Як перехід на ескроу-рахунки змінить ринок квартир Москви

Опубликованно 30.04.2019 00:28

З 1 липня 2019 року девелопери повинні перейти на нову схему реалізації новобудов — через ескроу-рахунку. Однак апартаменти юридично належать до нежитлових приміщень і їх можна реалізовувати не тільки за договорами пайової участі (ДДУ), без використання спеціальних рахунків.

Ріелтори прогнозують зростання числа апарт-комплексів, які будуть продаватися не за ДДУ, а також зростання числа таких проектів, особливо в російських регіонах, де забудовникам буде складніше отримати проектне фінансування. В 2018 році на столичний ринок вийшло рекордна кількість нових апарт-комплексів. Влада Москви не виключають появи на ринку новобудов з сірими схемами реалізації в момент переходу на ескроу-рахунки.

Скільки квартир у Москві

Частка квартир на первинному ринку в старих кордонах столиці, за даними Est-a-Tet, становить 21,7% від сумарної площі об'єктів. У продажу представлено 10 тис. квартир 123 проекти, з них 22 проекту — реконструкція будівель. Обсяг пропозиції квартир, за даними «Абетки житла», перестав рости ще кілька років тому — з 2016 року загальний обсяг пропозиції квартир на ринку новобудов залишався в межах 9-10 тис. лотів до продажу.

В обхід ескроу

Формально апартаменти не є житловою нерухомістю і на них не поширюються нововведення в законодавстві, що регулюють первинний ринок житла. Однак якщо забудовник апартаментів вибере в якості форми продажу ДДУ, то застосування ескроу буде обов'язковим, так як він стає їхнім атрибутом, говорить заступник генерального директора компанії MR Group Андрій Кірсанов.

Апартаменти також можна реалізовувати за іншими схемами — наприклад, деякі забудовники продають їх за попереднім договором купівлі-продажу або договорів співінвестування, відзначає керуючий партнер компанії «Метриум» Марія Литинецкая. За її словами, з переходом на проектне фінансування для збереження можливості отримання прямого доступу до коштів пайовиків забудовники апартаментів зможуть вести продажу не по ДДУ.

У зв'язку з труднощами переходу на проектне фінансування і ескроу-рахунки кількість проектів з апартаментами, що продаються по ДДУ, може скоротитися, припускає директор департаменту міської нерухомості Blackwood Іван Бородін. «У зв'язку з поправками до 214-ФЗ формат апартаментів може отримати більш широке поширення в регіонах, де забудовники вже працюють з мінімальною маржинального і змушені шукати нові способи скорочення витрат. Формат апартаментів якраз дозволяє це зробити законно», — вважає Литинецкая.

Схеми продажу квартир у Москві

Сьогодні у 86% споруджуваних апарт-комплексах в Москві житло, за даними «Метриума», продається за договорами пайової участі. У 9% проектах — за попередніми договорами купівлі-продажу, в 3% — за попередніми договорами пайової участі, 1,6% — за договорами купівлі-продажу і 0,4% — за договорами співінвестування.

Вигідно девелоперам

На перший погляд, забудовники апартаментів дійсно виявляються в більш вигідних умовах. «Бюджет пропозиції такої нерухомості в середньому на 10-20% дешевше, ніж аналогічних квартир за рахунок відсутності постійної реєстрації та необхідності будувати інфраструктуру. Забудовники апартаментів, можливо, відмовляться від продажів за ДДУ, тоді як девелопери, які реалізують житлову нерухомість, будуть змушені будувати на позикові кошти», — говорить Литинецкая.

З іншого боку, за даними «Метриума», абсолютна більшість новобудов з апартаментами в Москві підпадають під 214-ФЗ, так як продаються по ДДУ, а в загальному обсязі угод на первинному ринку частка квартир варіюється в діапазоні 10-12%. «Це означає, що кошти пайовиків вже з 1 липня 2019 року будуть акумулюватися на спеціальному ескроу-рахунку в банку. В умовах конкуренції девелопери навряд чи почнуть масово відмовлятися від реалізації проектів за ДДУ. На тлі численних банкрутств покупці, вважаю, все ж таки будуть вибирати проекти з укладенням ДДУ. Тому відмова від даної схеми реалізації — сумнівний хід», — вважає Литинецкая.

Сьогодні тільки на ДДУ поширюється іпотека, а з залученням позикових засобів здійснюється більше половини угод. Відмова від такої форми договору може моментально звузити цільову аудиторія на даний відсоток, зазначає директор департаменту проектного консалтингу Est-a-Tet Роман Родіонцев. З цією думкою згоден і керівник департаменту консалтингу та аналітики компанії «Азбука житла» Ярослав Дарусенков: «Продаж по ДДУ підвищує рівень довіри до проекту з боку потенційних покупців, а також дозволяє організувати іпотеку від банків на придбання квартир. Покупці сьогодні настільки звикли до ДДУ, що інша форма договору їх відразу ж лякає, вважає Родіонцев. У той же час, за словами Дарусенкова, забудовникам апартаментів елітного або преміум-класу реалізація за такою схемою не так актуальна, як у масовому сегменті.

Столична влада раніше висловлювали побоювання, пов'язані з відродженням сірих схем продажів новобудов у зв'язку з переходом на ескроу-рахунки — наприклад, за попередніми договорами або вексельними схемами. Однак поки вони не помітили збільшення числа запитів від девелоперів на будівництво квартир у столиці.

Що буде з цінами

Ціни, на думку Кірсанова, можуть збільшитися, якщо забудовник продавав апартаменти за договорами інвестування, а тепер вирішить продавати по ДДУ. Також при переході на продажу через ескроу-рахунки забудовнику доведеться платити внески в компенсаційний фонд, зазначає експерт. «Прогнози різні — можна чекати зростання на 10-15%», — вважає Кірсанов.

Вартість апартаментів прив'язана до вартості квартир (дисконт до вартості квартир в тій же локації), однак у апартаментів більш відчутний поріг вартості, після якого буде різко знижуватися купівельна активність, особливо в масовому сегменті, прогнозує Бородін.

Незважаючи на високі темпи продажів, забудовники не готові збільшувати вартість пропозиції, якщо це не буде виправдано істотними ознаками — наприклад, зростанням стадії будівельної готовності, відзначають ріелтори. «Поки можна орієнтуватися на збереження існуючої цінової різниці між квартирами і апартаментами. У масовому сегменті середня ціна на квартири становить 170 тис. руб. за 1 кв. м при середній ціні на квартири 150-160 тис. руб. за 1 кв. м», — говорить Родіонцев.

Особливості апартаментів

Основною особливістю цього ринку є те, що сегмент існує, а самого терміна «апартаменти» в законодавстві немає, зазначають ріелтори. Тому, за словами Бородіна, незважаючи на те що на апартаменти поширюється 214-ФЗ, пайовик не буде визнаний обдуреним, якщо у забудовника виникнуть проблеми.

Апартаменти і квартири мають одну істотну відмінність — застосування до їх набувачам норм 214-ФЗ. Закон про пайове будівництво поширюється як на покупців житлових приміщень, так і на покупців квартир, але якщо стосовно перших він застосуємо в повному обсязі, то на друге працює тільки в одному випадку: як гарант від подвійних продажів, зазначала раніше голова Москомстройинвеста Анастасія П'ятова. Це, за її словами, поширення правил Федерального закону на набувачів апартаментів закінчується і добудова об'єктів у разі банкрутства забудовника в законі ніяк не регламентується.

«Пізніше влада обов'язково повернуться до проработкам варіацій схеми ескроу-рахунків стосовно до приміщень зі статусом «нежиле». Також після заборони розміщення хостелів в житлових будинках є припущення, що уряд займеться саме сегментом апартаментів. Такими питаннями, як прописка в них, можливість голосувати на виборах, проживаючи в апартаментах, прирівнювання апартаментів до квартир і більш суворе контролювання споруджуваних об'єктів, отримання ГПЗУ та дозволу на будівництво», — вважає Бородін.

Категория: Недвижимость