Маленький бюджет: як купити дешеве житло на московському ринку

Опубликованно 28.01.2019 00:10

Житло в Московському регіоні складно назвати дешевим. Але і тут можна знайти порівняно недорогі квартири як на первинному, так і на вторинному ринку. Проте покупцям з маленьким бюджетом доведеться потрудитися, відстежуючи і уважно вивчаючи все, що пропонується в нижньому ціновому сегменті.

Розповідаємо, де шукати, як зорієнтуватися в низьких цінах і як відсіяти потенційно небезпечні пропозиції.

Новобудови

Де шукати бюджетні пропозиції

Головні параметри пошуку — площа, місце розташування, стадія готовності будинку і статус житла. Відповідно, самі бюджетні квартири мають маленький метраж, знайти їх можна в новобудовах, що знаходяться на початкових стадіях будівництва та розташованих на околицях і за МКАД. Апартаменти зазвичай дешевше квартир, що теж потрібно враховувати, якщо принциповий розмір бюджету покупки.

«Інші особливості бюджетних пропозицій — погана транспортна доступність, відсутність обробки, нижні поверхи», — зазначає керівник відділу аналітики і проектного консалтингу Est-a-Tet Наталія Бланкова.

Керуючий партнер компанії «Метриум» Марія Литинецкая:

— У забудовників часто бувають знижкові акції, які можна відстежувати. З допомогою знижок забудовник прагне підігріти інтерес до проекту, охопивши більшу кількість клієнтів за рахунок зниження порогу входу в проект. Однак потрібно бути готовими до того, що знижки можуть виявитися маркетинговим ходом. Приміром, у рекламі вам обіцяють квартиру від 3 млн. руб., а коли ви приїжджаєте на об'єкт, виявляється, що саме цей варіант вже заброньовано і в продажу залишились квартири від 3,5 млн руб. Або ж квартира за 3 млн руб. є в наявності, але знаходиться вона у галасливої дороги на першому поверсі. У таких випадках знижка стає для забудовника не способом закрити дірки в бюджеті, а додатковим маркетинговим інструментом для залучення попиту.

Як швидко розкуповуються дешеві квартири

Дешевих і маленьких квартир в новобудові, як правило, спочатку закладається небагато, і такі варіанти йдуть в першу чергу. «Якщо, звичайно, ця квартира є найдешевшою не з тієї причини, що розташована «вікна у вікна» або з торцевої сторони, тобто належить до розряду неліквідних», — відзначає голова ради директорів компанії «Бест-Новострой» Ірина Доброхотова.

Найдоступніші за ціною пропозиції дійсно розпродаються першими. В результаті у вже введених в експлуатацію будинках рідко можна зустріти нереалізовані студії і однокімнатні квартири, зате об'єкти більшої площі зазвичай залишаються останніми.

Втім, як відзначає генеральний директор компанії «Міель-Новобудови» Наталія Шаталіна, конкретно у студій обмежена цільова аудиторія — не всі готові придбати житло такого невеликого метражу і з нестандартним плануванням. Все-таки частіше попитом користуються невеликі, але класичні квартири.

Студії і однушки

Найдоступніший варіант на ринку новобудов — студії. І хоча по вартості «квадрата» це найбільш дорогі пропозиції, за рахунок маленького метражу вони найдешевші по загальному бюджету покупки.

«Всі доступні студії в Москві мають невелику площу — від 19 до 25,5 кв. м, — пояснила Марія Литинецкая. — Причому найбільші студії (25,5 кв. м) за низькою ціною пропонуються тільки за межами МКАД».

На столичному ринку новобудов трапляються пропозиції від 2,4 млн руб. за 19,8 кв. м. В сегменті квартир за ту ж ціну (близько 2,5 млн руб.) можна купити студію площею побільше — 26,2 кв. м.

Якщо говорити не про студіях, а про класичних однушках, то в межах Старої Москви, за даними «Бест-Новобудови», найбільш дешеві пропозиції (у бюджеті від 4 млн руб.) продаються в 20 житлових комплексах. Всі ці проекти знаходяться на різних етапах будівельної готовності.

Найдоступніший на сьогоднішній день варіант — квартира площею 23,4 кв. м на Дмитрівському шосе, її вартість — 2,79 млн руб., розповіли в компанії «Міель-Новобудови». У Новій Москві найдешевший варіант — однушка площею 40,9 кв. м у селищі Роговий, її вартість становить 2,21 млн руб.

Вторинне житло

Які квартири найдешевші

На вторинному ринку шукати недорогі пропозиції коштує в спальних районах, поблизу МКАД і не в пішій, а в транспортній доступності від станцій метро. Також за низькими цінами часто пропонуються квартири з яким-небудь вадою: це може бути зношений стан житла, перепланування, поганий вигляд з вікна, близькість ЛЕП, кладовища або гомінкої траси.

Крім того, як у Москві, так і в області, має сенс розглядати непрестижні напрямку. «Східне напрям традиційно саме бюджетне, в першу чергу, через велику завантаженість автодоріг, — пояснив керівник офісу «В Балашисі» компанії «Міель-Мережа офісів нерухомості» Роман Стрільців. — То ж можна сказати і про південно-сході області. А ось на заході і північно-заході Підмосков'я бюджетне житло можна знайти тільки на значному видаленні від Москви».

За даними «Інком-Нерухомості», найбільш бюджетний округ Старої Москви з вартості вторинного житла (в межах МКАД) — ЮВАО. Середня ціна пропозиції 1 кв. м там дорівнює 144,5 тис. руб., середня вартість квартир — 8,3 млн руб. В Підмосков'ї найдешевша вторинка пропонується в Каширському районі — 20,9 тис. руб. за 1 кв. м, загальний бюджет покупки — 1,5 млн руб.

Найдешевші пропозиції на вторинному ринку Московського регіону (листопад 2018 р.)

Локація Матеріал будинку Поверх Кімнатність Вартість, млн руб. Стара Москва, р-н Донской (ЮАО) Цегла 1 Студія 2,9 Стара Москва, р-н Любліно (ЮВАО) Панель 1 Студія 3,5 Стара Москва, р-н Вешняки (ВАО) Панель 7 1 3,6 Нова Москва, сел. Первомайське (ТАО) Моноліт 1 Студія 1,8 Нова Москва, сел. Марушкинское, дер. Соколове (НАО) Панель 1 1 2,4 Нова Москва, сел. Новофедоровское, дер. Зверево (ТАО) Панель 2 1 2,5 Підмосков'ї, смт Фряново, Щолковський р-н Цегла 5 Студія 0,6 Підмосков'ї, сел. Бакшеево, Шатурський р-н Цегла 4 1 0,67 Підмосков'ї, сел. Бакшеево, Шатурський р-н Цегла 4 2 0,69

Таблиця: «Інком-Нерухомість»

Серед бюджетних пропозицій на вторинному ринку нерідко трапляються об'єкти з серйозною переплануванням, коли одну квартиру розбивають на кілька студій. Ціна таких об'єктів — близько 2-3 млн руб.

Проблемні об'єкти за низькою ціною

Займаючись пошуком самого дешевого житла на вторинному ринку, завжди треба пам'ятати про безкоштовний сир у мишоловці. Занадто низька ціна, швидше за все, говорить про те, що у квартири нечиста юридична історія: є проблеми з документами, прописаними мешканцями, спадщиною, права власності і т. д.

Варіанти з дисконтом більше 25% від середньої ринкової ціни ріелтори взагалі не рекомендують розглядати, оскільки навіть при виникненні непередбачених сімейних обставин власники вкрай рідко йдуть на такі великі знижки. Тому краще орієнтуватися на середню ціну по ринку.

Квартири-пастки: чим небезпечно занадто дешеве житло

Директор офісу продажів вторинної нерухомості Est-a-Tet Юлія Димова підкреслює, що ймовірність знайти на передноворічному вторинному ринку житло за мінімальною ціною близька до нуля, тому є величезний ризик натрапити на проблемний об'єкт, отримавши в подарунок складності з документами.

«Сильно занижена ціна повинна насторожити покупця і навести його на думку про шахрайство, — вважає директор департаменту вторинного ринку компанії «Інком-Нерухомість» Михайло Куликов. — А якщо продавець ще й наполягає на швидкому укладанні угоди, відмовляючись звернутися в надійне агентство нерухомості, то це тим більш підозріло. У всіх випадках, коли нерухомість пропонується за заниженою ціною, у продавця необхідно з'ясувати причину продажу об'єкта, а також (по можливості) отримати документальне підтвердження його доводів».

До речі, на вторинному ринку серйозне зниження ціни теж може виявитися маркетинговим ходом. «Зателефонувавши за оголошенням, покупець може почути, що за цю квартиру вже внесений аванс, але є такі варіанти, правда, трохи дорожче, — пояснює Ірина Доброхотова. — Тобто, розміщуючи таке оголошення, ріелтор за фактом пропонує клієнтам абсолютно реальні, безпечні, але просто більш дорогі варіанти».

Як ловити гарні пропозиції

Безпечні і дешеві об'єкти на вторинному ринку можна знайти, хоча їх дуже мало, відзначають ріелтори. Бувають випадки, коли з-за складних життєвих обставин (наприклад, потрібно якнайшвидше отримати велику суму на медичну операцію або продати квартиру перед від'їздом в інше місто або за кордон) людям доводиться виставляти свою власність на продаж нижче її ринкової вартості.

Директор департаменту вторинного ринку компанії «Інком-Нерухомість» Михайло Куликов:

— Зловити дешевий об'єкт досить важко — попит на доступне житло зараз високий, варіанти швидко йдуть. Тому звичайній людині вкрай складно вчасно відхопити такий лот, особливо коли йому доводиться «працювати ліктями» поряд з іншими покупцями. Середні терміни експозиції квартир вартістю до 5 млн руб. складають всього 18 днів. При цьому на продаж квартир за ціною від 5 млн до 10 млн руб. йде більше місяця, від 10 млн до 15 млн руб. — більше двох місяців. Квартири, експоновані за ціною понад 15 млн руб., не користується великим попитом у покупців, тому вони можуть висіти на ринку до п'яти місяців.

По-перше, потрібно постійно моніторити ринок і чекати хороших пропозицій, бути напоготові, а як тільки такий варіант знайшовся — трохи поторгуватися, але здійснити операцію якомога швидше, щоб не упустити зручний для покупки випадок, радить Роман Стрільців.

В базах оголошень зазвичай є опція, яка передбачає оповіщення в разі появи нових об'єктів у певній локації або про зниження ціни на вибраний раніше об'єкт, нагадує Ірина Доброхотова.

По-друге, варто звернутися до професіоналів, які швидше знайдуть безпечний і прийнятний за ціною варіант. Марія Литинецкая зазначає, що найдоступніші пропозиції вторинного ринку, які виходять в продаж, часто навіть не потрапляють у відкриті загальнодоступні бази. Вони відразу ж передаються на розгляд потенційно зацікавленим клієнтам, які якраз чекають такої пропозиції.

Найбільше відповідних можливостей у великих ріелторських агентств, але зазначимо, що агентська комісія у них зазвичай вище, ніж у приватників.

Категория: Недвижимость