Відкриваємо кав'ярню: як підібрати приміщення під оренду в Москві
Опубликованно 06.04.2019 00:00
За підсумками 2018 року, незважаючи на існуючу високу конкуренцію, кав'ярні склали приблизно третина всіх відкриваються закладів громадського харчування в столичному стріт-ритейлі. За прогнозами аналітиків, опитаних редакцією «РБК-Нерухомість», даний сегмент збереже високий потенціал і в 2019 році.
Про те, які формати кав'ярень відкривають у Москві, які приміщення і локації підійдуть під такі заклади і скільки сьогодні коштує оренда — у матеріалі «РБК-Нерухомості».
Ринок зростає, але є вільні ніші
У Москві і найближчому Підмосков'ї, за даними столичного департаменту торгівлі і послуг за січень 2019 року, вже діє майже 6 тис. мережевих кафе різних форматів. При цьому частка мереж становить 22,4%, що свідчить про невисокою консолідації ринку і високої конкуренції.
Якщо не вважати точки «кава з собою» і великі мережеві ресторани, то, за даними JLL, в столиці працює близько 800 кав'ярень, що становить 6% від загального обсягу пропозиції ресторанного сегмента. При цьому лідерами є мережні концепції, які становлять 85% від усієї кількості кав'ярень, вони продовжують активно розвиватися, в тому числі і по франшизі, відзначає керівник напрямку послуг ритейлерам компанії JLL Надія Мартинова.
З чим зіткнулася російська мережа кав'ярень при оренді приміщень за кордоном
Активний розвиток кав'ярень підтримується глобальним трендом на так звану «старбаксизацию», що означає переміщення дозвіллєвого та робочого процесів з офісів і будинку в кав'ярні, відзначає тенденцію консультант з розробки концепцій торгових центрів компанії CBRE Анастасія Костомахина.
Відносно низька конкуренція спостерігається тільки в нішевих форматах, таких як сімейний або дитяче кафе з розважальною складовою, говорить виконавчий директор департаменту торговельної нерухомості Colliers International Діна Постоленко.
Вибрати формат
Відкривати кав'ярню своїми силами і з власною концепцією або купити франшизу вже відомого бренду і при цьому мати допомогу сильного партнера — повинен вирішити стартапер в міру своїх коштів і досвіду. Але ще потрібно визначитися з форматом і концепцією.
Зараз у столиці в основному представлені кав'ярні в трьох форматах — по-перше, повноформатні класичні кав'ярні («Шоколадниця», «Кавоманія», Travelers Coffee та інші). Є формати з мінімальним обслуговуванням і невеликим числом посадочних місць — Grab & Go («кава з собою», заклади типу Surf Coffee, Cofix та інші). Також популярні формати невеликих кіосків (наприклад, One Bucks Coffee, One Price Coffee та інші) з мінімальним обслуговуванням та відсутністю посадкової зони, перераховує консультант з розробки концепцій торгових центрів компанії CBRE Анастасія Костомахина.
У Москві в останні роки, за словами експерта, набирає популярність тренд на колаборацію — наприклад, поєднання салонів зв'язку і кав'ярень, так як перші істотно втрачають клієнтський потік з-за розвитку онлайн-послуг. Крім цього, мережа книжкових магазинів «Республіка» вітає синергію з кав'ярнями, зазначає Костомахина.
Фотогалерея: інтер'єри кав'ярень
У першому в Росії кафе міжнародної мережі Starbucks для автолюбителів в рітейл-парку «Пушкіно» в Підмосков'ї
(Фото: Антон Новодережкин/ТАСС)
Які приміщення підійдуть під кав'ярню
Вибір залежить від концепції, місця і розраховує кав'ярня на що проходить трафік і формат «кава з собою» чи хотіла б залучити тих, хто буде гостем закладу в обід, прийде на ділову, дружню бесіду або вечірній вечерю з алкоголем, говорить керівник департаменту брокериджу комерційної нерухомості компанії RRG Світлана Ярова.
Кав'ярні можуть розташовуватися в бізнес-центрах, торгових комплексах, приміщеннях стріт-ритейлу і кіосках на вулиці. Всередині ТЦ кафе зазвичай орендують площі в торгових галереях, острівних просторах, атріумах і коридорах, якщо дозволяє ширина, єдина вимога до яких — це високий трафік, а ось зони фуд-корту в силу автономності такого формату, навпаки, вибирають вкрай рідко, відзначають брокери.
Прибуткові метри: як заробити на здачі приміщень під магазин або офіс
Звичайно, існує головна технічна вимога до приміщень громадського харчування — це наявність води і електрики. Однак для кав'ярні повного циклу також необхідні вентиляція і витяжка аналогічної ресторанним майданчиків потужності, пояснює керівник напряму послуг ритейлерам компанії JLL Надія Мартинова.
Для кіоску або міні-кав'ярні, за оцінкою консультантів, підійдуть приміщення площею 5-30 кв. м, для кав'ярні з мінімальним обслуговуванням і невеликим числом посадочних місць буде потрібно вже 40-100 кв. м, а для кав'ярні-кафе з посадкою і наявністю додаткового меню — від 100 до 300 кв. м.
Вибір локації
Вибір локації залежить від можливостей орендаря та наявності відповідних приміщень, каже Постоленко. За її словами, для ринку стріт-ритейлу категорія закладів громадського харчування, в яку входять кав'ярні, найбільш популярна серед орендарів. Сьогодні найбільш затребувані приміщення — від 20 кв. м і більше. У ТРЦ актуальний не тільки формат кав'ярень в окремому приміщенні, але і «кава з собою» в концепції острівця, зазначає експерт.
«Для відкриття подібного закладу необхідно володіти засобами, яких буде достатньо на депозит і перший місяць оренди. Також при пошуку приміщень необхідно враховувати технічні особливості приміщення і інфраструктуру локації в цілому», — рекомендує Постоленко. За її словами, перед укладенням договору оренди важливо прорахувати пішохідний трафік локації, вивчити найближчих конкурентів і виділити зони охоплення.
Так як кава традиційно ранковий продукт для ділових людей, то пріоритет при виборі приміщень — місця, де є перетину різних потоків. Навчальні заклади, центри «Мої документи», вокзали, МКЦ, торгові вулички, офісні квартали, арт-квартали — відмінні магніти для кав'ярень та міні-кафе, стверджує Ярова.
Скільки коштує оренда
Вартість оренди приміщення різниться в першу чергу від місця і потім вже від метражу, відзначають брокери. «За дорогі приміщення з наявністю трафіку орендарі борються, а доступні за ціною пропозиції при відсутності трафіку підходять тільки нішевим концепціям або тим, хто розуміє потенціал розвитку локації і готовий нести тимчасові збитки заради майбутнього прибутку і щоб зафіксувати комфортну оренду в перспективному місці на довгий період», — пояснює Ярова.
Ставка оренди на приміщення кафе в торгових центрах Москви, за даними Colliers International, знаходиться в діапазоні від 20 тис. до 250 тис. крб. за 1 кв. м в рік і в значній мірі залежить від місця розташування та концепції об'єкта. Ціна оренди в бізнес-центрах в залежності від попиту на майданчик може змінюватись, за оцінкою JLL, в середньому від 80 тис. до 200 тис. руб. в місяць за приміщення, місця для розміщення кафе розміром 50-100 кв. м в ТЦ в середньому коштують 400-700 тис. руб., повноформатні кав'ярні площею від 200 кв. м і більше по вартості оренди в топових ТЦ порівнянні з орендними ставками розміщення ресторану — це в середньому від 800 тис. руб. до 1,5 млн руб. в місяць», — говорить Мартинова.
Найдорожчі приміщення стріт-ритейлу знаходяться в центрі столиці. «Прохідні, візуально доступні і правильної форми приміщення на виході з метро в ЦАО можуть коштувати від 1 млн до 1,5 млн руб. в місяць. На топових пішохідних вулицях в кращих локаціях, таких як Маросейка, М'ясницька, П'ятницька, є окремі випадки зі ставкою оренди навіть вище. Окрема зона — Москва-Сіті, де також ставка оренди може бути від 1,5 до 2 млн руб. за 1 кв. м. в рік. При цьому другорядні вулиці, замкнені бізнес-квартали або спальні райони можуть залучати орендарів пропозиціями за 200 тис. руб. в місяць», — зазначає Ярова.
Потрібно враховувати і додаткові витрати на ремонт, меблювання приміщень, які, за оцінкою Постоленко, можуть скласти від 20 до 80 тис. руб. за 1 кв. м. В більшості випадків інвестор розраховує на окупність протягом двох — п'яти років (для міні-кафе термін, як правило, нижче, а для більш великих форматів — ближче до верхньої межі вказаного діапазону), стверджує експерт.
Категория: Недвижимость
