Загроза зникнення: чому Підмосков'ї може залишитися без таунхаусів
Опубликованно 30.03.2019 00:20
Підмосковний ринок заміської нерухомості, як і раніше переживає складний період. Експерти відзначають, що активність забудовників за містом низька, цікавих пропозицій майже не залишилося. З-за цього багато покупці можуть піти в інші сегменти.
Побоювання ріелторів пов'язані також з нішевими заміськими форматами житла — малоэтажкой і особливо таунхаусами, які можуть потрапити в умовну «червону книгу як зникаючий вид.
Що відбувається на заміському ринку
Головними окреслилися проблемами є дефіцит якісної пропозиції і слаборозвинена іпотека на житло, що зводиться, вважають експерти компанії «Інком-Нерухомість». Вони також відзначають, що за містом залишилося вкрай мало активних забудовників (не більше десятка) і навряд чи їх кількість збільшиться найближчим часом.
«Значущі гравці, яких можна перерахувати по пальцях, формують зараз на заміському ринку певну зону стабільності, — розповів керівник аналітичного центру компанії «Інком-Нерухомості» Дмитро Таганов. — Проте в майбутньому конкуренція між ними буде наростати. У свою чергу, кількість неактивних девелоперів може зменшитися на 15-20%, але їх уповільнена діяльність і так не має вагомого впливу».
Крім того, виявилося, що асортимент пропозицій на первинній загородці сьогодні вкрай мізерний. З одного боку, на ринок виставлено десятки тисяч лотів, але привабливих для покупця об'єктів серед них заледве третина. І лише кожен п'ятий покупець може тут знайти для себе об'єкт, відповідний його побажань і можливостей, відзначили аналітики.
Ріелтори повідомили про зниження вартості підмосковних котеджів на 37%
В результаті заміські новобудови не витримують конкуренції з міськими. І ринок може цього року втратити до 20% покупців з числа тих, хто не визначився, які зроблять остаточний вибір на користь нових квартир в місті.
«Основна складність полягає в тому, що якісна пропозиція неможливо швидко наростити, на це йдуть роки, — зауважив директор департаменту заміської нерухомості компанії «Інком-Нерухомість» Антон Архипов. — Ми можемо лише сподіватися, що активні гравці вже проаналізували існуючий дисбаланс попиту і пропозиції і тепер займуться створенням по-справжньому цікавих проектів. Проте результати їх роботи ми зможемо побачити не раніше 2020 року».
Є таунхауси
Додаткове занепокоєння ріелторів викликає сегмент таунхаусів — експерти кажуть, що жорсткість законодавства у сфері пайового будівництва робить зведення селищ цього формату невигідним для девелоперів, тому охочих виводити нові проекти з блокованою забудовою стає все менше.
«Значна частина блокованих будинків зводиться відповідно до 214-ФЗ, а значить, в 2019 році даний сегмент торкнуться поправки в вищезазначений закон, — пояснює Антон Архипов. — Будівництво таунхаусів може подорожчати (ступінь подорожчання залежить від класу проекту). Підвищення цін на даний формат здатне відлякати покупців, а таунхауси і так є нішевим продуктом».
Скорочення числа нових селищ з таунхаусами фахівці відзначають не перший рік. І якщо ще в 2017-му в Підмосков'ї з'явилося вісім проектів з об'єктами цього формату, то в 2018-му вже тільки один. За даними «Інкому», за рік частка таунхаусів в реченні на заміському ринку в цілому скоротилася з 8% до 5%.
При цьому попит на таунхауси є. Їх часто вибирають люди, які хочуть жити за містом, але не мають достатньо коштів для купівлі котеджу. Однак за минулий рік частка таунхаусів в загальному обсязі покупок знизилась з 8% до 4% — в чому саме через скорочення пропозиції, відзначають аналітики.
До речі, в зоні ризику опинилися і малоповерхові квартирні будинки, які також відносяться до заміських форматів житла. Малоэтажка давно знаходиться під пресингом багатоповерхових новобудов, а тепер і на неї вплинуть зміни в 214-ФЗ, вважають ріелтори.
Хто врятує блоковані будинки
Зміни в 214-ФЗ дійсно насторожили і навіть налякали гравців ринку нерухомості, особливо заміської, підтверджують забудовники.
«У нашому сегменті більшою мірою присутні маленькі компанії, які будують невеликі проекти, — пояснює директор з продажу та маркетингу девелоперської компанії Optiland Андрій Гайдуков. — Великих гравців, які одночасно ведуть будівництво і продаж декількох проектів, можна перерахувати по пальцях. Так, для маленьких компаній поправки в закон виявилися критичними. Не кожна з них має гарну фінансову подушку, щоб дозволити собі будувати будинки за власні кошти або можливість взяти банківський кредит».
У компанії вважають, що в 2019 році буде призупинено будівництво багатьох проектів таунхаусів через фінансову неспроможність деяких гравців. Продовжувати будувати будуть великі компанії, у портфелі яких знаходиться мінімум по три-чотири проекти. Підвищення цін може зробити продукт незатребуваним, тому залишаться ті, хто здатний утримувати ціни на загальноринковий рівні.
Сегмент таунхаусів підтримується стабільним попитом, зазначають забудовники, тому працювати з цим форматом все ще вигідно. За даними Optiland, в 2018 році попит виріс майже в два рази, збільшилася порівняно з 2017-му і кількість угод.
Життя в таунхаусі: плюси і мінуси
«Таунхауси — все ще екзотика на російському ринку, хоча у них є потенціал: це альтернатива котеджів, особливо у випадках, коли немає можливості або необхідності переплачувати за земельну ділянку», — вважає керівник напрямку новобудов компанії «Авіто Нерухомість» Дмитро Алексєєв.
Зростання попиту на таунхауси спостерігається і в новому році, зазначає Андрій Гайдуков. Про це він судить по тому, що в січні повернулися майже всі клієнти листопада-грудня, і вони вже готові виходити на операцію. «І поки є хороший попит, поки клієнт готовий купувати, потрібно продовжувати будувати таунхауси», — упевнений експерт.
Девелопери вважають, що попит стимулює колишніх гравців заміського ринку повернутися до будівництва до кінця 2019-го — початку 2020 року. Варто тільки дати девелоперам прийти в себе і усвідомити, що прийняті зміни абсолютно не страшні і можна комфортно працювати в нових умовах, вважають в Optiland. Експерти вважають, що нові проекти селищ таунхаусов з'являться на ринку вже на початку наступного року.
Категория: Недвижимость
