«Невеликі девелопери підуть з ринку». Чого чекати покупцям новобудов

Опубликованно 09.05.2019 00:10

У липні цього року набирають чинності чергові поправки в 214-й Федеральний закон про пайове будівництво, які стосуються діяльності забудовників — всім їм доведеться працювати по-новому. Зокрема, вони тепер не зможуть безпосередньо залучати кошти пайовиків і змушені будуть будувати житло на взяті в банках кредити.

Багато учасників ринку нерухомості висловлюють припущення, що це призведе до відходу з ринку значної частини забудовників і відтік почнеться вже майбутнім літом. Але як у цій ситуації бути покупцям квартир, які тільки що придбали або планують придбати житло в новобудові? Про це ми розпитали експертів.

Хто покине ринок

Прогнози щодо припинення діяльності будівельних компаній — різні, але в одному експерти солідарні — таких наслідків поправок не уникнути, оскільки до нових реалій готові далеко не всі забудовники.

Аналітики рейтингового агентства будкомплексу (РАСК) недавно заявляли, що зараз під загрозою знаходяться 198 російських девелоперів — їх кредитори повідомили про намір подати заяви про банкрутство. Губернатор Московської області Андрій Воробйов виступив із заявою про те, що тільки в його регіоні близько 40 будівельних компаній (із 116) не зможуть працювати за новими правилами. «У Росії працює близько 3,2 тис. девелоперських компаній, з них майже 620 прострочили здачу 80% своїх об'єктів (площі забудови) більш ніж на дев'ять місяців, — повідомила керуючий партнер компанії «Метриум» Марія Литинецкая. — Середній перенесення строків здачі в експлуатацію їх будинків — два роки. Тобто як мінімум 20% девелоперів відчувають серйозні труднощі, не кажучи вже про перехід на нову модель будівництва. У загальній складності це 12,6 млн кв. м житла (близько 10% споруджуваного в Росії житла)».

Як розповів керівник консалтингової і брокерської компанії «Топ Ідея» Олег Ступеньков, після попередніх переговорів з провідними банками стало видно, що самі співробітники апарату проектного фінансування налаштовані досить песимістично, оскільки більше 60% проектів і забудовників з великою натяжкою відповідають вимогам банку-кредитора. Адже забудовник повинен буде довести вкладення в проект на рівні 15%, мати підтверджений досвід реалізації проектів, інші позитивні фінансові потоки для оплати відсотків по проектному фінансуванню, а також обґрунтувати маркетинговий потенціал проекту та його прибутковість.

«І якщо для великих гравців ці стоп-фактори прохідні, то для дрібних і середніх забудовників часто є нездійсненними», — стверджує експерт.

Проте будівельні компанії, у яких активно йдуть продажу (а це забудовники, що мають багато проектів або кілька масштабних будівництв), готові до переходу на проектне фінансування, говорять учасники ринку.

«Існує й інша категорія забудовників, яких не можна назвати великими, — відзначає директор з продажу компанії «НДВ-Супермаркет нерухомості» Тетяна Подкидышева. — Але ці компанії стали готуватися задовго до нововведень на ринку: збільшили статутний капітал, привели в порядок всі документи, отримали офіційний статус спеціалізованого забудовника. Такі девелопери також залишаться на плаву після введення проектного фінансування і успішно реалізують свої проекти».

Москва або Санкт-Петербург, можливо, не сильно постраждають від перестановок, оскільки більшу частину цих ринків займають все-таки великі гравці, вважають експерти. Навпаки, відхід багатьох малих забудовників відкриє шлях до консолідації залишилися девелоперів. Дрібні компанії або продадуть свої майданчики великим, або об'єднаються з ними і будуть добудовувати об'єкти разом.

«У регіонах з меншою конкуренцією забудовників відхід деяких компаній посилить тенденцію до монополізації, — говорить Марія Литинецкая. — Нарешті, не виключено, що в деяких куточках Росії зовсім зникнуть будівельні компанії, і тоді місцеве населення буде змушене перейти на вторинний ринок житла. У будь-якому випадку загальна тенденція — це монополізація або зниження конкуренції, зменшення обсягів будівництва і зростання цін».

Відео: «РБК-Нерухомість»

Що робити, якщо збираєшся купити житло

В нових умовах покупець, безумовно, більш захищений від недобросовісних забудовників, зазначає комерційний директор групи компаній ФСК Ольга Тумайкина. Адже тепер грошові кошти від клієнта за куповану житлову площу надходять на рахунок банку, а не забудовника. Забудовник зводить будинок за рахунок кредиту і скористатися грошима покупця зможе тільки після введення будинку в експлуатацію.

Але ескроу-рахунки ніяк не захистять від пайовика ризику довгобуду. Єдине, від чого вони уберігають, — від ризику того, що недобросовісний забудовник виведе і викраде гроші. Однак безпосередньо проблеми з будівництвом можуть з'явитися і у добросовісних компаній — наприклад, виникнуть труднощі з підключенням до мереж або з постановкою на кадастровий облік, попереджає Олег Ступеньков.

«Самий безризиковий варіант — придбати квартиру в уже збудованому та зданому будинку, відразу з ключами, — вважає голова ради директорів компанії «Бест-Новострой» Ірина Доброхотова. — Мінімальний бюджет покупки готової квартири в Москві починається з 4 млн руб.».

Якщо все-таки покупець налаштований на придбання житла, що будується, то ріелтори радять уважно вивчати ринок, перш ніж робити вибір. Є єдиний реєстр забудовників і єдина інформаційна система житлового будівництва. У першу чергу варто пошукати девелопера зацікавив проекту в єдиному реєстрі забудовників і подивитися, скільки житла і де він будує, чи є у нього об'єкти з порушеними термінами здачі, і якщо так, то як довго житловий будинок не передається покупцям.

«Якщо терміни хронічно порушуються або зовсім в портфелі є довгобуди, то, звичайно, вкладатися в проекти такого забудовника не варто, — радить Марія Литинецкая. — Поцікавтеся також джерелами фінансування поточних будівництв девелопера. Якщо він вже співпрацює з великими банками, то в нього більше шансів вписатися в нову модель фінансування».

Тетяна Подкидышева також рекомендує зібрати інформацію про обраному проекті, перевірити наявність необхідних документів (проектна декларація, дозвіл на будівництво, архітектурно-планувальне рішення), дізнатися, чи можна з онлайн-камері простежити за ходом будівництва. Варто також звернути увагу на рекламну компанію девелопера: як часто вводяться знижки. Наприклад, поганий знак, якщо квартири продаються за цінами істотно нижче ринку або надаються дуже великі знижки більше двох разів в місяць.

Категория: Недвижимость