Рахунки ескроу: як буде працювати нова система купівлі житла

Опубликованно 13.04.2019 00:00

У 2018 році почалася найбільш значуща реформа будівельної галузі в Росії з 2004 року — влітку 2019-го забудовникам доведеться перейти від часткового будівництва до проектного фінансування з використанням рахунків ескроу. Удосконалення механізмів фінансування житлового будівництва повинно забезпечити безпеку і надійність вкладень коштів громадян на будівництво житла, зробивши неможливим появу нових ошуканих пайовиків.

Як буде працювати новий механізм і як люди зможуть ним скористатися — розповідаємо в коротких картках.

Рахунки ескроу Що нового для покупців квартир в новобудовах

З 1 липня 2018 року гроші за придбані в новобудовах квартири перестануть передаватися безпосередньо забудовникам, а будуть знаходитися на спеціальних рахунках ескроу в банках, званих ескроу-агентами. Новий механізм розрахунків збудований таким чином, що гроші за куплену квартиру вносяться на рахунок після реєстрації договору участі в пайовому будівництві і депонуються (заморожуються) на ньому до моменту реєстрації права власності на першу квартиру в добудованому будинку. У разі виникнення у забудовника проблем із завершенням будівництва будинку покупець завжди може розраховувати на повернення сплаченої суми. Новий варіант розрахунків робить неможливими ситуації, коли пайовик, сплативши забудовнику повну вартість квартири, у разі заморожування будівництва залишається і без грошей, і без квартири.

Покупка Як оформити іпотеку при використанні рахунку

Іпотека з використанням ескроу-рахунку також дозволить максимально захистити інтереси усіх сторін угоди. Покупець може оформити іпотечний кредит як в тому ж банку, де девелопер отримав проектне фінансування, так і в іншому, який запропонував більш вигідні умови (і тоді ескроу-агентом і кредитором будуть виступати різні кредитні організації). І в тому і в іншому випадку у позичальника будуть рівні умови обслуговування рахунку ескроу — комісії за відкриття та ведення рахунку, згідно з вимогами закону 214-ФЗ, не стягуються. Однак у другому випадку позичальникові, ймовірно, доведеться сплатити комісію за переказ суми іпотечного кредиту в інший банк.

В цілому схема видачі іпотеки проста: згідно з вимогами закону 214-ФЗ, сума початкового внеску позичальника може бути зарахована на рахунок ескроу тільки після реєстрації договору участі в пайовому будівництві — тобто в той момент, коли позичальник і кредитор впевнені в тому, що угода відбулася. Після видачі кредиту та зарахування всієї суми на ескроу-рахунок позичальник починає погашати іпотеку і чекати завершення будівництва будинку. При бажанні позичальник на даному етапі може навіть рефінансувати свій кредит в іншому банку, адже за час будівництва багатоповерхового будинку (в середньому це півтора-два роки) умови кредитування на ринку можуть змінитися в кращу сторону, а на розміщені на рахунку гроші зміна кредитора жодним чином не вплине.

Фінансування Звідки забудовник буде брати гроші на будівництво будинку

Банки будуть видавати забудовникам проектне фінансування на будівництво житлових будинків. Рахунки ескроу будуть відкриватися в тому ж банку, який кредитує проект. Тому кошти на ескроу стануть джерелом дешевого фондування за кредитами забудовникам, а успішні продажі квартир на етапі будівництва дозволять девелоперу знизити відсоток по кредиту.

Ризики А якщо щось пішло не так

Бувають ситуації, коли вже після реєстрації угоди покупець вирішив відмовитися від придбання оплаченої квартири і просить повернути йому всі гроші. В даному випадку у встановленому законом порядку відбувається розірвання договору участі в пайовому будівництві, а кошти з ескроу-рахунки за вирахуванням суми початкового внеску повинні бути повернені банку, що надала кредит. Початковий внесок повертається покупцю.

У випадках, коли розірвання угоди відбувається з вини забудовника (наприклад, невиконання умов договору в рамках проектного фінансування, затягування термінів будівництва понад допустимих законом, банкрутство забудовника), гроші з рахунку ескроу підлягають поверненню покупцеві. Раніше учасник пайового будівництва втрачав свій початковий внесок і ще залишався винен банку за кредитом. Тепер при виникненні проблем у забудовника покупець зможе отримати назад свій початковий внесок, а банк — суму виданого кредиту. Якщо покупець не скористається правом на розірвання договору участі в пайовому будівництві, а вирішить дочекатися рішення про призначення іншого забудовника для завершення будівництва проблемного об'єкта, сплачена сума залишиться на рахунку ескроу до моменту завершення будівництва.

Якщо в банку, виступає ескроу-агентом, буде відкликана ліцензія, забудовник і учасник пайового будівництва зобов'язані укласти договір рахунки ескроу з іншим уповноваженим банком. Держава і в цій частині передбачив подушку безпеки для громадян — учасників пайового будівництва: їх кошти на рахунках ескроу застраховані Агентством страхування вкладів на суму до 10 млн руб.

Пояснюють експерти

«До 10 млн руб. поширюється дія системи страхування вкладів»

Данила Литвинов, заступник голови правління Банку ДІМ.РФ:

— Використання механізму ескроу мінімізує ризики пайовиків при купівлі квартир у споруджуваних будинках. Раніше люди опинялися сам на сам зі своєю проблемою, коли забудовники за якихось причин не завершували будівництво, часто і з діючим кредитом.

Тепер на ринку з'являється механізм захисту пайовиків: забудовник не зможе скористатися грошима покупця квартири до моменту здачі будинку в експлуатацію, гроші покупця будуть перебувати на спеціальному рахунку ескроу в банку. Рахунок відкривається безкоштовно, а на суму до 10 млн руб. поширюється дія системи страхування вкладів. Ризики недобудови переносяться з покупців житла на професійних учасників ринку — забудовників і банків. Це дозволить закрити проблему обдурених пайовиків.

«Банку невигідно тримати на своєму балансі недобудований об'єкт»

Микола Олексієнко, генеральний директор Рейтингового агентства будівельного комплексу (РАСК):

— Запуск механізму придбання житла на стадії будівництва через ескроу-рахунки в першу чергу дозволяє прибрати з ринку ситуацію, коли з одного боку угоди на ще не збудований об'єкт знаходиться пайовик (фізична особа), а з іншого боку — забудовник (юридична особа). Це накладало правову та інформаційну асиметрію: на практиці пересічному громадянину неможливо релевантно оцінити надійність того чи іншого забудовника, а у разі його банкрутства пайовикам доводилося яким-небудь чином кооперуватися, щоб захистити свої інтереси. У свою чергу, із запуском проектного фінансування інтереси всіх пайовиків захищає банк, який акредитував забудовника.

Це виводить всі відносини на принципово інший рівень. По-перше, банк має професійні компетенції при оцінці забудовника і окремого об'єкта, що вже досить серйозно знижує ризики. По-друге, у разі банкрутства забудовника доля об'єкта буде залежати від банку: або пошук та залучення нового забудовника, або виплати пайовикам. У будь-якому випадку самому банку невигідно тримати на своєму балансі недобудований об'єкт, таким чином він фактично має ті ж самі інтереси, що й пайовики.

Категория: Недвижимость