Найдорожчий: що потрібно знати про Патріарших перед покупкою квартири

Опубликованно 10.06.2019 00:12

Патріарші ставки не є адміністративною одиницею Москви. Однак з кінця 2017 року ця локація стала найдорожчою в столиці, змістивши з п'єдесталу Остоженку, де у свій час почав зароджуватися ринок московської елітної нерухомості. Тому цей особливий субринок варто розглянути окремо.

Свою популярність це легендарне місце, за словами ріелторів, почало завойовувати в 1990-і роки. Як окремий елітний кластер Патріарші ставки були виділені ріелторами в 2000-е. Локація вже стала повноцінною заміною «золотий милі» і має всі можливості для подальшого розвитку як самий дорогий і модний район столиці, вважає керуючий партнер Contact Real Estate Денис Попов.

Географія району

Патріарші ставки входять в Пресненський район. На початку 2000-х років ріелтори обмежували цю респектабельну локацію Малій Бронній вулицею, Великим і Малим Патріаршими і Ермолаевским провулками. Зараз вона розширилася до району від Малій Нікітській до Тверської вулиці і від Тверського бульвару до Садового кільця.

Популярність району

Підвищення попиту цього району на ринку нерухомості є його популярність серед знаменитих людей як у ретроспективі, так і в даний час, а також згадка Патріарших ставків у романі М Булгакова «Майстер і Маргарита», вважає керуючий директор «Метриум Преміум» Ілля Менжунов.

Вид на Патріарші ставки і відомий елітних РК «Патріарх» (Фото: Максим Стулов/Відомості/ТАСС)

Для району Патріарших ставків немає певного портрета покупця, відзначають ріелтори. «Нарівні з даної локацією потенційні клієнти розглядають також Плющиху, Остоженку, Пречистенку. Як правило, район цікавий сімейним парам з уже дорослими дітьми, оскільки склад інфраструктури мало пристосований для життя з дітьми», — каже Менжунов. Тим не менш тут краще селитися модна і заможна публіка, банкіри, бізнесмени, артисти, політики і селебріті, а також діти заможних людей, відзначають ріелтори.

«Останнім часом на Патріарших ставках зосередилася зовсім інша аудиторія: тепер це молоді тусовщики, активно відвідують численні питні та розважальні заклади в районі. З-за цього багато представників «старої» хвилі почали змінювати місце проживання, перебираючись в інші райони, наприклад в Хамовники, де багато парків», — доповнює голова ради директорів Kalinka Group Катерина Румянцева.

Інфраструктура

Район Патріарших ставків щільно забудований, тому місцеві жителі відчувають дефіцит інфраструктурних проектів. За словами ріелторів, переважають заклади винно-кулінарної спрямованості: в 2018 році тут відкрилося найбільше число всіх нових закладів у столиці (16% від усіх нових закладів громадського харчування). Тому Патріарші можна назвати одним з кращих місць в Москві за різноманітністю кафе, ресторанів і барів в основному преміального сегмента.

Городяни в одному з кафе на Патріарших ставках (Фото: Андрій Махонін/ТАСС )

У мікрорайоні, за оцінкою ріелторів, також добре розвинена торговельна та розважальна інфраструктура для заможних покупців. Якщо раніше цей район користувався попитом в основному у сімейних, розглядають його для проживання з дітьми, то в останні роки він став тусовочним — там збирається багата молодь, відзначають експерти. З соціальних об'єктів жителям доступні три муніципальних і два приватних дитячих саду, а також відома англійська школа № 1239.

Вторинне житло

Старий фонд, за оцінкою директора департаменту продажу квартир Penny Lane Realty Вікторії Зоріної, досить різноманітний: є будинки зі змішаними перекриттями, відреставровані і реконструйовані дохідні будинки, особняки початку ХХ століття, будинки-комуни будівлі 1930-х років, радянські елітні цегляні будинки 1970-х і нові елітні РК.

Вигляд на вулиці Спиридоновка і Малу Никитскую (Фото: Наталія Гарнелис/ТАСС )

Ріелтори відзначають, що в даній локації збереглося безліч відомих в історії архітектури будівель: «будинок з левами», особняк Тарасова архітектора Жолтовського та ін. На вторинному ринку в районі Патріарших ставків крім будівель початку минулого століття можна знайти і більш нові об'єкти. За даними Contact Real Estate, представлені квартири в таких знакових проектах, як «Гранатний Палас», «Гранатний, 6», «Булгаков», «Мала Бронная, 25», «Ситинський». Один з найвідоміших — будинок Брежнєва (Гранатний, 10), в якому давно проживає сформований контингент і купити нерухомість не так вже й просто: частіше це закриті продажу, зазначає Попов.

Також, за словами ріелторів, у продажу бувають і квартири в таких ЖК, як «Гранатний Палас», ЖК «Майстер і Маргарита», у будинках у Великому Палашевском провулку, 10, і Богословському провулку,12а, і, звичайно, у відомому багатьом РК «Патріарх».

Мала Бронная вулиця (Фото: Відомості/ТАСС)

Всього на вторинному ринку в цій локації, за даними «Метриум Преміум», на продаж виставлено близько 200 квартир. Ціна в старому житловому фонді, за інформацією Penny Lane Realty, становить від $8 тис. до $15 тис. за 1 кв. м в квартирах з обробкою. За даними «Метриум Преміум», за 15 млн руб. можна знайти кілька однокімнатних лотів площею 33 кв. м в будинках 1960-х років будівлі. Найдорожчий об'єкт — пентхаус площею 950 кв. м за 2,3 млрд руб. в ЖК «Гранатний Палас», побудованому в 2010 році.

Новобудови

Середня вартість на первинному ринку в районі Патріарших ставків за підсумками першого кварталу 2019 року, за даними Contact Real Estate, склала 1,6 млн руб. за 1 кв. м. Для порівняння, на Остоженке, що займає друге місце в списку високобюджетних столичних районів, вартість «квадрата» становить 1,3 млн руб. А в самому Пресненському районі, в який територіально входить кластер, вартість менша майже в три рази — 618,9 тис. руб. за 1 кв. м. В середньому вартість житла на Патріарших ставках на первинному ринку, за даними Kalinka Group, варіюється від 1,6 до 2 млн руб. за 1 кв. м.

«Бакст» (раніше Великий Козихінський пер., 13-15). Девелопер — «Инвестстройком» (Фото: Прес-служба)

На первинному ринку нерухомості в районі Патріарших ведуться продажі у двох елітних новобудовах — «Бакст» (Великий Козихінський пер., 13-15) і «М. Бронная, 15». Середня вартість «квадрата» в «Бакст», за даними «Метриум Преміум», становить 1,6 млн руб., діапазон цін на квартири — від 201 млн руб. до 408,5 млн руб. В ЖК «М. Бронная, 15», за даними Penny Lane Realty, середня ціна 1 кв. м становить 1,4 млн руб. В минулому році РК «Мала Бронная, 15» посів друге місце серед найдорожчих будинків столиці за максимальною вартістю 1 кв. м ($40 тис.).

ЖК «Мала Бронная, 15». Девелопер — «Лід Естейт» (Фото: Прес-служба)

Перспективні проекти

Район Патріарших ставків щільно забудований, тому перспективних майданчиків в локації немає, вважає Менжунов. З перспективних проектів він називає будівництво апарт-комплексу на території пам'ятки архітектури будинку Тарасова на вул. Спиридоновка, яке розглядалося ще в 2017 році. Попов згадує також кілька проектів — в Леонтіївському провулку, на Великій Нікітській вулиці і у Великому Палашевском провулку, 11. «Потенціал району, безумовно, є, в першу чергу — за рахунок проектів реконструкції», — вважає керуючий партнер Contact Real Estate.

Вид на Патріарші ставки (Фото: ТАСС/ Раміль Галєєв )

Продажу на Патріарших ставках йдуть досить добре для свого цінового сегменту, і немає передумов, що попит на нерухомість в даній локації знизиться, зазначає Румянцева. У зв'язку з цим, на її думку, район дуже перспективний для девелопменту високобюджетної житлової нерухомості.

Історія Патріарших

Раніше на цьому місці було Козине болото, яке дало назву Великому і Малому Козихинским провулках. Тут розводили кіз, шерсть яких поставлялася до царського двору. На початку XVII століття створили резиденцію патріарха Гермогена і на місці болота з'явилася Патріарша слобода з церквами Священномученика Єрмолая і Спиридона Триміфунтського. В 1683 році осушили болота і вирили три рибних ставка, де розводили дорогі сорти риби до патріаршого столу. Так з'явився топонім Патріарші ставки. Після пожежі 1812 року два ставка колишньої Патріаршої слободи засипали і зберегли тільки Великий Патріарший. Його виполірувати, облагородили і розбили навколо маленький сквер — бульвар Патріаршого ставка. У 1924 році водойма перейменували в Піонерські ставки, в 1992 році повернули стару назву.

У цьому районі представлені практично всі архітектурні стилі. «Історично тут селилася творча інтелігенція, політична еліта. З початку 1970-х років це були вдома ЦК КПРС, ради Міністрів. У радянські роки купівля-продаж житла в них була неможлива, тому бажаючі переїхати сюди могли потрапити сюди або отримавши квартиру по службі, або шляхом обміну», — каже Чиновниця.

Патріарші ставки, 1986 рік (Фото: Фотохроніка ТАСС )

Це легендарне місце почало завойовувати популярність серед заможної публіки ще в 1990-ті роки. У той час район, раніше не залучала уваги еліти, облюбувала творча інтелігенція, в основному завдяки творчості Булгакова, згадує Попов. За його словами, тоді нерухомість в районі була представлена старими фондом — старовинними особняками, сталінки, будинками для партійних працівників, де проживала радянська еліта.

Як окремий елітний кластер Патріарші ставки були виділені ріелторами вже 2000 роки. «Почалося це з будівництва першого знакового проекту на первинному ринку — будинку «Патріарх», який до цих пір є однією з головних домінант району й певним символом епохи. До кінця 2017 року Патріаршим вдалося потіснити «золоту милю» (Остоженку) і піднятися на почесну верхню строчку в рейтингу найдорожчих локацій на ринку елітної нерухомості Москви, яку вони займають на даний час», — зазначає Попов.

Ріелторські путівники по районах

ЦАО

Арбат

Басманний

Міщанський

Пресненський

Таганський

Тверської

Хамовники

Якиманка

Красносельський

Остоженка

ЗАТ

Дорогомилово

Раменки

Філі-Давыдково

Крилатське

Солнцево

Очаково-Матвіївській

ЮЗАО

Зюзино

Південне Бутово

Черемушки

Гагарінський

Ломоносовський

ЮАО

Північне Чертаново

ЮВАО

Некрасівка

ВАО

Ізмайлово

Перово

Сокільники

СВАО

Марфіно

Мар'їна Роща

Олексіївський

САО

Молжаниновский, Східний і Внуково

Сокіл

Аеропорт

Бігової

СЗАТ

Щукино

Покровське-Стрешнево

Строгіно

Хорошево-Мневники

ЗелАО

Зеленоград

Категория: Недвижимость