Як заробити на вторинному ринку житла: 6 реальних способів

Опубликованно 17.04.2019 00:44

Час великих і швидких заробітків на продажу нерухомості минув. Сьогодні інвесторів вже не так багато навіть на активному ринку новобудов, не кажучи про вторинному ринку житла. Але, незважаючи на зберігаються кризові явища, московська вторинка зберігає інвестиційний потенціал, стверджують експерти.

Вони розповіли про декілька можливих сценаріїв, за яких приватний інвестор може заробити на вторинному ринку житла.

Квартири під ремонт

Один із способів — вкладення в квартиру в нежилому стані, ремонт і подальший продаж за більшою ціною. Але цей варіант потрібно добре продумати, попереджають експерти компанії «НДВ-Супермаркет нерухомості», — окупити ремонт не завжди вийде.

Знижка на максимально зношені квартири істотна — не менше 10% (близько 500-700 тис. руб. з однокімнатної квартири, від 700 тис. до 1,5 млн руб. з двокімнатної тощо). Націнка за свіжу обробку складає близько 20 тис. руб. на «квадрат», тобто 600-800 тис. в однушке. Тобто, якщо освіжити квартиру, вклавши в ремонт не більше 10 тис. руб. за 1 кв. м, можна заробити від 700 тис. до 1 млн руб. при подальшому продажу, підрахували експерти «НДВ».

«Важливо, щоб дизайн квартири на продаж був витриманий в мінімалістичному стилі, оскільки це самий універсальний варіант, — розповіла керівник департаменту міської нерухомості «НДВ» Оксана Іванова. — Слід економити на матеріалах, але не на роботах. Наприклад, для санвузла можна вибрати пластик, а не плитку на підлогу в кухні покласти лінолеум, а не керамограніт. Але неякісно поклеєні шпалери швидко видадуть бюджетний ремонт».

6 корисних додатків для ремонту та перепланування

Купівля «вбитого» житла, ремонт і перепродаж — досить складні багатозадачні процеси, зазначає провідний експерт агентства нерухомості Century 21 Vesta Сергій Тихонов. За його словами, бажано мати свою команду з ремонту та закупівлі будматеріалів, так як вартість ремонту однієї і тієї ж квартири порівнянного рівня може відрізнятися в сотні тисяч рублів. «Сторонні будівельники і покупці будуть намагатися обдурити вас і заробити на всьому», — попереджає він.

Дуже часто на реалізації вторинних квартир після проведення в них ремонту заробляють люди, які дуже добре знають ринок нерухомості (зокрема, керівники відділів у профільних агентствах, досвідчені ріелтори) і розуміють, які об'єкти зараз найбільш затребувані у покупців, розповів директор департаменту вторинного ринку компанії «Інком-Нерухомість» Сергій Шлома. Нерідко такі фахівці створюють навіть невеликі компанії, що займаються підбором нерухомості і подальшим ремонтом в ній. Зазвичай вони купують квартири у занедбаному стані вартістю від 15 до 30 млн руб. (тобто аж ніяк не економклас, щоб більше заробити), нерідко — з заплутаною історією переходів прав власності, що відлякує від об'єкта потенційних покупців.

«Пошук підходящої квартири для перепродажу після ремонту може зайняти дуже багато часу, найчастіше проглядаються десятки варіантів, — зазначив Шлома. — Якщо компанії вдасться продати хоча б одну таку житлоплощу в місяць, то він уже вважається вдалим».

Нерухомість в будинках під знесення

Ще один спосіб заробити на вторинному ринку — купівля житла в будинках під реновацію і подальша перепродаж вже готового в новому будинку, куди переселять власників. Найвигідніші придбання в будинках під знос — кімнати, так як взамін за законом власнику зобов'язані надати окрему квартиру, нехай і мінімальної площі.

«Квартири за програмою реновації дають в сучасних будинках з повною обробкою, — пояснює Оксана Іванова. — Там, де немає стартових майданчиків, розглядаються також варіанти викупу частини квартир у прилеглих житлових комплексах для переселення за програмою, клас новобудови при цьому може бути вище, ніж в середньому в локації. Тому однушка, отримана в обмін кімнати, навряд чи коштуватиме дешевше 6 млн руб. Навіть за вирахуванням податку чистий прибуток складе не менше 1,5 млн руб. Більшість стартових майданчиків заплановані до введення на 2021 рік, тобто чекати переселення доведеться не довше двох-трьох років».

Однак тут є як мінімум дві проблеми, відзначають учасники ринку. Перша — тривале очікування переїзду, який може затягнутися, оскільки терміни знесення будинку, як показала багаторічна практика розселень, можуть неодноразово переноситися.

Фото: Михайло Джапарідзе/ТАСС

Друга проблема — обмежена пропозиція і високі ціни на об'єкти в будинках під знесення. Власники або зняли свої лоти з продажу до отримання нового житла, або підняли ціни мало не до вартості майбутніх квартир в нових будинках з обробкою. За даними «НДВ», до кінця 2018 року кімнат у московських хрущовках зносяться серій залишилися буквально одиниці, і вартість їх навіть на околиці починається від 3,5 млн руб.

«Необхідні певні адміністративні ресурси в потрібних колах, щоб інформація про потенційний об'єкт розселення потрапляла до вас в першу чергу, — вважає Сергій Тихонов. — Найцікавіші пропозиції не встигають вийти на ринок і розкуповуються дуже швидко закритим колом покупців».

Втім, як вважає керуючий партнер компанії «Метриум» Марія Литинецкая, навіть з урахуванням націнки продавців більш ніж на третину інвестори все одно опиняться в плюсі.

Квартири в заставу

Ще один спосіб заробітку на вторинному ринку — купівля заставної нерухомості з хорошим дисконтом. Найменш ризикована схема — придбання об'єкта у банку. У цьому випадку квартира вже перейшла за рішенням суду у власність кредитора, і покупцеві не доведеться якось взаємодіяти з боржником.

«Більше того, коли кредитна установа отримує непрофільний актив, головним завданням для нього стає максимально швидкий продаж квартири, — пояснює Марія Литинецкая. — Тому на даному етапі банк готовий давати великі знижки на майно в заставі — вони можуть досягати 10-15%. Більшість великих гравців іпотечного ринку мають власні бази заставних об'єктів. Крім того, кредитори можуть розмістити пропозицію про продаж квартири на відкритих електронних майданчиках».

Можна також придбати квартиру у самого боржника. Найчастіше банк-кредитор надає позичальнику свій дозвіл на продаж закладеної квартири. «Звичайні громадяни не виявляють інтересу до таких об'єктів, не бажаючи зв'язуватися з попередніми власниками, які часто відмовляються виписуватися і з'їжджати з цієї житлоплощі. Однак якщо інвестор готовий до конфліктів, він може домогтися виселення колишніх господарів квартири через суд», — зазначає Сергій Шлома.

До того ж відбувся, власник може спробувати продати об'єкт за максимальною ціною, яка покриє основний борг і відсотки. І тоді розраховувати на серйозний дисконт вже не вийде.

Квартири на перших поверхах

Раніше практика викупу малоліквідних квартир на перших поверхах з метою перепродажу їх під переклад в комерційні площі в Москві дуже поширена. Такі квартири можна було придбати з дисконтом у 10-15%, оскільки популярністю у звичайних споживачів вони не користувалися. Зате вони були цікаві бізнесменам, які планують перевести її в нежитловий фонд і здавати під підприємство малого бізнесу, офіс, магазин, точку громадського харчування і т. п.

Пізніше з-за посилення правил переведення житлових приміщень у нежитлові цей процес сильно ускладнився, і інвестори вже не так активно купують таке житло.

Офіс у вітальні: у Москві впав попит на переведення квартир у нежитловий фонд

«У Москві здійснити переведення квартири в нежитловий фонд дуже складно, але якщо вдасться, це підвищить орендну ставку мінімум в два рази, а ціну продажу не менш ніж у півтора, — розповіла Оксана Іванова. — Вартість послуги велика — від 500 тис. руб., якщо все робити своїми силами, до 2 млн руб., якщо залучати підрядника. Але вартість однокімнатної квартири в спальному районі можна за півроку-рік перетворити з 6 млн руб. в 10 млн руб. і навіть більше».

Нещодавнє спадщину

Квартири, продавці яких нещодавно отримали їх у спадщину, не самий ліквідний продукт на вторинному ринку. Покупці побоюються шахраїв, недобросовісних спадкоємців і не хочуть потім відстоювати свої права в суді. Тому продається таке житло, як правило, з чималим дисконтом. Знижка на квартири, успадковані менше трьох років тому, складає в середньому 10% від ринкової ціни.

«Але вкладення в них виправдані в основному тільки об'ємні: на купівлю квартири вартістю 20 млн руб. можна заощадити 2 млн, а на недорогий — тільки 100-200 тис.», — зазначає Оксана Іванова.

Квартири-пастки: чим небезпечно занадто дешеве житло

Купівля на розпродажах

Нарешті, ще один спосіб заробітку — купівля квартир та комерційної нерухомості на закритих розпродажах, аукціонах різних організацій, що займаються банкрутством і розпродажем нерухомого майна різних підприємств, юридичних та фізичних осіб.

Як розповів Сергій Тихонов з Century 21 Vesta, на таких торгах можна придбати об'єкт орієнтовно за 20-70% ринкової вартості з метою подальшого перепродажу за більш вигідною ціною. І тут інвестору потрібно володіти зв'язками, щоб мати можливість брати участь в аукціонах, зазначив експерт.

Категория: Недвижимость