Зростання або зниження: що буде зі ставками по іпотеці в 2019 році
Опубликованно 18.02.2019 00:12
Ще рік тому влада всерйоз розмірковували про перспективу зниження ставок до 6%. Однак у січні 2019-го глава Мінбуду Росії Володимир Якушев повідомив у Держдумі, що потенціал подальшого зниження ставки по іпотеці вичерпаний. Одночасно з цим глава Ощадбанку Герман Греф, навпаки, заявив, що інфляція стабілізується у другій половині цього року, і це призведе до зниження іпотечних ставок.
«РБК-Нерухомість» розпитала експертів ринку нерухомості про їхні очікування — будуть і далі зростати ставки по іпотеці, зупиняться або очікується їх зниження.
«Зростання ставок завершиться до початку літа»
Сергій Гордейко, керівник аналітичного центру компанії «Русипотека»:
— Незважаючи на деяке уповільнення темпів зростання, в 2019 році не відбудеться падіння обсягів кредитування. Можливе повторення результатів минулого року, а в оптимістичному варіанті навіть збільшення обсягу кредитування на 10%. Може бути видано іпотечних кредитів на суму 3,0–3,3 трлн руб.
Зростання ставок почався в липні 2018 року і закінчиться в квітні-травні 2019-го, а далі почнеться плавне зниження. В той же час можуть відбуватися різноспрямовані рухи всередині загального тренду підвищення. Наприклад, хто-небудь проведе акцію і знизить ставку для певних клієнтів і об'єктів. Одночасно на ринку можуть пропонуватися кредити під 10,5% і 12%. У 2019 році середня ставка усіх виданих за рік кредитів може скласти 10%.
Зниження ставок залежить від загальної економічної ситуації і дій влади. Ринок іпотечного кредитування концентрований і політизований. В сукупності з великою часткою кредитів, пов'язаних так чи інакше з державою (не менше 85%), можна припустити, що при найменшій можливості ці банки спробують знизити ставку і збільшити обсяги кредитування.
«Ощадбанк може знизити ставки при низькому попиті»
Тетяна Саксонцева, керуючий партнер компанії «Міель-Мережа офісів нерухомості»:
— Що стосується Ощадбанку, лідера країни по іпотеці, — тут все залежить від того, який обсяг кредитного портфеля він збере в цьому році. Не раз банк був піонером у питанні зниження ставок і, якщо інтерес іпотечних позичальників буде зниженим, може скоротити ставку.
У зв'язку з введенням нових правил собівартість будівництва зросте, а відтак і ціни. Відразу два значення — іпотечної ставки та вартості об'єкта — поповзуть вгору, що може погано позначитися на продажах. Тому, щоб підтримувати рівновагу на ринку, найімовірніше, іпотечні значення, за логікою, повинні знижуватися. Однак якщо глава Мінбуду заявив, що потенціал зниження ставок вичерпаний, значить є певні економічні обґрунтування.
«Іпотечного буму не буде»
Сергій Шлома, директор департаменту вторинного ринку компанії «Інком-Нерухомість»:
— Платоспроможність населення залишається невисокою, реальні доходи громадян (і це підтверджують офіційні джерела) скорочуються, і в цих умовах для більшості споживачів іпотека — єдина можливість вирішити свої житлові питання. Тому чим дорожче кредитування, тим менше угод відбувається на ринку нерухомості.
Що ж стосується 2019 року, то дуже хочеться вірити, що іпотечні ставки залишаться на поточному рівні, при цьому ми готові до того, що вони піднімуться ще вище, хоча і не дуже сильно. Тоді як сценарій, при якому вони могли б знизитися, представляється нам у короткостроковій перспективі вкрай малоймовірним. Для цього необхідно, щоб і в зовнішньополітичній, і внутрішньоекономічній сфері у нас настало повне благоденство, передумов до чого ми поки не спостерігаємо.
Купівельна активність на вторинному ринку житла Москви в новому році може поступатися показниками 2018-го — за нашими оцінками, вона буде порівнянна з 2017 роком. З урахуванням того, що середня вартість вторинної нерухомості в столиці за підсумками 2018-го відчутно збільшилася (з 178,1 тис. руб. до 203,2 тис. руб. за 1 кв. м, тобто на 14,1%), а іпотека стала менш доступною, ми змушені визнати, що в 2019-му не станеться ні іпотечного, ні купівельного буму.
«Зростаючі ставки змусять позичальників задуматися»
Ірина Доброхотова, голова ради директорів компанії «Бест-Новострой»:
— Якщо інфляцію вдасться стабілізувати, банки дійсно можуть перестати підвищувати ставки. Але такий поворот подій в нашій сьогоднішній нестабільній економічній ситуації здається малоймовірним. Швидше, навпаки, у 2019 році ставки будуть рости. За нашими оцінками, до літа вони можуть досягти 11-11,5%, але і потім, в другій половині року, передумови до відновлення зниження ставок зовсім не очевидні: санкції поки ніхто скасовувати не планує, а їх дія істотно послаблює рубль, що призводить до зростання інфляції. Також однією з причин зростання інфляції може стати підвищення ПДВ. У підсумку банки будуть змушені вести обережнішу політику, і підвищення ставок за кредитами стане одним з основних інструментів цієї політики.
До речі, в цьому є і деяка користь — з урахуванням високого рівня закредитованості населення в Росії зростання ставок за кредитами може певну частину потенційних позичальників змусити задуматися, чи варто приймати на себе зобов'язання, з якими вони не зможуть впоратися.
«Потрібно дочекатися рішення Центробанку про ключовою ставкою»
Кирило Игнахин, генеральний директор компанії Level Group:
— Оцінювати реальність прогнозів в Росії практично безглуздо. І на сьогоднішній день немає передумов для зменшення вартості житлових кредитів. Більш того, Центробанк не перестає залякувати галузь розмовами про іпотечне міхурі, тому підвищення ставок по кредитах, навіть якщо воно тимчасове, перешкоджати не буде. Позитив у підвищенні ставок бачить і глава Ощадбанку: Греф каже, що це навіть добре, якщо попит на іпотеку трохи охолоне. Тобто у ключових інститутів, що впливають на іпотеку, є консенсус щодо підвищення ставок. В таких умовах навряд чи варто очікувати чергового витка збільшення доступності іпотечного кредитування.
Я вважаю, що нам слід дочекатися найближчого засідання правління Банку Росії, на якому буде розглядатися питання підвищення ключової ставки. Воно відбудеться 8 лютого. Якщо Центробанк збереже ключову ставку на поточному рівні (7,75%), то це стане в цілому позитивним сигналом, який дасть надію на те, що іпотека не буде дорожчати швидко, а ставки стабілізуються на певному прийнятному рівні. Якщо ж ключова ставка зросте, то іпотека від 11-12% річних вже не за горами.
«Дешеві кредити можуть виявитися незатребуваними»
Марія Литинецкая, керуючий партнер компанії «Метриум»:
— В реаліях поточної економічної політики, звичайно, потенціал для скорочення ставок по іпотеці дійсно вичерпано. Більш того, доступність житлових кредитів не тільки не підвищується, але й знижується в останні кілька місяців. Політика уряду сприяє прискоренню інфляції, а Центральний банк з нею бореться підвищенням ключової ставки. Фактично відбувається вилучення з економіки вільних коштів, гроші дорожчають, ставки по кредитах ростуть. У такій парадигмі чи слід очікувати зниження ставок по іпотеці, тому оцінка міністра будівництва вірна.
З іншого боку, цілком може виявитися прав і глава Ощадбанку. Зараз економіка переживає інфляційну хвилю, викликану девальвацією рубля 2018 року, підвищенням цін на паливо, а також зростання фіскального навантаження на населення. Всі ці заходи призвели до перекладання зрослих витрат бізнесу на споживачів (приватних і корпоративних).
Рано чи пізно хвиля піде на спад, і інфляційні темпи знизяться. Однак потрібно розуміти, що низька інфляція зараз є ознакою дуже низької споживчої і ділової активності, тобто в своїй основі вона означає нездорову ситуацію в економіці. Тому навіть якщо ставки знову скоротяться, «дешеві» кредити можуть виявитися не настільки затребувані, як в 2016-2018 роках, так як у потенційних покупців житла зовсім не виявиться коштів через скорочення доходів.
«За підсумками року ставка може скласти 11%»
Керівник відділу іпотеки і кредитів компанії «НДВ-Супермаркет нерухомості» Ірина Туманова:
— Слова глави Мінбуду — це не стільки прогноз, скільки застереження. І цілком своєчасне: розмови про іпотеку під 6% були пов'язані виключно з найбільш оптимістичними очікуваннями того, що ключова ставка ЦБ продовжить знижуватися. Цього не сталося і, по всій видимості, статися поки не може через макроекономічних причин — в першу чергу, міжнародної напруженості, дешевої нафти, девальвації рубля. «Націнка» комерційних банків на кредити для населення становить не менше 1,5 п.п. до ключової ставки Центробанку. Тобто, якщо в 2019 році ситуація буде хоча б не гірше, ніж у 2018-му, за підсумками року ми цілком зможемо побачити середню ставку по іпотеці на рівні 11%.
«Тим, хто зважився брати іпотеку, чекати не варто»
Павло Тимошенко, генеральний директор іпотечного агентства «СВІТ»:
— У найближчі рік-два, швидше за все, ставки знижуватися не будуть. Панікувати не варто, але тим, хто ще в роздумах, брати чи не брати іпотеку зараз, відповідь однозначна — не чекати.
На збільшення ставок по іпотеці впливає не тільки розмір ключової ставки ЦБ, яка планомірно підвищується, але і, наприклад, такий показник, як норма резервування кредитів. З 1 січня 2019 року ЦБ РФ підвищив норми резервування для кредитів з низьким початковим внеском, оскільки вважає їх занадто ризикованими в поточних економічних реаліях. Зараз у Росії, за статистичними даними, близько 60% сімей потребують поліпшення житлових умов, але лише 7% можуть собі це дозволити, з цих 7% близько 60% використовують іпотеку, та показники помітно скоротяться в 2019 році.
За нашими прогнозами, в 2019 році середня ставка по іпотеці зросте до 11-11,5%, при цьому зараз ще можна взяти кредит під 9,5–10% без урахування програм державної підтримки зі ставкою 6% для сімей з новонародженими дітьми — ця програма поки продовжує працювати без змін.
Категория: Недвижимость
