Дмитро Халін: «Кожен покупець елітного житла є інвестором»

Опубликованно 29.05.2019 00:50

— У зв'язку з переходом ринку на нову схему фінансування будівництва для багатьох потенційних інвесторів постає питання: чи має взагалі сенс вкладати гроші в елітну нерухомість?

— Якраз навпаки, з переходом на ескроу-рахунки час цивілізованих інвестицій в елітне житло тільки починається. По-перше, неминучий загальне зростання ринкових цін на квартири в новобудовах мінімум на 10% протягом найближчих 12 місяців, так що всі, хто придбав будується елітне житло в 2018-му — першому півріччі 2019 року неминуче отримають додаткову прибутковість. По-друге, збережеться зростання вартості квадратних метрів по мірі підвищення будівельної готовності. Від котловану до введення в експлуатацію це, як і раніше, буде 20-30%. Непогана цінова вилка для спекулятивних інвестицій. По-третє, з переходом на проектне фінансування напевно розшириться практика надання тривалих розстрочок покупцям квартир — на термін від року і більше. Це створює хороші умови для так званого флиппинга, тобто швидких перепродажів прав по ДДУ інвесторами після внесення мінімальних початкових платежів. Навіть невелике зростання ціни при перепродажі — на 5-7% за умови внесення інвестором на цьому етапі 15-20% від загальної вартості квартири, дозволить отримати прибутковість на інвестиції 30-35%.

Що стосується ризиків, то повністю обнулити їх з переходом на ескроу-рахунку все ж таки не вийде. Не було б ризику, не було б і підвищеної прибутковості. Для елітних проектів це ризики несвоєчасної здачі об'єкта, зниження якості проекту в процесі будівництва, валютні ризики, ризики банкрутства забудовника і пр. Ще один специфічний ризик для елітних новобудов — гарантована державою сума у разі банкрутства банку, в якому відкриваються ескроу-рахунку. Зараз це 10 млн руб. — всього 10-15% від вартості середньостатистичної елітної квартири в Москві.

— Наскільки сьогодні вигідний самий безризиковий варіант — купувати елітну нерухомість в готових новобудовах, щоб надалі її перепродувати або здавати в оренду?

— Дуже вигідний. Квартир з хорошими плануваннями і сучасною обробкою на ринку дуже мало. Для інвесторів, які хочуть скористатися цією можливістю, Savills запустив нову послугу і відкрив новий підрозділ (за аналогією з лондонським офісом) — Savills Design Studio. Ми підбираємо квартири в новобудовах, які найбільш цікаві з точки зору подальшого перепродажу або здачі в оренду, домовляємося з забудовником про хороших умовах придбання, а потім спільно з клієнтом розробляємо планування і робимо ремонт. Таким інвесторам ми пропонуємо взяти всю роботу на себе: наш підрозділ розробить планування, найбільш перспективну для оренди, виконає обробку і знайде орендаря.

Далі слід перепродаж квартири або її здача в оренду. Якщо вибирається сценарій перепродажу, то ми готові гарантувати таким клієнтам прибутковість на інвестицію 15% при терміні вкладень один рік. Якщо клієнт планує здавати придбану нерухомість в оренду, то може розраховувати на стійкий орендний потік, що приносить 6-8% річних, який ми зобов'язуємося забезпечити і підтримувати.

— Не занизька прибутковість?

— Середня ставка за банківськими депозитами становить 6-7%. Приблизно те ж, що й дохід від оренди, який ми пропонуємо інвесторам при сценарії здачі в оренду. Однак не будемо забувати про очікуване зростання середньоринкових цін після переходу на проектне фінансування. Крім того, на відміну від ставки за банківськими вкладами, яка може істотно знизитися вже через рік-два при уповільненні інфляції, прибутковість від оренди не зазнає аналогічних змін. Навіть якщо інфляція знизиться до фантастичних 2-3%, інвестор буде отримувати все ті ж 6-8% або більше.

— Savills Design Studio — підрозділ, яке з'явилося в Лондоні і тільки в минулому році прийшло в Росію. Які ще ноу-хау своїх зарубіжних колег найбільш цікаві для реалізації в Росії?

— Ми уважно дивимося, куди рухається Savills у Великобританії і в іншому світі, куди інвестує наш головний офіс. У зв'язку з цим великий інтерес викликають онлайн-агентства нерухомості (або так звані гібридні ріелтори).

Наприклад, Savills є одним з найбільших інвесторів платформи YOPA, яка дуже бурхливо розвивається в Сполученому Королівстві. Це гібридний агент. Він не вимагає офісів і великого штату support staff.

Savills зрозумів, що дуже перспективна ніша, що клієнти з появою подібних сервісів в інших галузях все більше хочуть самостійно займатися продажем і менше платити комісію агентові. Попит на таку послугу і народжує гібридних ріелторів. Зауважимо, що сервіс YOPA розвивається з кінця 2015 року і за цей час вже залучив понад $100 млн інвестицій, ставши восьмим за величиною агентством нерухомості Великобританії. Сьогодні в компанії працює більше 300 співробітників-брокерів. Зараз YOPA бореться за те, щоб стати найбільшим гібридним агентством Сполученого Королівства. До того ж, сервіс стає більш структурованим — там, наприклад, вже можна брати мікрокредити на оплату послуг ріелтора, оформляти іпотеку в партнерських банках і т. д.

— Чи можна говорити про те, що YOPA — конкурент традиційним агрегаторів онлайн-оголошень, до яких ми звикли? Чи варто чекати появи великої кількості нових гібридних ріелторів?

— Yopa не конкурент для таких платформ, а швидше ресурс, який використовує їх можливості, автоматично вивантажуючи на подібні сайти тисячі оголошень своїх клієнтів-продавців. Це окрема платформа, що нагадує відкриту CRM-систему. Головний її елемент — хаб, що з'єднує продавця, покупця і ріелтора. Через нього учасники можуть взаємодіяти один з одним без дзвінків по телефону, зустрічей і, що важливо, без будь-яких інформаційних обмежень.

Основна перевага гібридних агентів для продавців в тому, що винагорода ріелтора тут — не звичний відсоток, а фіксована сума, притому дуже невелика. Зараз вона складає в середньому близько ?800 (для елітних квартир може доходити до ?2,5–3 тис.), але по мірі розвитку системи буде зростати. Зауважимо, що, як правило, винагорода гібридного ріелтора сьогодні не перевищує 1% від вартості нерухомості.

— Ви нещодавно запустили сервіс оцінки квартир Savills.Expert. По суті, це онлайн-оцінювач дорогих квартир в Москві. Як він може допомогти тим, хто планує покупку елітної нерухомості? Чим він відрізняється від інших аналогічних сервісів?

— Створюючи Savills.Expert, ми ставили завдання систематизувати і автоматизувати процес оцінки елітних квартир в центрі Москви і в житлових комплексах високого рівня поза центру. На відміну від існуючих аналогів ми використовуємо для оцінки реальні угоди, які відбулися на ринку в останні 12 місяців. Це суттєво підвищує точність і достовірність оцінки.

Крім того, витративши буквально 15 секунд на введення інформації, необхідної для оцінки, відвідувач сайту Savills.Expert отримує не тільки саму цифру, але і професійний звіт-альбом, в якому обґрунтовується рекомендована системою ціна квартири. Його можна роздрукувати або переслати по електронній пошті. Цей звіт можна використовувати в тому числі і для подальшої роботи з ріелторськими агентствами, і в якості аргументу при проведенні переговорів про ціну продажу квартири в ході укладання угоди.

Зауважимо, що Savills.Expert — надзвичайно зручний і для інвесторів, так як дозволяє за лічені секунди оцінювати інвестиційну привабливість як новобудов, так і пропозицій на вторинному ринку. За півроку нашим сервісом вже скористалися більше 2 тис. користувачів. Багато з них стали нашими клієнтами з продажу квартир.

— Які рекомендації потенційним інвесторам в елітне житло ви можете дати?

— Як я вже сказав, для інвесторів настає унікальний момент. Головна порада — не зволікати з прийняттям рішення про купівлю. Перехід на проектне фінансування практично напевно спровокують досить помітний стрибок цін. Це неминуче, так як для нових проектів буде мати місце фактично подвійний удар по собівартості: вона, як і раніше, буде зростати в процесі будівництва внаслідок інфляції, а також за рахунок банківського відсотка за кредитом, який тепер не можна замінити «безкоштовними» коштами пайовиків. Працювати «в нуль» забудовники елітного житла не будуть. Тому підвищать ціну, щоб покрити додаткові витрати.

— Чи зможе елітна нерухомість у майбутньому конкурувати з цінними паперами, акціями, золотом та іншими інструментами збереження та примноження коштів?

— Елітне житло, по суті, не класичний інвестиційний актив, спеціально призначений для отримання доходу приватними інвесторами. При створенні проектів житлових комплексів архітектори і девелопери прагнуть максимально задовольнити вимоги покупців, що стосуються комфорту і безпеки, підкреслити їх соціальний статус. Основна інвестиційна прибутковість створюється за рахунок знижок на початковому етапі продажів.

Головна перевага інвестицій в елітне житло у порівнянні, наприклад, з акціями — незначний ризик різкого або повного знецінення. Принаймні, в рублях. Приватному інвестору корисно мати в числі своїх активів хоча б одну елітну квартиру як гарантований джерело орендного доходу. Такий актив зберігає вартість і в потенціалі може істотно зрости в ціні.

— У які активи сьогодні вкладають ті, хто інвестує в елітну нерухомість?

— Що стосується вибору об'єктів для інвестування — важливо враховувати не тільки потенційну дохідність від перепродажу та оренди, але і ліквідність. Доцільно інвестувати в найбільш затребувані на ринку локації і розміри квартир. Кінцевий користувач елітного житла, як правило, сімейний покупець із зрозумілою шкалою цінностей. Саме він буде готовий заплатити інвестору максимальну ціну за квартиру або зняти її в оренду за максимальною ставкою.

Втім, на ринку елітного житла з'являються проекти, спеціально орієнтовані на інвестиційну аудиторію. Наприклад, житлові комплекси під управлінням і сервісом від топових готелів. У Москві вже як мінімум п'ять подібних проектів. Подібна колаборація девелоперів і готельєрів дозволяє створювати дуже цікаві з точки зору орендної прибутковості проекти, порівнянні з першокласними офісними центрами.

— Хто сьогодні інвестує в елітну нерухомість?

— Серед покупців, початково націлених на перепродаж або вигідну здачу в оренду елітних квартир, з кожним роком стає все більше регіональних клієнтів з міст-мільйонників і промислово розвинених регіонів. Сьогодні вони складають третину всіх інвесторів. Решта — москвичі. Середній бюджет, яким розташовують приватні інвестори, як правило, 30-150 млн руб.

Втім, буде справедливим сказати, що кожен покупець елітного житла є інвестором. Навіть тим, хто купує квартиру для себе, небайдужа потенційна прибутковість як при перепродажу, так і при здачі її в оренду.

Категория: Недвижимость