Де купити квартиру: огляд житлових районів Москви

Опубликованно 20.02.2019 00:08

Купівля власного житла — це завжди радісне і дуже відповідальний крок. Для багатьох покупців вирішальним фактором при виборі нового місця проживання залишається ціна, яка, в свою чергу, залежить від метражу квартири, будинку класу і його місцезнаходження. До вибору майбутнього району проживання потрібно підійти особливо уважно. Погана транспортна доступність, брак інфраструктури та низькі екологічні показники можуть помітно затьмарити новоспеченому власнику радість від покупки. Представляємо вашій увазі серію оглядів, в яких розбираємо переваги і недоліки різних столичних локацій.

Арбат

Арбат — культурно-діловий центр Москви і один з найпрестижніших районів. Він відрізняється добре розвиненою інфраструктурою і високою транспортною доступністю. Не дивно, що тут встановлені найвищі ціни на житло. Незважаючи на досить малу площу (всього 211 га), в районі сконцентровано близько 10% всіх елітних новобудов столиці. При цьому переважна частка пропозиції (96%) припадає на квартири. Квадратний метр на первинному ринку обходиться в середньому в 862 тис. руб., в старому житлофонді — 666 тис. руб. Купити однокімнатну квартиру на «вторинці» можна за 10-12 млн руб. А ціни на ультрапремиальные арбатские квартири стартують від $29 тис.

Фото: Konstantin Kokoshkin/Global Look Press

Аеропорт

Аеропорт входить в число найбільш густонаселених районів Москви, а ріелтори вважають його одним з найбільш комфортних для життя. Район знаходиться недалеко від центру, в ньому добре розвинена соціальна інфраструктура. Відмінну транспортну доступність забезпечують чотири станції метро, Ленінградський проспект і ТТК. Із-за дефіциту вільних майданчиків тут можлива лише точкова забудова — а значить, масштабних будівельних проектів не передбачається. Середня вартість житла на вторинному ринку дорівнює 200 тис. руб. за «квадрат». У новобудовах можна купити апартаменти площею 50,5 кв. м за ціною від 11,5 млн руб.

Басманний район

Басманний район — історичний центр старої Москви. На відміну від інших локацій ЦАО, тут не так багато туристів і розважальних закладів. Вартість житла теж нижче. Різниця в ціні пояснюється великою кількістю промислових об'єктів і віддаленістю від Кремля. За 1 кв. м тут попросять близько 322,9 тис. руб., а самий бюджетний варіант обійдеться покупцеві в 4,7 млн руб. Вторинний ринок Басманного району представлений в основному історичними будинками. Багатьом з них потрібно реконструкція та реставрація: загальний відсоток зносу житлового фонду становить понад 60%.

Дорогомилово

Дорогомилово може похвалитися добре збереженою історичною забудовою, сучасною інфраструктурою і сприятливою екологією. Оскільки тут традиційно проживала партійна і державна еліта, на вторинному ринку Дорогомилово переважають об'єкти підвищеної комфортності. Як правило, це сталінки і цегляні будинки 60-70-х років з високими стелями і зручними плануваннями. Середня ціна пропозиції — 430,4 тис. руб. за 1 кв. м. Стати власником дворівневої п'ятикімнатної квартири площею 229 кв. м можна за 286 млн руб.

Фото: Konstantin Kokoshkin/Global Look Press

Замоскворіччя

Тихий і спокійний район Замоскворіччя просякнутий духом колишньої Москви. Тут збереглися не тільки прибуткові будинки рубежу XIX–XX століть, але і старовинні купецькі особняки. Крім того, тут зосереджені багато визначні пам'ятки міста. Середня ринкова вартість «квадрата» в Замоскворіччя — 240 тис. руб. Оскільки територія району забудовується переважно елітним житлом, квартири в новобудовах коштують у середньому 525,1 тис. руб. за 1 кв. м. На Замоскворіччя припадає близько 12% від усього обсягу пропозиції високобюджетної «первинки» Москви.

Зеленоград

В кінці минулого століття Зеленоград розвивався як відокремлене поселення зі своєю науковою і виробничою базою. Його стали називати радянської Кремнієвої долиною. Адміністративний округ вважається престижним місцем для життя. Тут багато зелених зон, шкіл, дитячих садів і поліклінік. Одна з основних проблем Зеленограда — низька транспортна доступність. У пікові години Ленінградське і П'ятницьке шосе повністю завантажені. Багатьох жителів виручають електрички. Ціни на житло в Зеленограді доступні, середня вартість — 110,8 тис. руб. за «квадрат» у новобудовах — 94,7 тис. руб.

Капотня

Капотня не раз ставала аутсайдером рейтингів столичних районів. Тут старі будинки, проблеми з транспортом, велика кількість промзон. Погана екологія пояснюється сусідством з Московським НПЗ і ТЕЦ-22, що працює на вугіллі. Крім того, в Капотне досі немає метро. Щоб дістатися до найближчих станцій, потрібно близько 30 хвилин. Ріелтори підтверджують: квартири у Капотне попитом не користуються. Саме тому тут такі низькі ціни — лише 107 тис. руб. за «квадрат». Багатокімнатних квартир у Капотне майже немає. Переважна більшість пропозицій — двійки у дев'ятиповерхових будинках 60-80-х років.

Крилатське

Крилатське — один з найбільш екологічних районів столиці. Тут багато пляжів, паркових і лісових зон, вільних від забудови. Важлива перевага — відносно новий і якісний житлофонд. Цю територію почали забудовувати лише в 1980-ті роки, відразу після Олімпіади. Так район уникнув масової забудови "хрущовками". Крім того, в Крилатському добре розвинена інфраструктура і дорожня мережа. Тут проходять Рубльовське шосе, Крылатская вулиця, проспект Маршала Жукова. Ціни на квартири в Крилатському залишаються стабільно високими. Однокімнатну квартиру можна купити за 8,5 млн руб., двокімнатну — за 13 млн.

Фото: Konstantin Kokoshkin/Global Look Press

Кунцево

Кунцево відрізняється своєю роздробленістю: район складається з декількох ділянок, які не стикаються один з одним. При цьому всередині МКАД знаходиться тільки один з них — історична частина, яка стала основою району. Саме тому в Кунцево більше пропозицій, ніж у сусідньому Крилатському. Панельних хрущовок тут теж немає: від них позбулися ще в першу хвилю знесення п'ятиповерхівок. Сьогодні на їхньому місці побудовані нові сучасні житлові комплекси. Інша особливість цих територій — наявність величезних лісових масивів, річкові пляжі на березі Москви-ріки і погана екологічна обстановка. Квартири на вторинному ринку в Кунцево стоять 180-190 тис. руб. за 1 кв. м, на первинному — 225 тис. руб.

Лефортово

Район Лефортово вважається одним з найбільш комфортних в Південно-Східному окрузі. Він розташований недалеко від центру і добре впорядковано. Тут є вихід до набережної, багато скверів і старовинний Лефортовський парк. При цьому близько 65% території району займають колишні промислові зони. Ріелтори вважають, що по мірі їх освоєння цінність квартир в Лефортово буде зростати. До того ж в 2019 році тут запустять ще дві станції метро — «Лефортово» і «Авиамоторную» на Великому кільці. Сьогодні 1 кв. м. житла в районі коштує в середньому 182,4 тис. руб. З мінусів Лефортово — щодо старий житлофонд.

Марфіно

Марфіно замикає трійку самих маленьких районів столиці. Він розташований недалеко від центру і межує з великим зеленим масивом — Ботанічним садом і Останкінським парком. Тут немає промислових виробництв: практично 90% території району зайнято житловими будинками. Незважаючи на близькість до ТТК, Марфіно характеризує погана транспортна доступність. Автомобілістам доводиться добиратися до основних магістралей по другорядних вулицях, які часто завантажені. Найбільша кількість лотів в цьому районі представлено на вторинному ринку. Середня вартість однокімнатної квартири — близько 6,3 млн руб. Нових житлових об'єктів у Марфіно сьогодні практично немає.

Мар'їна Роща

Незважаючи на наявність спільних кордонів з Тверським і Міщанським районами, Мар'їна Роща не відноситься до престижних локаціях. Вартість 1 кв. м на вторинному ринку тут становить 220 тис. руб. Це дешевше, ніж у більш віддалених від центру Останкіно і Олексіївському районі. Малогабаритну однушку на північ від ТТК в Мар'їній гаю можна купити за 6,5 млн руб. В новобудовах середня ціна за «квадрат» трохи більше — 251,4 тис. руб. В цілому район має добре розвинену соціальну та транспортну інфраструктуру. Основні мінуси — відсутність парків, сусідство з залізничними вокзалами і ТТК.

Митино

Митино — типовий спальний район за межами МКАД. Житло тут коштує дешевше, а транспортна доступність, соціальна і торговельна інфраструктура не поступаються районам всередині МКАД. Стандартна однушка в панельному будинку обійдеться в 4,5 млн руб. Завдяки трьом чинним станцій метро сьогодні Митино не сприймається як віддалений район. Тут майже в кожному дворі є дитячі сади і школи, а шлях від будь-якого будинку до лісу або парку займає 5-7 хв. Зелені зони охоплюють 20% території району. Крім того, тут практично завжди можна підібрати підходящий варіант: обсяг пропозиції житла в Митино досить великий.

Фото: Roman Denisov/Global Look Press

Некрасівка

Некрасівка отримала статус столичного району тільки в 2002 році. До прогалин ріелтори відносять складну транспортну ситуацію, брак соціальної інфраструктури і погану екологію. Сьогодні тут працюють сім великих промислових підприємств, а також реалізуються масштабні будівельні проекти. На Некрасовку припадає близько 7% всієї пропозиції на первинному ринку Москви. В основному це житлові комплекси економ-класу. Середня вартість 1 кв. м в Некрасовке становить 97,5 тис. руб. На вторинному ринку ціни вищі — 113,9 тис. руб. Як правило, це квартири в сучасних будинках, які найчастіше називають «новою вторинки».

Перово

Великий район Перово не входить в ріелторський рейтинг престижних локацій. Більшість квартир, виставлених тут на продаж, знаходяться в старих панельних і блокових будинках. Багато з них потрапили в списки під знесення. Оскільки в Перово переважають об'єкти класу економ, тут майже немає магазинів високих цінових категорій і досить слабка розважальна інфраструктура. До того ж приблизно п'яту частину території займає промзона. Головна магістраль району (шосе Ентузіастів) часто буває перевантажена. Те ж саме можна сказати і про Калининско-Солнцевскую гілку, яка проходить в Перово. Все це робить район одним із самих бюджетних в Москві. Середня вартість 1 кв. м на «вторинці» складає 155,4 тис. руб., у новобудовах — 162,7 тис. руб.

Пресня

Велика кількість колишніх промзон в Пресненському районі ще недавно було його головним недоліком. Курс на реновацію таких майданчиків змінив розстановку сил на ринку новобудов. Тепер це самий затребуваний кластер преміум-сегменту. Пресня володіє високо розвинутої соціальної, комерційної та транспортною інфраструктурою. Тут розташовані відомі пам'ятки архітектури, музеї і парки. А на території ділового центру «Москва-Сіті» працює великий ТРЦ «Афимолл Сіті». Житловий фонд району різноманітний: тут є і фасадні сталінки, і панельні п'ятиповерхівки під знос, і елітні житлові комплекси рубежу XX–XXI століть. Найдорожча пропозиція «вторинки» — квартира площею 320 кв. м за 113 млн руб. Середня ціна на житло в новобудовах бізнес-класу — 227,2 тис. руб. за 1 кв. м.

Раменки

Район Раменки розташований в престижному Західному окрузі. Ріелтори називають його одним з найзеленіших і зручних для життя. Тут немає промислових зон, при цьому приблизно четверту частину території займає Ботанічний сад МГУ і лісопарк Воробйових гір. Висока транспортна доступність та розвинена інфраструктура Раменок відбилися на вартості квартир. Саме в цьому районі колись з'явилися одні з перших елітних житлових комплексів. Сьогодні ціни тут порівнянні з пропозиціями до найдорожчих локаціях: середня вартість об'єктів на «вторинці» — 31,5 млн руб. Первинний ринок представлений в основному квартирами бізнес-класу. За 1 кв. м. в цьому сегменті буде потрібно заплатити близько 284 тис. руб.

Північне Чертаново

Спальний район Північне Чертаново формувався в 60-80-ті роки. З самого початку він мав грамотне планування, необхідну інфраструктуру і репутацію екологічно сприятливого. У Північному Чертаново немає великих промислових зон, а невеликі виробничі ділянки відокремлені від житлових будівель Варшавським шосе. Ще одна перевага — наявність парків та ландшафтних зон поблизу водойм. Ріелтори також відзначають непогану транспортну доступність району. Тут є дві станції метро та залізнична платформа. Найбільша кількість пропозицій у Північному Чертаново — житло в 15-поверхових панельних будинках споруди 1975-1989 років. Середня ціна за «квадрат» — 162 тис. руб.

Сокіл

У радянські роки тут жили представники науки, творча інтелігенція і вище офіцерство. Сокіл, розташований недалеко від центру, і сьогодні залишається привабливим районом. Хорошу транспортну доступність йому забезпечують Ленінградський проспект, Волоколамське шосе і вулиця Алабяна. Тут багато сталінок і будівель в стилі конструктивізму, є типові цегляні багатоповерхівки і панельні будинки. Вартість 1 кв. м житла в районі становить 241,1 тис. руб. Однушку площею 32 кв. м, потребує ремонту, можна придбати за ціною від 6,1 млн руб. Але знайти такий варіант досить важко: в обсязі пропозиції частка однокімнатних квартир не перевищує 10%. В районі Сокіл немає споруджуваних житлових об'єктів — останній був зведений ще в 2009 році.

Фото: Anton Belitsky/Global Look Press

Таганка

Ріелтори називають Таганський район різношерстим: він складається з двох частин, які дуже несхожі один на одного. Одна розташована за Садовим кільцем і межує з великими промзонами, інша знаходиться в історичному центрі. В районі Таганка є прибуткові будинки XIX століття, сталінські висотки, конструктивістські будівлі 30-х років, панельні і монолітні будинки. Один «квадрат» на первинному ринку Таганки продається за ціною близько 595,5 тис. руб. На території району зосереджено близько 15% всіх пропозицій від загального обсягу елітного житла. Це переважно квартири в новобудовах, які знаходяться на фінальних стадіях будівництва. Середня ціна квартир на «вторинці» складає 294,7 тис. за 1 кв. м.

Філі-Давыдково

Філі-Давыдково володіє розвиненою інфраструктурою, кількістю зелених зон і сприятливою екологією. В районі не зустрінеш натовпи туристів, при цьому дістатися звідси до будь-якої точки міста не складе праці. Через Філі-Давыдково проходить кілька великих магістралей, а також працюють чотири станції метро. Негативний вплив транспортних комунікацій нівелюється безліччю паркових зон. Обсяг пропозиції на первинному ринку невеликий — тут майже не залишилося майданчиків для нового будівництва. На «вторинці» вартість 1 кв. м дорівнює приблизно 312,5 тис. руб. А за 4,3 млн руб. можна придбати 25-метрову однушку в панельній п'ятиповерхівці.

Хамовники

Хамовники — один з найбільш престижних і дорогих московських районів. Колись тут жили майстри-ткачі, які користувалися особливими царськими привілеями. Сьогодні в Хамовниках зосереджена майже чверть всіх елітних новобудов Москви. Центральне розташування, розвинута транспортна мережа і велика кількість парків — ось лише деякі переваги району. Середні ціни за 1 кв. м в Хамовниках доходять до 768,8 тис. руб. При цьому самі високобюджетні пропозиції розташовані на ділянці між Остоженкой, Пречистенкой і Москвою-рікою. Ріелтори традиційно називають цей квартал «золотою милею».

Черемушки

Саме тут з'явилися перші п'ятиповерхові хрущовки. Сьогодні статус спального району з типовими будинками вже не відповідає Черемушкам. Завдяки програмі реновації вигляд цієї території поступово оновлюється. У 90-ті роки тут був зведений хмарочос «Газпрому», а також кілька великих офісів, зараз будуються сучасні житлові комплекси. Із-за неоднорідності забудови в Черемушках спостерігається великий розкид цін. Наприклад, 1 кв. м в п'ятиповерхівці під реновацію буде коштувати близько 190 тис. руб., в панельному будинку — 210 тис. руб., в цегляному — 300 тис. руб. До мінусів можна віднести пробки на основних магістралях району, які давно стали звичною справою для місцевих автолюбителів.

Щукино

Ключова перевага району Щукино — відмінна екологія. Тут знаходиться безліч парків, а частина території межує зі знаменитим Срібним Бором і Москвою-рікою. Тривогу мешканців викликає хіба що сусідство з Курчатовским институтом і велика промзона. Незважаючи на це, вартість 1 кв. м тут становить близько 400-450 тис. руб., що мінімум в півтора рази вище середніх ринкових цін. Близько 60% від загального обсягу продаваного житла припадає на трьох - і чотирикімнатні квартири. Таке переважання характерно для дуже небагатьох московських районів. У той же час Щукино не користується великою популярністю у девелоперів — зараз тут будуються тільки три житлових комплексу бізнес - і преміум-класу.

Південне Бутово

Південне Бутово — другий за величиною район Москви. Він відрізняється масштабної малоповерховою забудовою. При цьому практично всі будинки тут були зведені після 1991 року, а обсяг пропозицій на первинному ринку майже вдвічі обганяє «вторинку». Територія має розвинену інфраструктуру, великі паркові зони, гарну екологію та транспортну доступність. Сьогодні в Південному Бутово діють чотири станції метро, ще кілька нових платформ готуються до відкриття. Ціни на житло в цьому районі вважаються одними з найбільш доступних за московськими мірками. Вони приблизно на 10-20% нижче, ніж в районах, розташованих в межах МКАД. Купити 28-метрову квартиру в хрущовці можна всього за 2,8 млн руб.

Фото: Komsomolskaya Pravda/Global Look Press

Якиманка

Якиманка вважається одним з найбільш цікавих і престижних столичних районів. Тут сконцентровані відомі історичні пам'ятки, великі парки і музеї. Якиманка сильно змінилася в радянські роки: старовинні малоповерхові будинки та особняки були повністю зруйновані чи перебудовані. До початку 90-х на їх місці з'явилися великі житлові та громадські комплекси. Квартири в новобудовах Якиманка продаються за середньою ціною 776,5 тис. руб. за 1 кв. м. В радянських панельних і блокових будинках за Садовим кільцем квадратний метр обійдеться покупцям в 260-280 тис. руб.

Категория: Недвижимость