Нова Москва або Підмосков'ї: де краще купувати житло

Опубликованно 09.03.2019 00:18

Шість років тому Нова Москва була частиною Московської області. Зараз ця територія має інший статус, відбулися зміни і на місцевому ринку нерухомості. Тим не менш і приєднані землі, і ближнє Підмосков'я розташовані за МКАД і тільки тому вже помітно відрізняються від Москви в її старих кордонах.

Розберемося, у чому відмінності підмосковного та новомосковського ринків житла, які в них особливості і де вигідніше купувати квартири.

Столична прописка і ЖКГ

Одне з основних переваг Нової Москви перед Підмосков'ї — наявність у жителів столичної реєстрації, яка гарантує їм певні соціальні блага. Це, наприклад, надання більш якісних послуг у сфері освіти, медичного обслуговування, а також надбавка до пенсії та додаткові допомоги по догляду за дитиною.

Крім того, тарифи ЖКГ у Москві нижче, ніж в області. «Однак Нова Москва є свого роду проміжним варіантом у вартості, — зазначає генеральний директор компанії IKON Development Антон Детушев. — Тому, щоб заощадити серйозні суми на «комуналці», доведеться переїжджати в Стару Москву».

Інфраструктура

Забезпеченість соціальною інфраструктурою регіону — ще один важливий фактор вибору для більшості потенційних покупців житла. З цієї точки зору в Новій Москві спостерігається очевидний прогрес — за шість років тут збудували понад 50 соцоб'єктів. Хоча все ще не можна сказати, що ТиНАО ідеально забезпечений соцучреждениями, але для покупців має значення перспектива їх появи.

«У Новій Москві зараз немає достатньої кількості навчальних закладів і дитячих садів, здатних покрити попит з боку населення. Однак постійно відкривають нові школи. Так як район швидко розвивається, можливо, кількість подібних послуг з часом буде відповідати вимогам», — вважає керуючий партнер компанії «Міель-Мережа офісів нерухомості» Тетяна Саксонцева.

У той же час у Московській області тільки за 2018 рік зведуть 64 соціальних об'єкта, тобто стільки ж, скільки в Новій Москві за шість років. «Звичайно, території цих локацій непорівнянні, але в Підмосков'ї соціальна інфраструктура розвивається, — пояснює Марія Литинецкая. — Тим більше, потрібно врахувати, що в області є великі і розвинені міста (Хімки, Красногорськ, Одинцово), в яких є сформована мережа соцустанов. У той же час в Новій Москві далеко не у всіх районах масової забудови є соцоб'єкти. Тому в цілому інфраструктурний аспект для покупців житла в Підмосков'ї і Новій Москві визначається вибором конкретного житлового комплексу».

Ще одна відмінність Московської області від Нової Москви — рівень розвитку комерційної інфраструктури. Міста-супутники ближнього Підмосков'я нічим не відрізняються від звичайних спальних районів столиці.

«Іншими словами, ви не помітите різницю між Хімками і сусідніми районами Ховрино або Лівобережний, — говорить Антон Детушев. — Якщо ж потрапите на територію Нової Москви, то побачите різницю. Територія ТиНАО була обрана для приєднання як найменш урбанізованою. Тому основну частину Нової Москви поки представляють незабудовані поля. І часом до найближчого торгового центру жителям Нової Москви доводиться добиратися на автобусі з двома пересадками».

«Якість соціальних благ»

Керуючий партнер компанії «Метриум» Марія Литинецкая:

— Основна відмінність ринків житла Нової Москви і Підмосков'я, яка прямо впливає на рівень цін і привабливість новобудов, це, звичайно, адміністративний статус. Нова Москва — частина столиці, регіону з найбільшим бюджетом в Російській Федерації. У 2018 році його видаткова частина досягне 2,33 трлн руб. А там, де є солідні фінансові ресурси, якість інфраструктури, соціальні гарантії вище і перспективи розвитку райдужні.

Московська область, звісно, не може похвалитися настільки ж значними матеріальними ресурсами для розвитку. У 2018 році видаткова частина місцевого бюджету досягне 0,51 трлн руб., тобто в 4,5 рази менше, ніж у Москві. Настільки сильне розходження визначає якість міського середовища, стан інфраструктури і мережі державних установ, якість соціальних благ, надійність гарантій. Всі ці характеристики опосередковано визначають привабливість і рівень цін на житло.

Транспорт

По забезпеченості транспортом Нова Москва і Підмосков'ї значно відрізняються, але в обох локацій є перспективи розвитку. На приєднаних до столиці територіях активно розвивається метро — продовжуються жовта і червона лінії метрополітену, також скоро почнеться будівництво третьої лінії (Комунарської). У ТиНАО до 2035 року планується ввести в експлуатацію ще 33 нові станції.

«Для ринку нерухомості це означає наступне: житло поруч з лініями метро фактично буде вважатися московським без всяких застережень. Відповідного рівня досягнуто ціни і ставки оренди (з поправкою на віддаленість від центру)», — розповіла Марія Литинецкая.

У Московській області розвиток швидкісного транспорту, що з'єднує регіон зі столицею, теж планується. До 2025 року будуть побудовані кілька ліній Московських центральних діаметрів, які стануть у своєму роді наземним метро в області.

Залишаються підмосковні приміські електрички — один з найбільш простих і передбачуваних за часом способів дістатися до центру міста. А в Новій Москві єдине Київське напрямок приміського транспорту має вкрай невдалий розклад з-за курсує аероекспрес.

«Мінус Нової Москви в тому, що метро буде будуватися ще досить довго, хоча і озвучені плани довести гілку до Троїцька, і в той же час ці території сьогодні обслуговуються в основному автомобільним транспортом, — коментує голова ради директорів компанії «Бест-Новострой» Ірина Доброхотова. — Тоді як в Підмосков'ї активно розвивається залізничний транспорт, є плани будівництва легкого метро (Московські центральні діаметри) і навіть альтернативні види (наприклад, річковий трамвай від Хімок до Північного річкового вокзалу)».

Попит і пропозиція

Ринок Підмосков'я більш великий і по географії розподілу, і за різноманітністю пропозиції у порівнянні з Новою Москвою. За даними «Метриума», в Підмосков'ї налічується близько 30 тис. квартир на первинному і 40 тис. квартир на вторинному ринку житла, що порівнянно зі столицею. У Новій Москві обсяг пропозиції первинного ринку оцінюється в 9 тис. об'єктів, а вторинного — до 5 тис. об'єктів.

«У 2018 році на ринку нерухомості Московської області спостерігається скорочення обсягів будівництва, — розповів Антон Детушев. — Це пов'язано з двома факторами. По-перше, влада повідомили про обмеження видачі нових дозволів на будівництво в тих районах, де спостерігається дефіцит інфраструктурних об'єктів. Ця подія стала продовженням мораторію на реалізацію нових об'єктів в Хімках, Королеві і Балашисі (одних з найбільш густонаселених локацій). По-друге, багато забудовників переорієнтувалися на розвиток столичних майданчиків на територіях колишніх промислових зон. Це веде до дефіциту підмосковних житлових комплексів та зниження кількості угод».

Що стосується попиту не первинному ринку, то кожен місяць в Московській області в середньому укладається близько 6,8 тис. договорів пайової участі (ДДУ), тоді як у Новій Москві — близько 2,3 тис. тобто в Новій Москві попит приблизно в три рази менше пропозиції, як і в Підмосков'ї — в 4,4 рази.

Ціни на житло

Для ринків житла в Новій Москві і Підмосков'ї характерно підвищення цін по мірі наближення до столиці. У Новій Москві в межах 10 км від МКАД середня вартість 1 кв. м становить близько 110-120 тис. руб., тоді як у Підмосков'ї — від 95 тис. до 110 тис. руб. В більш віддаленому поясі (10-30 кв. м) у Новій Москві середній «квадрат» обійдеться в 60-90 тис. руб., в, а Підмосков'ї — 60-80 тис. руб.

«В Підмосков'ї можна купити квартиру більшої площі, ніж за ті ж гроші в Новій Москві. Середній бюджет покупки квартири в новобудові в Новій Москві — 6 млн руб., в Підмосков'ї — 4,4 млн руб.», — зазначає Ірина Доброхотова.

Перспективи розвитку є як у підмосковного, так і у новомосковського ринку новобудов, вважають експерти. Вони не виключають, що в найближчий рік у зв'язку із зростанням цін на житло, а також підвищенням ставок по іпотеці попит у Новій Москві і Підмосков'ї посилиться, оскільки тут рівень цін тут все одно нижче, ніж у столиці.

Категория: Недвижимость