Що чекає ринок нерухомості Москви в 2019 році
Опубликованно 27.01.2019 00:02
У 2019 році експерти ринку нерухомості Москви, опитані редакцією «РБК-Нерухомість», не очікують повторення рекордів минулого року по попиту на житло як на первинному, так і на вторинному ринку. Також аналітики не прогнозують суттєвого зростання цін на квартири. Збільшення середньої вартості 1 кв. м може відбутися в сегменті новобудов у зв'язку з переходом на проектне фінансування, але його будуть стримувати зростання іпотечних ставок і великий обсяг пропозиції на ринку.
На ринку офісної нерухомості прогнозується збільшення обсягів введення нових проектів, на столичних вулицях очікується подальше переформатування операторів стріт-ритейлу. Детальніше про розвиток столичної нерухомості — в прогнозах провідних аналітиків.
«Зберегти попит можна буде тільки при зниженні цін на житло»
Олег Репченко, керівник аналітичного центру «Індикатори ринку нерухомості IRN.RU»:
— В 2018 році на ринках первинної та вторинної нерухомості Москви стався сплеск попиту. Однак навіть зростання числа угод (майже в півтора рази на ринку новобудов і більш ніж на чверть на вторинну нерухомість) не вилився у відчутне зростання цін. Ціни в обох сегментах підвищилися приблизно на 3%, склавши за підсумками року в середньому 172 тис. руб. за 1 кв. м на вторинне житло і 203 тис. руб. на первинне. При цьому основний попит на новобудови був сконцентрований в сегменті до 180 тис. руб. за метр. На вторинному ринку також швидше всього вимивались тут бюджетне житло — панельні будинки в спальних районах в більш дешевих округах.
Справа в тому, що цей попит зумовлено не зростанням доходів населення, а, в першу чергу, дешевою іпотекою. Так, зростання видачі іпотеки випередив зростання угод з нерухомістю — число іпотечних угод збільшилася приблизно на 70%. Однак на тлі збільшення ключової ставки ЦБ іпотека буде дорожчати, тому вже не зможе забезпечити таку підтримку ринку. В цих умовах зберегти попит можливо тільки при зниженні цін на житло. Тому дно ринку поки не досягнуто. За нашими прогнозами, це може відбутися через два роки, і до того моменту середні ціни можуть втратити ще близько 20%.
Продавці на вторинному ринку будуть неохоче знижувати цінник, що відіб'ється на попиті на квартири. На первинному ринку в ліквідних проектах ціни почнуть підвищувати по мірі зростання стадії будівельної готовності. Однак нові проекти стануть виходити в більш дешевих сегментах, тому середня вартість метра буде знижуватися, навіть незважаючи на зростання ПДВ та перехід на ескроу-рахунки.
«2019 рік стане переломним для столичного ринку новобудов»
Марія Литинецкая, керуючий партнер компанії «Метриум», учасник партнерської мережі CBRE:
— Однозначно можна сказати, що 2019 рік стане переломним для столичного ринку новобудов, так як в середині року відбудеться різка зміна моделі фінансування житлового будівництва. Заміна коштів пайовиків банківським кредитом повинна підштовхнути ціни на житло, що будується вгору. У всякому випадку собівартість будівництва збільшиться, а ось коригування цінової політики вже буде залежати від конкретної ринкової ситуації. За нашими оцінками, ціни можуть зрости на 10-15%, проте далеко не всі девелопери підуть на таке підвищення, щоб не втратити покупців. В цих умовах отримають поширення знижки та дисконтні програми. Крім того, будуть переглядатися проекти забудови з метою оптимізації витрат під поточний рівень кінцевих цін. Принаймні, зниження цін потенційним покупцям новобудов у новому році очікувати не слід.
Що стосується обсягу пропозиції, то він буде поступово скорочуватися, а вихід в продаж нових об'єктів сповільниться. У певних локаціях навіть можливий дефіцит нового житла. Очевидно, що банки не готові кредитувати всіх працюючих на ринку девелоперів, тому обмеження доступності кредиту призведе до зниження темпів будівництва і введення житла в найближчі роки.
До середини 2019 року і в другій його половині попит почне зменшуватися, так як фіскальна і інфляційна навантаження на населення зростає, а іпотека — дорожчає. В цілому можна припустити, що 2019 рік не буде настільки ж успішним для ринку новобудов, як пішов 2018-й.
«Не передбачається ні сильного падіння, ні сильного зростання»
Сергій Шлома, директор департаменту вторинного ринку компанії «Інком-Нерухомість»:
— Купівельна активність у цьому році буде поступатися показниками 2018 року, до чого призведе комплекс причин, серед яких підвищення ставок по іпотеці при невисокій платоспроможності населення, зросла за минулий рік вартість вторинної нерухомості та істотне скорочення пропозиції, особливо найбільш бюджетних об'єктів. Швидше за все, за кількістю авансів і угод 2019-й зрівняється з 2017 роком. Відповідно, ми не очікуємо, що з цінами на вторинці відбудуться істотні зміни: не передбачається ні сильного падіння, ні сильного зростання, і протягом року середні цінові показники, як ми припускаємо, залишаться на тому ж рівні, що і зараз.
Однак якщо на ринку новобудов в 2019 році відбудуться кардинальні перестановки (наприклад, почнеться різке збільшення вартості нового житла з-за змін у фінансуванні забудовників), то вони можуть відбитися і на ціновій картині у вторинному сегменті. Також у разі серйозного погіршення російської економіки активність покупців з великою ймовірністю знизиться, що призведе до зменшення цін на вторинну нерухомість. Однак подібні варіанти розвитку подій представляються нам малоймовірними.
У 2018 році ситуація змінилася: головною дійовою особою на вторинному ринку був продавець, так як покупці більше не могли дозволити собі довго ходити на перегляди, адже з-за підвищеного попиту вони ризикували залишитися біля розбитого корита. А в 2019 році вторинний ринок буде, так сказати, нейтральною територією: обсяг пропозиції перестане скорочуватися, як це було в минулому році, він або залишиться приблизно таким же, як зараз, або трохи збільшиться, ціни зафіксуються на поточному рівні. Тому в 2019 році ми будемо спостерігати рівновагу у відносинах продавців і покупців.
«Ніяких значних змін на ринку оренди в 2019 році ми не очікуємо»
Марія Жукова, керуючий директор компанії «Міель-Оренда»:
— Ніяких значних змін на ринку оренди в 2019 році ми не очікуємо. Як і раніше, основна частка і попиту, і пропозиції залишиться в сегменті економ-класу. Можна очікувати, що максимальний попит в 2019 році, як і в 2018-му, припадатиме на ціновий діапазон від 25 до 40 тис. руб. В цьому діапазоні розглядають для себе житло кваліфіковані фахівці, які приїхали до Москви з інших регіонів, молоді сім'ї, які планують покупку власного житла в іпотеку і тимчасово живуть в орендному, і т. д.
Попит на оренду міської нерухомості як і раніше високий, так як Москва як центр ділової і фінансової активності приваблює до себе орендарів з інших міст і регіонів. Протягом останніх років ми не відзначали жодних різких цінових змін на ринку оренди, лише в межах цінової похибки. Новий рік, швидше за все, не стане винятком, так як ми не бачимо передумов ні до помітного зростання цін, ні до їх зниження.
«У кращому випадку попит збережеться на торішніх позначках»
Дмитро Халін, керуючий партнер агентства елітної нерухомості Savills в Росії:
— В 2018 році попит на елітне житло як на первинному, так і на вторинному ринку зріс у 1,5 рази. Головні причини високої минулорічної активності покупців — розширення пропозиції новобудов і суттєва корекція цін на готові квартири. Думаю, що навіть при найоптимістичнішому сценарії попит в кращому випадку збережеться на торішніх відмітках. Набагато ймовірніше зниження кількості угод на 10-15%.
У 2019 році до висновку на ринок готувалося як мінімум 11 нових елітних комплексів з сумарним числом квартир та квартир, що перевищує 1,7 тис. Це на 20% більше, ніж у 2018 році. Останні зміни законодавства про пайовому будівництві напевно скорегують ці оптимістичні плани. Цілком ймовірно, що третина перспективних проектів буде відкладена, інші вийдуть на ринок по більш високій, ніж передбачалося раніше, ціною. На 10-15% подорожчають і ті проекти, які експонуються на ринку вже зараз. В результаті сегмент елітних новобудов може недорахуватися до чверті угод у порівнянні з торішніми показниками.
На вторинному преміальному ринку, навпаки, можна розраховувати на пожвавлення попиту до 10%. Останнім часом даний сегмент відчував потужне ціновий тиск з боку нових проектів. Схоже, що з 1 липня 2019 року ці часи закінчаться. А значить, вторинні квартири стануть більш цікаві.
«Очікуємо розвитку позитивних трендів на ринку офісної нерухомості»
Костянтин Лосюков, директор департаменту офісної нерухомості компанії Knight Frank:
— В 2019 році ми очікуємо розвитку позитивних трендів на ринку офісної нерухомості Москви, які вже намітилися у минулому році. По-перше, прогнозується зростання нового будівництва, який може доходити до двократного збільшення порівняно з 2018 роком, — заплановано до виходу на ринок близько 400 тис. кв. м. Тепер, коли на ринку відчувається явне пожвавлення орендарів, а в ряді локацій навіть намітився дефіцит пропозиції на тлі високого попиту, забудовники повернулися до запланованих раніше проектів.
По-друге, попит, найімовірніше, залишиться в цілому на рівні 2018 року, тобто обсяг чистого поглинання складе 650-700 тис. кв. м. При збереженні стабільного попиту частка вакантних площ продовжить знижуватися приблизно на 1-2 п. п. Позитивні настрої на ринку у зв'язку з обопільною активізацією орендарів і девелоперів підігріють зростання ставок на 3-5% в рік.
По-третє, якщо говорити про найбільш помітних тренди 2019 року, слід згадати розвиток сегмента коворкінг, який у руслі загальносвітових тенденцій буде активно рости. Очікується, що вже в 2019 році обсяг пропозиції коворкінг може збільшитися приблизно на 20-30% від сьогоднішніх 130 тис. кв. м.
«Профіль операторів продовжить змінюватися в бік підприємств громадського харчування»
Марина Малахатько, директор відділу торгових приміщень компанії CBRE в Москві:
— Зростання операторів мас-маркету продовжиться: різке збільшення ціни паркування в центрі Москви призведе до того, що кількість орендарів, які працюють в даному сегменті, зросте, витіснивши операторів, розрахованих на покупців середніх і середніх+, які підуть у нішеві проекти з гостьовим паркінгом. Люксові оператори залишаться в межах традиційного торгового трикутника в районі Петрівки — Цуму.
Профіль операторів продовжить змінюватися в бік підприємств громадського харчування: ринок громадського харчування поки все ще далекий від насичення, а розвиток таких сервісів, як Delivery Club і «Яндекс.Їжа», дозволяє стріт-фуду покривати не тільки поточний пішохідний трафік, але і активно розвивати онлайн-продаж готової їжі з доставкою.
Fashion і б'юті продовжать обережне розвиток на ключових вулицях, найбільш затребуваними в таких операторів, як і раніше, залишаються Кузнецький Міст, Микільська, Велика Дмитрівка, Петрівка, Тверська. Вакансія у центральних торгових коридорах, як і раніше, стане знижуватися за рахунок ротації і, за нашими оцінками, складе менше 5% у цьому році. Ставки оренди продовжать корекцію в залежності від вулиці, плавно знижуючи верхню цінову межу.
Категория: Недвижимость
