Неэлитная Рублівка: чи можна купити дешевий будинок на престижному шосе

Опубликованно 04.05.2019 00:12

Традиційно Рублівка вважається елітним заміським ринком нерухомості. На територіях на захід від Москви вздовж Рублево-Успенського шосе продаються найдорожчі ділянки і котеджі і селиться столична еліта.

Але виявилося, що на цьому престижному напрямку все-таки трапляється доступна за ціною нерухомість. Розповідаємо, де її знайти і як стати жителем Рубльовки за відносно невеликі гроші.

Де шукати

Взагалі кажучи, це велике питання, що вважати Рубльовкою — її межі досить умовні, оскільки такої адміністративно-територіальної одиниці не існує. Одні експерти вважають, що це території, безпосередньо прилеглі до Рублево-Успенському шосе і розташовані в 25-30-кілометровій зоні від МКАД. Інші доповнюють, що до Рубльовці можна віднести досить великий кластер земель від Можайського шосе до Нової Риги (між якими проходить Рублево-Успенське шосе), а в цих рамках — від Москви до Звенигорода і навіть далі.

«Вважати існуючий в таких межах ринок виключно елітним, звичайно, не можна: там зустрічаються найрізноманітніші пропозиції, — відзначає керівник аналітичного центру компанії «Інком-Нерухомість» Дмитро Таганов. — Звичайно чим ближче знаходиться об'єкт до Москви або безпосередньо до Рублево-Успенському шосе — тим він дорожчий, а чим далі від МКАД або ближче до Можайському шосе — тим дешевше».

Експерти Knight Frank говорять про так звану дальньої Рубльовці, розташованої далі 25 км від МКАД — там ціни значно нижче, ніж в близькому поясі. На думку ріелторів «Міель-Мережа офісів нерухомості», більш дешеві об'єкти можуть бути розташовані вже за «малою бетонкой», тобто на відстані 30-35 км від МКАД.

У Penny Lane Realty, вважають, що має сенс розглядати не поясу, а конкретні локації. «Найдорожчі об'єкти в Жуківці, Барвисі, Гірках. А, наприклад, Ніколіна Гора або територія санаторіїв цінується не так високо, тому що до будівництва дублера туди було складніше дістатися. Крім того, самі об'єкти там значно простіше», — зазначає директор департаменту житлової нерухомості Penny Lane Realty Сергій Колосницын.

Експерти «Міель-Мережа офісів нерухомості» також радять шукати відносно недорогі об'єкти в далеких садових товариствах чи селах. Але попереджають, що у порівнянні з аналогічними об'єктами на інших напрямках рубльовські дорожче.

Бюджетні пропозиції на Рубльовці цілком порівнянні з цінами зі середніми пропозиціями на Новоризькому і Можайському шосе, особливо ті, що розташовані в 25-35-кілометровій зоні, додають експерти Knight Frank.

Ціни

За даними компанії «Метриум», середній бюджет пропозиції елітного будинку в цьому напрямку дорівнює 326,4 млн руб. Таку цифру наводимо для порівняння з бюджетними пропозиціями — а вони там дійсно є.

«Історично Рублівка не була абсолютно однорідною територією з єдиної забудовою, — пояснив директор департаменту заміської нерухомості Knight Frank Олег Михайлик. — Не було такого, що заможні люди живуть в одній місцевості, а решта — в іншій. Всі жили упереміш, багато «прості» люди, наприклад, на Рубльовці працювали. І проживають там упродовж багатьох років і навіть зараз не готові продавати свою нерухомість. Досі є місця, де поруч з розкішним елітним котеджем через паркан сусідить цілком звичайний дачний будиночок».

Відносно недорогі пропозиції на Рубльовському напрямку досить різноманітні. В першу чергу, недорога нерухомість представлена квартирами.

За даними аналітичного центру ЦІАН, саме бюджетна пропозиція на Рубльовці в цьому сегменті — однушка площею 33 кв. м., яка продається за 3,3 млн руб. в панельній п'ятиповерхівці в селищі Горки-2. Простору двокімнатну квартиру площею 65 кв. м на вторинному ринку тут можна купити всього за 8 млн руб.

Середня ціна 1 кв. м житла у багатоповерхових цегляних і панельних будинках в селищі Горки-2 — 105,1 тис. руб. Трохи дорожче «квадрат» стоїть в селі Усово-глухий Кут — 109,4 тис. руб. В селищі Барвиха середня вартість 1 кв. м становить 129,7 тис. руб.

Дешеву заміську нерухомість на ближній і середній Рубльовці варто пошукати в сегменті старих дач. За даними ЦІАН, найдешевша пропозиція в цьому напрямку на сьогоднішній день — дерев'яний будиночок площею 60 кв. м з ділянкою в чотири сотки в селі Борки, який продається за 3 млн руб. Однак такі пропозиції зустрічаються на ринку нечасто. Наприклад, наступне за ціною пропозицію вже втричі дорожче — 9,2 млн руб. (таунхаус в Успенському під чистову обробку), відзначають експерти ЦІАН.

Більше пропозицій — в далеких локаціях. За даними «Інком-Нерухомості», на відстані 50 км (тобто майже поряд із Звенигородом) можна знайти на вторинному ринку пристойну дачу за 4 млн руб. На первинному ринку є селищ з ділянками без підряду вартістю 0,5–1 млн руб. і невеликі котеджі за ціною близько 6 млн руб. Середній цінник для масового сегмента в цій локації становить 8-9 млн руб. при покупці будинку площею 120-140 кв. м і 4-5 млн руб. у разі придбання ділянки 10 соток. «Такі ціни трохи вище ринку, вони знаходяться на рівні вартості об'єктів, розташованих на заході найближчого Підмосков'я», — зазначає Дмитро Таганов.

Дорога мотлох

Елітний ринок поступово поглинає на Рубльовці і поселення, і дачні товариства. І на місці непоказних будиночків виростають преміальні особняки. На Рубльовці ще є будинки, які навряд чи підходять під визначення «особняк» або «дорогий котедж», але в елітному сегменті на першому місці все одно варто локація, кажуть в Penny Lane realty. Сама непоказна будівля на Рублево-Успенському шосе буде коштувати значно дорожче аналога на іншому напрямку.

«Для прикладу, зараз продається будинок в Срібному Бору, — розповів Сергій Колосницын. — Сама споруда — звичайний «сендвіч», який сам по собі мало кому цікавий. Однак локація дозволила власнику встановити прайс в $9 млн».

Ймовірно, таку нерухомість будуть розглядати під знесення, ділянка під забудову, підсумував експерт.

Категория: Недвижимость