Небезпечні дачі: у яких випадках варто відмовитися від покупки будинку

Опубликованно 20.04.2019 00:54

Весна — найкращий час для покупки дачі, кажуть ріелтори. В цей час на ринку багато хороших пропозицій, а недоліки вподобаного будинку і ділянки саме зараз виявити найлегше.

Але не всі пропозиції однаково хороші, причому проблеми можуть бути пов'язані зовсім не з дахом, або болотом в городі. Експерти розповіли, які об'єкти потрібно розглядати з особливою увагою і в яких випадках їх краще взагалі не купувати.

Занадто низька ціна

Не завжди знижена ціна означає щось критичне — заміський ринок нерухомості сьогодні переживає непрості часи, пропозицій на ньому дуже багато, власникам доводиться знижувати ціну, щоб продати об'єкти.

Можливо, велика поступка пов'язана з більш-менш безпечній проблемою. «Може бути, в будинку частково відсутня оздоблення, — розповідає керівник аналітичного центру «Інком-Нерухомість» Дмитро Таганов. — Або дача дісталася у спадок, а спадкоємці не мають ніякого бажання з нею розбиратися. Або людині в складній життєвій ситуації терміново потрібні гроші. Однак якщо ціна підозріло низька, потрібно вивчати об'єкт вдвічі уважнішими і не економити на будівельної експертизи».

Брокер агентства нерухомості Century 21 Milestone Сергій Коршунов рекомендує будь-які пропозиції, вартість яких виявляється на порядок нижче середніх ринкових показників, уважно перевіряти з агентами, юристами, інженерами. Помилка при покупці може обернутися чим завгодно: від проблем в експлуатації до повної втрати права власності, зазначає він.

Дуже часто дачі з сильно зниженою ціною мають серйозні недоліки юридичного характеру. І з покупкою таких об'єктів затеваться точно не варто.

Поспішний розрахунок

Якщо власник хоче отримати гроші за будинок до реєстрації договору купівлі-продажу в Росреестре, то, швидше за все, або хоче продати неліквідний об'єкт, або він йому не належить. Погоджуватися на такі умови угоди не можна, навіть якщо будинок дуже подобається і підходить за всіма параметрами.

«Формула з класичного радянського роману «вранці — гроші, ввечері — стільці» не працює на ринку заміських будинків, — говорить керуючий директор «Метриум Преміум» Ілля Менжунов. — Особливо покупця повинна насторожити поспіх продавця — зазвичай вона служить прикриттям шахрайських намірів».

Відсутність права власності

Трапляється, що у продавця з усіх документів на дачу є тільки садова книжка, пред'являючи яку, він намагається продати будинок з ділянкою. Але садова книжка — не документ про право власності, а підтвердження того, що власник полягає в садівничому товаристві. Щоб продати дачу, він повинен спочатку її приватизувати.

«При покупці заміської нерухомості в жодному разі не можна йти ні на які варіанти оформлення угоди, крім встановлених законом, — радить Сергій Коршунов. — Інакше кажучи, необхідно обов'язково укладати договір купівлі-продажу, який повинен бути зареєстрований у встановленому порядку в Росреестре. Попередні договори, садові книжки, договори кредиту, операції за дорученнями та інші подібні варіанти незначні і будуть визнані судом недійсними».

Продаж за дорученням

Участь в угоді продавця за довіреністю від власника професійних ріелторів завжди насторожує, тому що довіреності часто використовуються в шахрайських сценаріях.

«І хоча продаж за дорученням — це абсолютно законна практика, не бачити живого власника дому ризиковано, — зазначає Ілля Менжунов. — Справжній власник може не знати про угоду, бути недієздатним або, як ні сумно, його вже давно може не бути в живих».

Експерти «Метриума» рекомендують завжди перевіряти справжність довіреності. Для цього потрібно звернутися до нотаріуса (але не до того, який завірив довіреність) і попросити перевірити автентичність документа внутрішній базі таких документів. Крім того, бажано спробувати зв'язатися з власником будинку будь-яким способом і уточнити, довіряв він кому-небудь продаж своєї дачі.

Самобуди і неправильні ділянки

Перед покупкою дачі потрібно переконатися, що на ділянці виконано межування, а всі будови зареєстровані. В іншому випадку покупець може опинитися в ситуації, коли будинок визнається самобудом. Таке можливо, наприклад, якщо будівля зведена на ділянці з видом дозволеного використання «для городництва» або на ділянці сільгосппризначення для ведення особистого підсобного господарства» — на цих ділянках капітальні будинки будувати не можна.

Крім того, якщо ділянка не размежеван, то майбутнього власника чекають конфлікти з сусідами з приводу меж ділянки.

«Землевпорядне мистецтво в Росії часто змінювалося, тому нарізка ділянок за минулі сто років набула дуже творчі форми, — зазначає Ілля Менжунов. — На кадастровій карті можна знайти землеволодіння, які не межують одна з одною, а перетинаються внапуск. Часто про це самі власники не знають, але покупець платить за прописані в документах сотки, частина з яких в реальності давно може бути відгороджена сусідським парканом».

Покупцеві потрібно вникнути в наявні межові плани і взяти з собою на один з переглядів землеміра, радять в «Метриуме». Він допоможе зрозуміти, чи дійсно продавець продає той же ділянку, що зображено на кресленнях.

Часті продажу

Покупця повинні насторожити часті операції з цікавить нерухомістю, особливо вчинені за останній рік або навіть місяці. Хороший будинок не ходить по руках, кажуть експерти, багаторазова зміна власників свідчить про те, що цей об'єкт — проблемний, і, найімовірніше, проблеми пов'язані зі статусом власності.

Категория: Недвижимость