Прибуткові метри: як заробити на здачі приміщень під магазин або офіс

Опубликованно 26.05.2019 00:26

Якщо у вас є певна сума грошей, яку ви хочете вкласти в нерухомість для здачі її в оренду, то напевно вже встали перед вибором, який об'єкт придбати. Найпоширеніший серед приватних інвесторів спосіб заробітку на оренду — купівля житла. Але є інвестори, які принципово не зв'язуються з квартирами і воліють вкладати гроші в невеликі комерційні приміщення — під офіс, магазин або салон краси.

В чому особливості вкладень у комерційну нерухомість, скільки коштують невеликі приміщення в Москві і за якими ставками їх можна здавати — про це ми розпитали експертів.

Наскільки це вигідно

Купівля комерційного приміщення з точки зору орендного доходу вигідніше, ніж покупка житла, стверджують учасники ринку. Ставки оренди на них вище, ніж на квартири, а термін окупності вкладень — коротше.

Директор «НДВ-Девелопмент» Андрій Стригалев для прикладу запропонував порівняти два приміщення: двокімнатну квартиру площею 50 кв. м на етапі котловану в спальному районі Москви і офісне приміщення тієї ж площі за тією ж ціною в невеликому бізнес-центрі. Здати квартиру після завершення будівництва будинку можна буде за 35-40 тис. руб., попередньо на ремонт і купівлю меблів піде близько 1 млн руб. Витрати на придбання, ремонт і обстановку окупляться приблизно через 17 років, зазначив експерт. Від здачі аналогічного за площею і ціною офісного приміщення власник буде отримувати приблизно 80-85 тис. руб. в місяць (при ставці оренди 20 тис. руб. за 1 кв. м в рік), а термін окупності становитиме сім-вісім років, підрахував Стригалев.

У приміщеннях торгового призначення орендні ставки також вище і терміни окупності коротше. Експерти відзначають, що стріт-рітейл за рівнем прибутковості на столичному ринку оренди займає лідируючі позиції. «Середній показник по спальних районах досягає 10-12%, у центрі — 8-10% з терміном окупності 10-12 років, — розповіла директор напрямку стріт-ритейлу в компанії Knight Frank Вікторія Камлюк. — Але абсолютної цифри для стріт-ритейлу немає: кожне приміщення унікальна по-своєму».

Інші плюси і мінуси

Крім ціни і терміну окупності у комерційних площ є й інші переваги. До них провідний аналітик «НДВ-Супермаркет нерухомості» Костянтин Єнін відносить, наприклад, той факт, що цей ринок краще регулюється, ніж непрозорий квартирний. Тут всі договори оформляються офіційно, а власники платять податки — це дозволяє легше вирішувати спірні ситуації.

«Крім того, менше проблем з ремонтом, — зазначив Єнін. — Часто орендар комерційних приміщень сам робить ремонт приміщення, компенсується орендними канікулами, в той час як ремонт квартири, якщо він потрібен, зазвичай лягає на орендодавця».

Однак треба розуміти, що комерційні приміщення — більш складний продукт, ніж квартири. Успіх їх роботи на свого власника залежить від сукупності факторів: призначення (офіси, торгівля, послуги тощо), місця розташування, планування, транспортної доступності, оточення та інших. Іноді відсутність лише одного з них робить купівлю приміщення невигідною. Тому споживачу потрібно заздалегідь все прорахувати.

Що користується попитом

На столичному ринку — широкий вибір пропозицій на будь-який смак. Найбільш затребувані приміщення під салони краси, аптеки, продуктові магазини та кав'ярні. У нових районах або комплексах всі популярні формати, потенційно мають попит у майбутніх мешканців — магазини різноманітних сегментів, спортивні студії, дитячі розвиваючі центри, клініки та інше, відзначили експерти «НДВ». Швидше всього з ринку йдуть приміщення в місцях з високою прохідністю і високою щільністю населення поблизу об'єкта.

«В ідеалі це об'єкти на першій лінії житлових будинків, — розповів брокер агентства нерухомості Century 21 Milestone Сергій Коршунов. — Важливо, щоб була розумна ціна і зрозумілий потік покупців. Якщо трафік цілком ясно вважається, то у такої нерухомості самий високий оборот. Приміщення в торгових і бізнес-центрах — теж досить активний ринок, і багато інвесторів віддають перевагу їм. Гірше йде у продаж і оренду нерухомість вільного призначення в глибині району».

Що стосується офісних приміщень, то тут краще звернутися за консультацією до фахівців (втім, це не буде зайвим і у випадку з торговими площами). Офісні приміщення потребують чіткого бізнес-плану і чіткого розуміння, де ці приміщення розташовані, кому вони можуть бути потрібні і як довго вони будуть затребувані.

«Купівля приміщення в бізнес-центрі високого класу в місцях ділової активності, швидше за все, виявиться непідйомною завданням для інвестора з невеликим капіталом, — вважає голова правління групи компаній «Міель» Оксана Вражнова. — А пропозиції простіше також несуть з собою безліч ризиків, і основний з них — простий приміщення. Тому без професійного керуючого інвестиції в комерційну нерухомість можуть виявитися збитковими».

Ціни купівлі та оренди

Розкид цін продажу комерційних приміщень в Москві дуже великий — 1 кв. м може коштувати і 35 тис. руб., і 1,5 млн руб. Але в даному випадку вартість об'єктів завжди залежить від прибутковості. За найнижчу ціну можна отримати абсолютно неліквідне приміщення, яке буде неможливо здати, відзначають експерти.

«Невелике приміщення в новобудові спального району буде коштувати від 30-50 млн руб., але ціни на якісні торгові площі в центральних локаціях починаються від 100 млн руб., — розповіла Вікторія Камлюк. — При купівлі приміщення в центрі вартістю 85-120 млн руб. орендна ставка може досягати 0,7–1 млн руб. У підсумку термін окупності складе приблизно десять років. Покупка деяких приміщень у спальних районах Москви обійдеться в 50-65 млн руб., а вартість оренди становить 500-600 тис. руб. Таким чином, термін окупності складе приблизно вісім-дев'ять років, а прибутковість — 11-12%».

Втім, в новобудовах зустрічаються і більш бюджетні пропозиції причому відразу з орендарями. За даними «НДВ», в ближньому Підмосков'ї можна знайти приміщення площею 35 кв. м з орендарем і існуючим орендним потоком близько 32 тис. руб. в місяць — купити його можна за 3,2 млн руб. до Речі, у нових житлових комплексах багато забудовників періодично проводять акції і готові давати індивідуальні знижки.

«Що стосується орендних ставок, то в офісному сегменті вони починаються від 12,5 тис. руб. за 1 кв. м в рік, але таких об'єктів мало, — розповів Сергій Коршунов. — Середні орендні ставки на офіси — від 18 тис. руб. і вище. У торгівлі ж все індивідуально. Якщо приміщення знаходиться на неходовий вулиці з незрозумілих трафіком, ставка почнеться від 15 тис. руб. за 1 кв. м в рік. У центрі Москви біля станції метро «Білоруська» приміщення під ритейл може здаватися за 85 тис. руб. за 1 кв. м в рік».

Як підібрати приміщення

Перед покупкою комерційного приміщення необхідно сформулювати для себе ясну мету придбання — довгострокові або короткострокові інвестиції, очікувана прибутковість, ступінь участі в управлінні приміщення і т. д., рекомендують експерти «НДВ».

Потім потрібно звернути увагу на ймовірність здачі приміщення в оренду: воно повинно бути максимально затребуваним. Після чого варто співвіднести вартість лота з потенційним орендним доходом.

«Треба зрозуміти, для якого виду діяльності ця нерухомість може знадобитися і наскільки ця діяльність потрібна в районі, — радить Сергій Коршунов з Century 21 Milestone. — Оцініть пішохідний та транспортний трафік, технічний стан приміщення, правовстановлюючі документи, при необхідності — наявність парковок. Якщо це новобудова або реконструкція, перевірте підстави для будівництва, розпорядчу та технічну документацію».

Як розповіла Вікторія Камлюк з Knight Frank, в стріт-ритейлі ліквідність приміщень оцінюється за кількома параметрами: розташування, загальної площі (наприклад, з підвалом або другим поверхом), якістю планування, а також юридично грамотно оформленим документам. Різниця орендної ставки між лівою і правою сторонами одного будинку може відрізнятися мало не вдвічі з-за специфіки розподілу трафіку.

«Найбільш підходяще приміщення повинно мати правильну форму і невелику площу — до 300 кв. м, тоді воно найбільш універсально для будь-якого бізнесу, — зазначає експерт. — Відповідно, і його ліквідність буде вище. Найбільш ліквідними вважаються мережеві орендарі. Тому невеликому «сімейному» продуктового магазину вкрай складно витримати конкуренцію, якщо поруч відкриється мережева «Пятерочка» або «Перехрестя».

Який вибрати район — старий чи новий

У новачків часто виникає спокуса купити площі в новому спальному районі просто тому, що пропозиція здається їм вигідним з-за невеликої суми угоди, більш низької орендної ставки або акцій. Але експерти рекомендують вибирати такі приміщення акуратно, оскільки можна зробити невдале придбання.

Наприклад, комплекс недостатньо заселений мешканцями або перенасичений магазинами одного профілю (припустимо, продуктовими мережами), що призводить до частої зміни орендарів і нестабільності орендних потоків.

Такий підхід може обернутися для початківця інвестора значною втратою коштів, тому для мінімізації ризиків найкраще працювати з професійними консультантами, які допоможуть у всьому розібратися. Або ж можна просто вибрати густонаселену обжиту локацію, де вже зрозуміло, будь підприємств не вистачає і як розподіляються пішохідні потоки.

На що ще звернути увагу

З технічних характеристик варто звернути увагу на параметри самого приміщення, радить Костянтин Єнін з «НДВ». Потрібно оцінити планування, призначення за документами, вітринне простір і візуальну доступність, достатність потужностей.

У орендарів можуть бути специфічні вимоги. Наприклад, продуктовим магазинам необхідно більше електронних потужностей, витяжки і зона розвантаження-завантаження. Аптеки не стануть орендувати менше 75 кв. м, а медичних та косметологічних центрів може знадобитися більш високий рівень навантаження на «квадрат» з-за важкого обладнання. Навчальним центрам потрібна реєстрація за адресою, що створює додаткові бюрократичні складності.

При купівлі комерційних приміщень в житлових будинках також слід пам'ятати, що на них існує ряд обмежень, передбачених для зручності жителів. Наприклад, ресторани можуть працювати тільки 22:00.

Категория: Недвижимость