Мораторій на забудову Нової Москви: що буде з цінами на житло в ТиНАО

Опубликованно 03.05.2019 03:52

Нова Москва не планує погоджувати будівництво житлової нерухомості в найближчі п'ять років, заявив у лютому 2019 року керівник департаменту розвитку нових територій міста Москви Володимир Жидкин. Пізніше чиновник пояснив «РБК-Нерухомості», що мови про тотальну заборону на будівництво житла не йде.

«Зараз виданих дозволів більш ніж достатньо. Місто завжди піде назустріч забудовникам, які готові реалізовувати комплексні проекти, що включають житло, соціальні об'єкти і комерційну нерухомість, де будуть створюватися робочі місця. Житлові проекти без комплексної інфраструктури ми не будемо погоджувати. Нам не потрібна Нова Москва як ще один гігантський спальний район столиці», — уточнив Володимир Жидкин.

Про те, навіщо потрібні такі обмеження, як вони можуть вплинути на ціни, попит і пропозиція новобудов, а також девелоперський бізнес в Новій Москві, «РБК-Нерухомості» розповіли гравці ринку.

Навіщо потрібні обмеження

Столична влада за допомогою оголошеного мораторію в Новій Москві збираються запобігти дисбаланс між будівництвом житлових і комерційних об'єктів, вважають опитані редакцією експерти. Планується досягти більш планомірної забудови приєднаних територій, говорить керуючий партнер компанії «Метриум» Марія Литинецкая. Сьогодні, за даними «Метриума», 92,3% всіх квартир продається на території НАО і лише 7,7% — в ТАО.

«Думаю, нові об'єкти все ж продовжать виходити на ринок. Шанс отримати дозвіл на будівництво будуть мати девелопери, які розглядають майданчики в ТАО. До того ж у перспективі декількох років в Троїцький округ прийде метро. Тому цілком логічно, що територія повинна розвиватися більш рівномірно», — вважає Литинецкая.

Обмеження на нове будівництво, на думку голови ради директорів компанії «Бест-Новострой» Ірини Доброхотовой, було введено, щоб зробити акцент і зосередитися насамперед на розвитку інфраструктурних об'єктів. «За допомогою подібних заходів прагнуть гармонізувати міську середу. А забудовники, орієнтовані на точкове будівництво, безумовно, можуть нашкодити території», — уточнює директор з маркетингу та розробки продукту ГК «А101» Дмитро Квітів. За його словами, так було в ряді підмосковних міст, де подібна міра введена, так як там реалізовувалися проекти будівництва житла без створення необхідної кількості соціальних та інфраструктурних об'єктів.

Всі великі житлові проекти в ТиНАО сьогодні реалізуються у відповідності з принципами комплексного розвитку територій, зазначає Квітів. За його словами, девелопери в рамках нових житлових районів створюють різноманітну торгово-побутову та сервісну інфраструктуру на перших поверхах будинків, прибудованих та окремо розташованих будівлях, будують муніципальні школи і дитячі сади.

Нова Москва в цифрах

З липня 2012 року до Москви приєднали нові території, в результаті площа столиці зросла майже в 2,5 рази. З цього моменту в Новій Москві, за даними столичної влади, було побудовано 15 млн кв. м нерухомості, в тому числі 11,5 млн житловий. На даний момент в ТиНАО видано дозволів на будівництво нерухомості загальною площею 8,6 млн кв. м, у тому числі 7,2 млн кв. м житла.

Всього, згідно з правилами землекористування і забудови (ПЗЗ), на цих територіях можна звести 55,6 млн кв. м нерухомості, в тому числі 20,3 млн кв. м житлової. Якщо врахувати, що щорічно в ТиНАО вводиться 1,7–2 млн кв. м житла, то видно, що забудовники забезпечені обсягом роботи на десять років вперед, вони мають можливість при необхідності отримувати дозволи на будівництво в межах затверджених ПЗЗ, повідомили в прес-службі столичного департаменту розвитку нових територій Москви.

Сьогодні в новобудовах ТиНАО, за даними ріелторів, на продаж виставлено близько 8-9 тис. нових квартир загальною площею 450-500 тис. кв. м. Ця ситуація стабільна вже протягом трьох-чотирьох років.

За підсумками першого кварталу 2019 року вартість 1 кв. м на первинному ринку Нової Москви склав 117,2 тис. руб. проти 165,7 тис. руб. в масовому сегменті Старої Москви, а середній бюджет пропозиції дорівнює 6,6 млн руб. і 9,6 млн руб. відповідно, підрахували аналітики «Метриума». За три роки (з грудня 2016 року) ціни на нових територіях в цьому сегменті зросли на 11,7%, а обсяг пропозиції за вказаний період знизився на 22%. При цьому на Нову Москву за підсумками 2018 року припало більше третини — 35% — всіх ДДУ Москви, уточнюють аналітики компанії.

Відео: «РБК-Нерухомість»

Вплив на ринок

Плани влади щодо обмеження будівництва поки не вплинули на ситуацію на ринку Нової Москви, проекти і корпусу продовжують виходити на ринок, відзначають ріелтори. «Не думаю, що нинішня ситуація на первинному ринку Нової Москви може змінитися. Девелопери навряд чи переглянуть свої плани з-за мораторію. Куди більш актуальне на сьогоднішній день питання — це перехід на роботу з рахунками ескроу, що в підсумку може знизити активність забудовників і без додаткових обмежень влади по видачі дозвільної документації», — говорить Литинецкая.

За прогнозом Доброхотовой, в результаті обмежень буде поступово скорочуватися пропозицію, виникне дефіцит, слідом за цим неминуче зростуть ціни на житло. «Будівництво метро в Новій Москві тільки підстьобує інтерес до придбання житла саме на цих територіях, тому на тлі збільшення попиту і скорочення пропозиції зростання цін може виявитися досить помітним», — вважає експерт.

Для споживачів новобудов масового сегмента найбільш важливим залишається бюджет покупки. Якщо в якийсь момент покупець виявиться психологічно не готовий до подорожчання, то частина попиту може переміститися в Підмосков'ї, передбачає Доброхотова. «Мораторій на нове будівництво на території ТиНАО в першу чергу обмежить доступність житла для найменш забезпечених громадян, так як покупка нерухомості в Новій Москві стала тим самим компромісом між ціною та якістю», — підсумовує Литинецкая.

Складності для девелоперів

Житло залишається одним із драйверів комплексного розвитку, а ринок дає зрозумілі параметри затребуваності комерційної нерухомості в певній локації, відзначають експерти. Так, за словами Коль, навіть невеликі районні торгові центри орендованою площею до 20 тис. кв. м сьогодні не зводять без чітких домовленостей з майбутнім власником або орендарем. «Вартість будівництва такого об'єкта становить близько 3 млрд руб. Інвестори вважають ефективним зведення такого ТЦ, якщо поруч проживає близько 50 тис. осіб. Тобто житлова забудова для такого об'єкта повинна складати близько 1 млн кв. м», — пояснює він.

Якщо говорити про бізнес-центрах, то для об'єкта корисною площею 20 тис. кв. м таких серйозних вимог щодо наявності житла поруч немає, зате важливо метро, піший шлях від якого не повинен перевищувати п'яти хвилин, каже Квітів.

Сьогодні найбільш ефективний формат комерційного об'єкта в ТиНАО, за оцінкою Коль, повинен поєднувати в собі офісну і торговельну функції, а в ідеалі ще й розважальну. Таким чином, при збереженні певних економічних трендів мораторій може сповільнити в ТиНАО поява комерційних об'єктів, прогнозує експерт.

Інформація в тему

Нова Москва або Підмосков'ї: де краще купувати житло

Дача в столиці: що стало з ринком заміської нерухомості в Новій Москві

Інтерв'ю з Володимиром Жидкиным: «Потенціал забудови в Новій Москві становить 150 млн кв. м»

Категория: Недвижимость