хоча всі роботи забудовник виконав за графіком. Тому, якщо будинок вже побудований, але не підключений до комунікацій, не варто панікувати і робити які-небудь серйозні дії».
Затримка може бути пов'язана з тим, що держкомісія з різних причин не приймає об'єкт. Наприклад, виявлено дефекти, викликані роботами генпідрядника, неякісними матеріалами, недотриманням технології будівництва. Ці дефекти забудовнику доведеться усувати. Часто затримуються терміни з-за проблем з документацією, необхідною для державної реєстрації об'єкта.
3. Затримка до півроку вважається припустимою
У середньому по Росії порушення строків здачі будинків досягає трьох місяців. Враховуючи існуючу практику введення новозбудованих будинків в експлуатацію, термін затримки до півроку можна вважати допустимим. «Але лише за умови, що забудовником робляться конкретні дії для усунення причин затримки. Більший термін повинен стати приводом для занепокоєння з боку пайовиків», — відзначає генеральний директор компанії «Міель-Новобудови» Наталія Шаталіна.
4. Тривожний дзвінок — відсутність робіт на будівництві
Мляві темпи будівництва — один з вірних ознак того, що на будівництві «щось пішло не так». Якщо техніка стоїть без руху, робітників немає або їх дуже мало, то, швидше за все, будівництво призупинено або його темпи знижені до мінімуму. Додатково має насторожити, що забудовник перестає інформувати про ситуацію на будівельному майданчику.
«Якщо девелопер раз в тиждень регулярно викладав на сайт фотозвіт про стадії будівельної готовності, а тепер став робити це рідше і в цілому обмежується певними ракурсами, то, ймовірно, в проекті не все гладко, — пояснює Євгенія Акімова. — Тривожна ознака, якщо на сайті зникли трансляції з відеокамер, за яким у будь-який час доби можна відстежити активність робіт. Недобре також, якщо девелопер відмовляється від проведення для клієнтів екскурсій по споруджуваного об'єкта, притому що такі раніше мали місце».
5. Будівельні роботи можуть бути не видно
Потрібно розрізняти ситуації, коли будівництво завмерло на етапі зведення середніх поверхів і коли пайовикам просто не видно, які ведуться роботи.
«Деякі пайовики болісно реагують на відсутність кранів на будівництві, — зазначає голова ради директорів компанії «Бест-Новострой» Ірина Доброхотова. — Але це нормально, коли перші корпуси вже побудовані, а корпуси наступних черг знаходяться ще на нульовому циклі. Йде підготовча робота, риють котлован — і крани приганяти ще рано. На цей період забудовник може тимчасово відмовитися від оренди кранів, уникаючи великих витрат. Між тим у вже збудованих корпусах можуть активно вестися внутрішні роботи.
6. Забудовник повинен повідомити пайовиків про перенесення строків
Законом визначено, що забудовник зобов'язаний за два місяці до прострочення письмово повідомити пайовиків про затримку будівництва і запропонувати підписати додаткову угоду на продовження строку. При цьому він повинен вказати нові терміни здачі об'єкта в експлуатацію. Невиконання цієї вимоги передбачає адміністративну відповідальність забудовника у вигляді штрафу.
«Надійні компанії намагаються максимально розкривати інформацію про причини затримок і терміни їх усунення, — зазначає керівник юридичного департаменту агентства нерухомості «Бон Тон» Дмитро Логінов. — Крім інформації від самого забудовника відомості можна отримати з цілого ряду джерел, починаючи від державних органів і закінчуючи соціальними мережами».
7. Пайовик має право вимагати виплати неустойки
Пайовик має право на отримання неустойки за кожний день прострочення в передачі квартири (якщо він не підписував згоду на перенесення термінів). Але, як зазначає Ірина Доброхотова, існуюча практика показує, що суди не присуджують неустойку у повному розмірі, так як це може призвести до банкрутства компанії або компанія вже банкрут і коштів на виплату неустойки у неї просто немає.
Нерідко ситуацію посилює дотермінове стягнення штрафних санкцій з боку пайовиків, зазначає Дмитро Логінов. «Найчастіше пайовики, не дочекавшись введення будинку в експлуатацію, звертаються з позовами до суду та отримують рішення, за яким мають право вимоги суми неустойки за кожний день прострочення, — пояснює експерт. — Однак це добре для кожного пайовика окремо і погано для всіх пайовиків у сукупності. Для завершення робіт забудовнику необхідно стабільне фінансування, яке неможливе, якщо на банківські рахунки постійно надходять виконавчі листи з вимогами списання сотень тисяч рублів. У підсумку ситуація тільки погіршується і в кінцевому підсумку може призвести до банкрутства забудовника».
8. Можна вимагати добудувати квартиру або повернути гроші
Якщо терміни введення в експлуатацію зірвані, а стадія готовності будинку далека від завершальної, у пайовиків є два варіанти. Якщо об'єкт повністю побудований, але не підключений до мереж, варто домагатися повної готовності будинку і вимагати саме квартиру. Якщо будівництво встала на нулі або на рівні першого-другого поверху, є сенс спробувати повернути гроші, зазначає Ірина Доброхотова.
«Шанс одержати назад гроші є до початку процедури банкрутства, — пояснює керуючий партнер компанії «Метриум» Марія Литинецкая. — А після визнання забудовника банкрутом пайовики потрапляють у третю чергу кредиторів. Але зазвичай фінансовий стан забудовників, які близькі до краху, настільки плачевний, що гроші можна не розраховувати. Тому слід йти по другому шляху — вимагати компенсацій у держави. Для цього необхідно, щоб незавершений РК визнали проблемним об'єктом. Після банкрутства це відбувається автоматично. До банкрутства повинно пройти не менше шести місяців з моменту припинення будівництва».
Після визнання об'єкта довгобудом його пайовики включаються в списки постраждалих учасників пайового будівництва. На рівні кожного регіону — свій список. Ці люди в порядку черги вирішують питання з допомогою влади та інших девелоперів. Ним передбачена виплата компенсації з бюджету, якщо об'єкт знаходиться на нульовому циклі будівництва. При високій готовності місцеві влади можуть знайти нового девелопера для завершення будинку.
Категория: Недвижимость
