Поза конкуренцією: хто живе в центрі Москви і скільки там коштують квартири

Опубликованно 20.03.2019 00:30

У москвичів немає єдиної думки з приводу життя у центрі столиці. Одні вважають центр абсолютно незручним, практично непридатним для проживання. Інші не готові проміняти ні на що: ні на зелені міські райони, ні на заміські селища.

Життя ЦАО поступово змінюється: з'являються нові житлові об'єкти, інфраструктура і навіть нові правила і активності. Ми попросили ріелторів розповісти, як сьогодні існує центр Москви, хто в ньому живе і скільки стоїть там житло.

Віддані жителі

Попит на житло в центрі завжди тримається на стійкому рівні, і значних змін за останні роки не спостерігається, кажуть ріелтори, — округ залишається престижним, і в цьому сенсі він поза конкуренцією.

«Центр Москви — для всіх, — каже голова ради директорів компанії «Бест-Новострой» Ірина Доброхотова. — Тут живуть і представники богеми, і студенти деяких столичних вузів — хто винаймає житло у складчину, а кому і з гуртожитком пощастило (Академічний музучилищі, Лінгвістичний університет та ін). Не забуваємо і про корінних москвичів, які живуть в районах центру Москви поколіннями. Це не тільки інтелігенція, але і робочі сім'ї та їх нащадки — не секрет, що деякі фабрики розташовувалися в Москві в таких районах, як Хамовники, Пресня, Таганський, просто раніше це були в якомусь сенсі околиці. Так, зараз у центрі багато приїжджих, але все одно достаток у всіх різний, так як це і власники житла, та орендарі квартир і кімнат, і експати, яким житло сплачують їхні роботодавці».

Серед покупців житла в ЦАО виділяються кілька категорій. Як розповів директор департаменту вторинного ринку компанії «Інком-Нерухомість» Сергій Шлома, до першої відносяться заможні і респектабельні люди, представники творчої еліти, які хочуть поселитися ближче до закладів культури, у тому числі і тим, де вони служать. Найбільшим попитом серед них користується елітна нерухомість, розташована на Арбаті, в Хамовниках, Замоскворіччя, в безпосередній близькості від Патріарших або Чистих ставків.

Друга категорія — так звані локали, які все життя провели тут і при роз'їздах з родичами хочуть залишитися жити в рідних місцях. Для представників старшого покоління у таких випадках важливо зберегти колишній коло спілкування, крім того, часто вони сильно прив'язані до певних соціальних об'єктів — наприклад, до поліклініки. Серед покупців квартир в ЦАО є також амбітна молодь, яка селиться ближче до роботи, а також регіонали, які можуть собі дозволити житло в історичному центрі.

«Багато жителів ЦАО — урбаністи до мозку кісток, які не можуть уявити своє життя ні в якому іншому місці, — говорить Олександр Москатов, керуючий директор брокерського департаменту «Міель-Мережа офісів нерухомості». — Однак деякі москвичі іноді змінюють життя у центрі на можливість мати квартиру більшого метражу, але за межами ТТК».

Мінуси життя у центрі

Дійсно, багато власників квартир в центрі вирішуються поміняти свою нерухомість на більш дешеве з точки зору обслуговування житло в інших районах міста. Нерідко цьому сприяють зростання податків і в цілому висока інфляція, що перевищує зростання пенсії, відзначає керуючий директор «Метриум Преміум» Ілля Менжунов.

«Якщо квартира перейшла у власність спадкоємців, то вони теж не прагнуть триматися за отриманий актив, — зазначає експерт. — Проблема в тому, що старий житловий фонд в центрі міста давно не відповідає вимогам, що пред'являються до комфортного житла. Мова йде про будинки серій II-18-01, II-68-02, II-68-03 (будинку 9-12 поверхів), а також про хрущовки. Не у всіх квартирах є балкони, власники нерідко скаржаться на промерзання торців будівель і пр. Таке житло купують різні категорії громадян, для яких всі недоліки компенсуються престижним центральним розташуванням».

Як і раніше, до мінусів життя у центрі належать такі фактори, як густонаселеність, не надто сприятлива екологічна обстановка, проблеми з паркуванням. Тут мало дитячих майданчиків, досить високий рівень загазованості, крім того, в деяких місцях допізна або навіть цілодобово працюють розважальні заклади, з-за чого там постійно дуже шумно — все це робить незручною життя сімей з дітьми.

«Якщо не брати в розрахунок елітні новобудови з закритою територією, що охороняється, то жителі ЦАО нерідко скаржаться на загальний рівень безпеки проживання, — розповів Ілля Менжунов. — І справа не тільки в кишенькових злодіїв, націлених на туристів. Жителів нерідко бентежить велика кількість убогих, жебраків та осіб без певного місця проживання. Щорічно влади придумують різні способи для вирішення проблеми, проте кількість бездомних аж ніяк не зменшується».

При всьому цьому не можна сказати, що власники квартир раптом почали масово продавати свої об'єкти із-за того, що життя у центрі міста змінилася і їх щось перестало влаштовувати, зазначає Ірина Доброхотова. Ні, квартири все-таки продають частіше під тиском якихось обставин- життєвих, сімейних. «Зрештою, «зайву» квартиру в центрі частіше здадуть, ніж поспішать від неї позбутися», — підкреслила експерт.

Як вплинуло на ринок благоустрій вулиць

Програма благоустрою та розширення вулиць у центрі Москви ведеться не перший рік. Але вона, як кажуть ріелтори, практично не впливає на вартість новобудов або на бажання девелоперів реалізовувати в центрі житлові проекти. Мова йде про склалися локаціях, де вже існує щільна забудова і вибирати ділянки не доводиться. Що стосується вторинних об'єктів, то тут програма благоустрою надає суперечливе вплив.

«З одного боку, власники житла в районі реконструкції незначно підвищували розцінки, відзначаючи в оголошеннях сусідство з оновленими вулицями, — розповів Ілля Менжунов. — Проте, коли мова доходила до угоди, вони були готові давати знижки 5-10%. Тому фактичного впливу на ринок програма надати не могла, так як є більш потужні чинники, що визначають «погоду» в сегменті.

З іншого боку, епізодичне і дуже обмежений вплив та ж програма все ж надала, каже експерт: коли з-за реконструкції вулиць влади урізали стихійне паркування біля будинку, власникам квартир довелося піти на ще більші знижки. Відповідно, поява парковок, навпаки, підвищувало вартість.

«Деякі продавці квартир на вулицях, де проводилися реставраційні роботи, умовно кажучи, вирішили, що вони переїхали жити в Європу, а їх нерухомість тепер повинна коштувати мало не в рази дорожче, — відзначає керівник аналітичного центру «Інком-Нерухомість» Дмитро Таганов. — Тому вони влаштовували «пробу» ринку, сильно завищуючи продажні ціни і сподіваючись на отримання солідних дивідендів від покращання вигляду вулиць. Однак ця затія провалилася».

За даними компанії «Азбука житла», середня вартість житла в центрі міста (ЦАО) на первинному ринку складає на даний момент 566,9 тис. руб. за 1 кв. м. За останні три роки цей показник знизився на 11%. При цьому основне зниження відмічено в 2017 році, а в 2018-му ціни стабілізувалися і за підсумками року зросли на 4%.

Ціни на вторинне житло за кілька років істотно не змінилися. За даними «Інком-Нерухомості», в грудні 2014 року житло на вторинному ринку коштувало 354,5 тис. руб. за 1 кв. м, а в грудні 2018-го — 367,6 тис. руб.

Покращення вигляду деяких столичних локацій не призвело до реалізації квартир з неадекватною вартості, додає Сергій Шлома. Переоцінені об'єкти, особливості преміальні, як і раніше надовго застряють в експозиції.

Категория: Недвижимость