Переломний літо: купувати квартиру зараз чи відкласти до осені
Опубликованно 02.06.2019 00:02
У самий розпал літа на ринку нерухомості очікуються великі зміни. 1 липня 2019 року набирають чинності чергові поправки в Федеральний закон № 214 про пайовому будівництві. Законодавчі зміни забудовників зобов'яжуть перейти на використання ескроу-рахунків при взаємодії з пайовиками і будувати на позикові кошти.
Що робити покупцям, які як раз зібралися зайнятися вирішенням квартирного питання — виходити на операцію зараз, чекати літа або йти з ринку до осені? Про це розповіли учасники столичного ринку нерухомості.
«Покупку вторинного житла краще відкласти на рік»
Сергій Шлома, директор департаменту вторинного ринку компанії «Інком-Нерухомість»:
— Найбільш відповідний час для купівлі-продажу нерухомості — літо. На вторинному ринку житла Старої Москви зараз спостерігається дефіцит пропозиції в середніх цінових категоріях, особливо в сегменті найбільш доступного житла (вартістю до 10 млн руб.). В умовах зниження реальних доходів населення і пов'язане з цим скорочення його платоспроможності саме такі лоти користуються найбільшим попитом у покупців. Але у нас є підстави вважати, що влітку експозиція поповниться і вибір квартир, у тому числі понад бюджетних і якісних, буде більше. До накопичення лотів в експозиції призведе і зниження кількості угод на вторинному — на 15% в річному вираженні. Причина цього — спостережуване нами з кінця 2018 року підвищення ставок по іпотеці і очікування покупцями їх зниження. Якщо є можливість відкласти покупку житла на рік, то з точки зору варіативності і доступності вибору це буде правильне рішення. Але не варто відкладати покупку нерухомості навіть до осені, якщо житлове питання стоїть вкрай гостро. Осінь — це початок ділового сезону на ринку нерухомості, люди намагаються швидше виходити на операції. І якщо покупець тягне з придбанням житла, то він майже завжди виявляється в програші, так як із-за зростаючої в цей період конкуренції може втратити привабливі варіанти.
«Проектів, що будуються за старими правилами, стає все менше»
Марія Литинецкая, керуючий партнер компанії «Метриум»:
— На ринку нерухомості складаються всі передумови для подальшого зростання цін на житло, тому немає ніякого сенсу зволікати з операцією. За підсумками 2018 року середня вартість квадратного метра на первинному ринку масового сегменту збільшилася на 7,5%. За перший квартал 2019-го ціна «квадрата» знизилася ще на 2,2%. Незважаючи на зростання ставок по іпотеці, купівельна активність зберігається на стабільно високому рівні, що дозволяє забудовникам регулярно переглядати прайс. Так, девелопери вже сьогодні створюють фінансовий резерв для переходу на банківське фінансування з 1 липня 2019 року. З кожним місяцем проектів, які зможуть добудовуватися за старими правилами, буде все менше, а значить, житло подорожчає. До того ж ще один ризик пов'язаний з можливим скороченням обсягів будівництва на котловані. Оскільки девелоперам доведеться будувати на позикові кошти, стане вигідніше виводити об'єкти в продаж як мінімум у середній стадії готовності за більш високими цінами.
«Зараз можна знайти бюджетну квартиру і оформити іпотеку на хороших умовах»
Ірина Доброхотова, голова ради директорів компанії «Бест-Новострой»:
— Зараз гарний момент для придбання нового житла, ще можна встигнути вибрати квартиру у рамках свого бюджету і оформити іпотеку на прийнятних умовах. Студії в Москві можна купити за ціною від 2,8 млн руб., однокімнатні квартири площею від 41 кв. м — від 4,3 млн руб. (Зеленоград), а всередині МКАД — від 4,7 млн руб. Іпотечні позичальники також сьогодні можуть заощадити, насамперед вибираючи квартири в новобудовах, акредитованих своїми зарплатними банками, — як правило, це дозволяє знизити базову іпотечну ставку на 0,1–0,3 п. п. А, наприклад, учасники зарплатного проекту Ощадбанку також можуть скористатися електронною реєстрацією угоди і отримати додатковий дисконт ставки — ще мінус 0,1%. Ринок зараз поступово перебудовується на роботу за новими вимогами: ряд проектів введуть продаж квартир тільки через ескроу-рахунки, що, імовірно, збільшить собівартість квартир на 8-12%. Як це позначиться на цінах у проектах, що залишилися на старій схемі, поки невідомо, показовим буде третій квартал нинішнього року.
«Найкращий час — те, яке підходить покупцю»
Оксана Вражнова, голова правління групи компаній «Міель»:
— Найкращий час для покупки нерухомості — це час, що підходить для покупця. У вирішенні житлового питання спочатку варто керуватися життєвою і фінансовою ситуацією, особистими обставинами. Хоча, звичайно, питання вибору і ціни теж грає свою роль. Як правило, восени, на тлі традиційної активізації попиту, найбільш ліквідні об'єкти з найкращим співвідношенням ціни і споживчих характеристик з ринку вимиваються вкрай швидко, іноді не залишаючи покупцеві часу на прийняття максимально зваженого рішення або на додаткові перегляди. Також у вересні ми, як правило, бачимо позитивну динаміку цін, викликану пожвавленням попиту і вимивання з ринку об'єктів. Так, у вересні 2018 року зростання вартості квадратного метра на вторинному ринку столиці склав 1,2%. Навесні ж покупець може відчувати себе більш спокійно, приділяючи вибору більше часу. Особливо це актуально для покупців з альтернативою, яким у вересні, на тлі швидкого скорочення пропозиції, не так-то просто підібрати підходящі для всіх учасників альтернативної ланцюжка варіанти.
«З придбанням новобудови краще поспішити»
Кирило Игнахин, генеральний директор компанії Level Group:
— У вирішенні житлового питання краще діяти тут і зараз, ніж чекати невідомості. Особливо в нашій країні, де постійно змінюється правова середовище і економічна обстановка.
Основна подія, яка очікується на ринку новобудов, — перехід до проектного фінансування з 1 липня. За підрахунками Мінбуду, нові вимоги не торкнуться 77% житла, що будується в країні, тобто під ці проекти і далі можна буде залучати кошти пайовиків безпосередньо. Але що якщо ви розглядаєте квартиру в одному з решти 23% проектів? В цьому випадку повинні бути готові до підвищення цін після 1 липня і навіть до тимчасових труднощів з будівництвом, якщо забудовник не зможе оперативно отримати кредит. За нашими прогнозами, ціни на такі об'єкти можуть зрости на 10-15%. Але і іншим клієнтам, як мені здається, варто поспішити. У першому кварталі у багатьох проектах новобудов Москви ціни зросли на 2-3%, а в особливо ліквідних — на 6-7%. Процес буде тривати, адже є ознаки ажіотажного попиту за реформи і підвищення іпотечних ставок.
«Зростання цін на новобудови провокує зростання всього ринку в цілому»
Сергій Тихонов, провідний експерт агентства нерухомості Century 21 Vesta:
— Попереду травневі свята, далі літні канікули, коли активність ринку знижується. Людям, які хочуть вирішити питання з купівлею вторинки до літа, саме час активізуватися і почати шукати об'єкти, власники яких бажають швидко закрити питання. Зазвичай ці продавці готові піти назустріч, зробити знижку і поступитися в ціні.
Для покупки новобудов також настає досить вдалий період. Забудовники, наперед смакуючи літні канікули, активізуються і випускають на ринок акційні пропозиції, роблять знижки по ряду об'єктів.
Ціни у другій половині літа можуть зрости ще на 5-7%, а до кінця року — на 10%. Це пов'язане з майбутніми змінами в законодавстві (214-ФЗ). На такому тлі спекуляція в сфері первинної нерухомості зросте у другій половині року. Як правило, зростання первинки притягує за собою і зростання всього ринку в цілому. Висновок можна зробити такий: краще купувати зараз, якщо є можливість. У будь-якому випадку інвестиція, зроблена зараз, буде вигідна в річному зрізі.
«Покупцеві потрібно встигнути укласти угоду до другої хвилі зростання цін»
Олег Ступеньков, керівник консалтингової і брокерської компанії «Топ Ідея»:
Чи буде ціна на первинному ринку рости далі? Безумовно. Чекає друга хвиля росту — вже не інформаційна, як це було взимку, а пов'язана з реальним зростанням витрат при переході на ескроу-рахунки. І зараз не найсприятливіший, але поки «тепле» час для здійснення покупки. Іпотечна ставка ще стабільна, і, швидше за все, влада зробить дії для її зниження. Чи чекати зниження ставок — повинен вирішувати кожен. Однак саме зараз ще можна встигнути до другої хвилі зростання цін і оформити іпотеку на зрозумілих умовах. Тому моя рекомендація — купувати зараз.
«Є півтора року на купівлю новобудов за старими правилами»
Тетяна Подкидышева, директор з продажів «НДВ-Супермаркет нерухомості»:
— Не варто панікувати у зв'язку з переходом на нову модель схеми пайового будівництва житла. Безумовно, той факт, що забудовники не будуть мати доступ до грошей пайовиків до моменту передачі квартир покупцям, призведе до зростання цін. Але не забувайте, що частина проектів звільняються від необхідності використовувати ескроу-рахунку до повного їх завершення. І таких об'єктів в столичному регіоні — близько 50%. Тому поки не добудують всі житлові комплекси з «пільгової» категорії, система ескроу-рахунків не запрацює «на повну потужність». В результаті у нас є запас часу — рік-півтора для придбання квартир в новобудовах за старими правилами і за більш низькими цінами, ніж у нових проектах. Але і після панікувати не треба. Ринок адаптується, банки зможуть накопичити достатні обсяги фондування, що дозволить знизити традиційні іпотечні ставки до бажаних 8% і, можливо, компенсувати зростання цін на первинному ринку. Так, покупка буде вже не так вигідна, як в 2018 році. Сприймайте це як певну плату за свою безпеку і гарантію того, що будинок буде добудований і ви зможете переїхати в нову квартиру.
Категория: Недвижимость
