Будинок для авто: скільки коштують машино-місця в новобудовах Москви

Опубликованно 07.03.2019 00:28

У Москві жителі багатоквартирних будинків відчувають все більше проблем з парковками у дворах. Наземні гостьові парковки в московських дворах незалежно від сегменту житлового комплексу часто переповнені. У зв'язку з цим аналітики відзначають зростання попиту на купівлю машино-місць у підземних і наземних багаторівневих паркінгах. Якщо 2017 року Росреестр зареєстрував близько 8,8 тис. таких угод, то в 2018-му — 12,1 тис. (+37%).

Експерти розповіли «РБК-Нерухомості», чому зростає попит на машино-місця, що сьогодні девелопери пропонують покупцеві, скільки коштують паркування і вигідно їх купувати.

Попит на паркінги в новобудовах

У 2018 році в Москві найбільше число угод з машино-місцями довелося на новобудови бізнес-класу (48%) і масовий сегмент (економ і комфорт) — 45%. У преміум-класі було укладено 6% угод, в елітному — 1%, підрахували ріелтори «Метриум».

Фото: Антон Ваганов/ТАСС

Найбільше зростання попиту відносного 2017 року в компанії «Метриум» зафіксували у бізнес-класі (+91%) і масовому сегменті (+18%). У преміум-класі і елітному кількість придбаних за ДДУ машино-місць, навпаки, показало негативну динаміку на 5% і 59% відповідно.

Які машино-місця бувають в новобудовах

Ріелтори виділяють три типи паркінгів, які сьогодні є в новобудовах: підземні, наземні багаторівневі і площинні (гостьові). Якщо перші два типи забудовники продають (рідко здають в оренду), то останній — зазвичай безкоштовний.

Парковка біля будинку: як оформити машино-місце у власність

При високій щільності населення і реалізації концепції «двір без машин» девелопери будують підземні та/або багаторівневі наземні паркінги. При наявності більшого простору девелопери можуть поєднувати наземну і площинну паркування. Однак визначальним критерієм у кінцевому рахунку стає економіка проекту, пояснює керуючий партнер компанії «Метриум» Марія Литинецкая.

Що пропонують девелопери

Сьогодні, за даними bnMAP.pro (сервіс «Бест-Новострой»), в межах старої Москви ведуться продажі в 828 корпусах з квартирами і апартаментами. Левова частка корпусів (44%) має підземною парковкою. Ще 7% корпусів забезпечені наземними паркінгами, а близько 1% — наземно-підземні (всього п'ять проектів). У 10,6% корпусів при цьому немає у продажу гаражів або машино-місць від забудовника, але вдома знаходяться поблизу міських наземних паркінгів і жителі можуть використовувати такі парковки, відзначають аналітики bnMAP.pro.

Фото: ТАСС/ Руслан Шамуков

За даними «Метриума», в старих кордонах столиці у житлових новобудовах (без урахування квартир) масового сегмента 87% новобудов має підземний паркінг, в бізнес-класі — до 97%, як і в преміум-класі. Нарешті, в елітному класі 99% парковок підземні.

Скільки коштують машино-місця

Протягом останніх трьох років середня вартість на столичні паркінги залишалася приблизно на одному і тому ж рівні, зазначають ріелтори. Середня вартість підземного паркінгу в масовому сегменті, за даними «Метриума», становить 1,2 млн руб., в наземному — 850 тис. руб. В бізнес-класі показник для підземного паркінгу досягає 2,2 млн руб., у преміум-класі — 3,5 млн руб., в елітному — 6 млн руб.

Сьогодні мінімальна вартість машино-місця в новобудовах Москви, за даними «Бест-Новобудови», становить 480 тис. руб. (підземний паркінг), максимальна — 10,2 млн руб. В середньому при купівлі машино-місця варто орієнтуватися на суму близько 1,5–2,5 млн руб.

Однак навіть у столичних новобудовах девелопери змушені продавати паркінг по собівартості або собі в збиток, тому в Підмосков'ї рідко можна зустріти проекти з підземним паркінгом по причині високих витрат на їх будівництво, зазначає Литинецкая. При цьому, за словами директора компанії «НДВ-Девелопмент» Андрія Стригалева, паркінги в московських новобудовах масового сегмента продаються довго і часто не заповнені на 100%.

Скільки повинно бути машино-місць в РК

Сьогодні нормативи забезпеченості розраховуються виходячи з площі квартир: на кожні 80 кв. м девелопер повинен був побудувати одне машино-місце. «Причому значення може змінюватися як у більшу, так і меншу сторону — все залежить від розташування житлового комплексу. Також забезпеченість паркінгом залежить і від наявності в пішій доступності метро або зупинки наземного громадського транспорту», — каже Литинецкая.

У середньому по ринку паркувальний коефіцієнт у проектах масового сегмента, за даними «Метриума», варіюється від 0,3 до 1,2 (середній — 0,8). У бізнес-класі забезпеченість машино-місцями становить від 0,3 до 2,2 (у середньому 1,2). Однак Стригалев зазначає, що госнормативы вже давно застаріли, а більшість девелоперів їх не дотримуються й часто при будівництві житлового комплексу комфорт-класу на 300 квартир будують 150 парковок, що сьогодні не відповідає потребам мешканців з автомобілями.

Євген Большаков, директор з продажу девелоперської компанії «Лідер-Інвест»:

— У деяких проектах відзначений тренд на зниження попиту на паркувальні місця. Багато девелоперів переглядають свої житлові проекти з точки зору забезпеченості машино-місцями. Якщо раніше неможливо було знайти житловий комплекс з коефіцієнтом нижче 0,6 машино-місць на квартиру і важко було продати такий проект, то сьогодні одне машино-місце на дві квартири вже стає нормою для нових проектів не тільки комфорт, але і в бізнес-класі.

Що вигідніше: оренда чи купівля

Деякі покупці вкладають кошти в машино-місця для подальшої їх здачі в оренду. Інвестиції в паркування з точки зору подальшого продажу, швидше за все, невигідні, вважає Доброхотова. Зазвичай машино-місця доступні до придбання ближче до моменту введення будинку, відповідно, не кожен проект може гарантувати цікавий зростання ціни, пояснює вона. До того ж місця в таких паркінгах розпродаються довше і не завжди на 100%, відзначають ріелтори.

Машин тут не місце: як боротися з паркуванням біля будинку

Однак якщо інвестор купує квартиру з метою подальшої здачі в оренду, то це може виявитися більш вигідним вкладенням, ніж у житло. За оцінкою «Метриум», термін окупності машино-місця становить близько десяти років. Це нижче, ніж період повернення вкладень в квартиру при її здаванні в оренду, стверджує Литинецкая. Стригалев з «НДВ» не згоден з цією думкою: «Машино-місця є найменш цікавими для вкладення грошей з причини високої вартості, яка впливає згодом на орендну ставку».

Для багаторівневих наземних парковок нормальними орендними ставками, за даними Стригалева, вважаються 3-5 тис. руб. на місяць, для підземних паркінгів — 8-10 тис. руб. в місяць (при цьому підземні паркінги будуть заповнені максимум на 30%). «Більшість людей, які орендують машино-місця, навіть психологічно не готові платити такі гроші. Тому власнику машино-місця буде складно здати його в оренду. Навіть якщо це вийде, в кращому випадку при орендній ставці 8 тис. руб. в місяць і ціною покупки в 1,5 млн руб. окупність машино-місця складе 15,5 року. Найчастіше цей термін сягає 20-25 років. Тому вигідніше орендувати», — пояснює експерт.

Фото: Відомості/ТАСС

Думки: як вирішити проблему парковок у дворах

Проблема парковок у дворах вирішується одним способом — це здешевлення будівництва багаторівневого наземного паркінгу (що на даний момент неможливо) і будівництво додаткових паркінгів на вільних ділянках в Москві — вздовж залізничних шляхів, поруч з заводами, фабриками, каже Андрій Стригалев.

Проблеми з парковками на територіях житлових комплексів, на думку Большакова, не можна вирішувати у відриві від міста. З розвитком таксі, каршеринга, громадського транспорту люди все частіше стали замислюватися про необхідність особистого автомобіля, девелопери лише намагаються слідувати тренду і будувати точно під попит, зазначає експерт.

Проблему з паркуванням, на думку Литинецкой, потрібно вирішувати не тільки масовим будівництвом і продажем паркінгів, але і розвитком мережі громадського транспорту. «Якщо він буде ходити як годинник і городяни зможуть швидко і комфортно дістатися до роботи чи дому, то, ймовірно, частина з них відмовляться від особового на користь громадського транспорту. Це поліпшить ситуацію з парковками не тільки в центрі міста, але й у будинку», — вважає експерт.

Категория: Недвижимость