Мені дісталася частка нерухомості: що я можу з нею зробити
Опубликованно 14.06.2019 00:10
Припустимо, ви отримали спадщину, або розлучилися і поділили нажите у шлюбі майно, або купили з кимось квартиру в складчину. Словом, стали власником частки якого-небудь об'єкта нерухомості.
Розповідаємо, як нею володіти та розпоряджатися, що потрібно зробити, щоб продати, і про що доведеться домовлятися з іншими власниками часток.
Чим фактично володіє власник частки
Володіння часткою квартири найчастіше не означає володіння правами на конкретну кімнату (навіть при наявності можливості виділити кожному власнику по кімнаті). Власник володіє часткою у праві власності, і вона може бути як рівної з частками інших власників, так і більшою чи меншою.
«Часткова власність — особлива форма володіння, при якому ні в одного із співвласників немає виразно виділеного майна, в кожному сантиметрі квартири є частка іншого власника, — пояснює керівник офісу «В Крилатському» компанії «Міель-Мережа офісів нерухомості» Ірина Бербенева. — Тому іноді дуже складно встановити порядок користування. Якщо співвласники не можуть домовитися мирним шляхом, то вони визначають порядок користування по суду».
Втім, частка може бути і реальної. За словами голови ради директорів компанії «Бест-Новострой» Ірини Доброхотовой, реальна частка може бути прив'язана до конкретних частин квартири (наприклад, кімната 12 кв. м у двокімнатній квартирі загальною площею 52 кв. м). Причому виділятися може лише ізольоване житлове приміщення — кімната, а коридор, кухня та санвузол залишаються у спільній частковій власності. Виділення реальних часток призводить до того, що квартира за фактом перетворюється в комунальну.
Хто може володіти частками
Кількість власників і їх якісний склад законом не обмежені. Наприклад, власність може належати лише фізичним або тільки юридичним особам, а також одночасно фізичним та юридичним особам.
Особливості володіння частками
Володар частки житлової нерухомості має усі права власника, а саме права володіння, користування і розпорядження. Однак реалізувати ці права без погодження з іншими власниками неможливо. «Найчастіше це призводить до різних спорів, і спроба реалізації того чи іншого права без погодження з іншими власниками може бути визнана судом неправомірною. Щоб не доводити справу до конфлікту, власник частки повинен розуміти, що своїми діями йому не слід порушувати права власників інших часток», — розповіла керуючий партнер компанії «Метриум» Марія Литинецкая.
Власник частки житлової нерухомості зобов'язаний платити майновий податок і комунальні платежі, крім цього, сповіщати інших власників житла про плановані угоди зі своєю часткою власності (продаж, оренда, заставне забезпечення тощо). Власник частки у приміщенні повинен утримувати свою власність у порядку, усувати аварійні ситуації, навіть якщо він фактично не використовує приміщення.
«Часткова власність — це обмежене користування. Якщо власник не проживає в квартирі, не варто забувати про те, що він може в будь-який момент скористатися своєю житлоплощею», — зазначає Ірина Бербенева.
Як оплачуються послуги ЖКГ
Послуги ЖКГ при спільній частковій власності оплачуються, як правило, по єдиному платіжному документу. При цьому будь-який учасник часткової власності має право звернутися в керуючу компанію із заявою про виставлення йому окремого рахунку за послуги ЖКГ пропорційно його частці, розповіла керівник юридичної служби компанії «Інком-Нерухомість» Світлана Краснова. «Законом визначено, що учасник часткової власності зобов'язаний брати участь у витратах по утриманню і зберіганню майна пропорційно своїй частці», — говорить експерт.
Можна кого-небудь зареєструвати в частковій квартирі
Власник частки у квартирі має право сам зареєструватися в ній без згоди інших власників. Він також може зареєструвати там свого неповнолітнього дитини, оскільки за законом місцем проживання неповнолітнього до 14 років є місце проживання її батьків (або одного з них). Якщо ж власник хоче зареєструвати в частковій квартирі чоловіка або дружину, батьків, інших родичів, а також осіб, які не перебувають з ним у родинних стосунках, то йому доведеться отримати згоду всіх співвласників квартири.
Як виділити свою частку, щоб ні від кого не залежати
Цивільний кодекс Росії дозволяє виділити частку в натурі, але лише в тому випадку, якщо є технічна можливість обладнати в цій частині житла окремий вхід і санвузол. Тільки при дотриманні цих норм можна поставити об'єкт на кадастровий облік і оформити на нього право власності.
«При виділенні частки в натурі учасник часткової власності стає індивідуальним власником, для нього часткова власність на майно припиняється, — пояснює Світлана Краснова. — Але стосовно до квартир реалізація процедури виділу частки практично неможлива. Тому найчастіше власники часток звертаються до суду з вимогою про визначення порядку користування квартирою (закріплення конкретної кімнати за позивачем)».
Поділити сучасні квартири непросто, оскільки загальна площа повинна бути не менше 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) з урахуванням особливостей планування. Якщо уявити собі, що квартира дуже велика і облаштування двох окремих входів в ній можливо, то зміна житлової та нежитлової площі, установка нового обладнання і підведення комунікацій обійдуться недешево.
«У разі коли відокремлення частки в натурі ускладнюється об'єктивними причинами, юристи радять виділити свою частку в грошовому еквіваленті, — зазначає Ірина Доброхотова. — Власник, який відмовився від своєї частки, натомість отримає гроші від інших співвласників, які після цього зможуть розподілити його частку між собою».
Чи можна продати свою частку
Можна, але спочатку доведеться повідомити про це інших власників часток, оскільки вони мають переважне право на викуп приміщення. Якщо інші власники не викуплять частку протягом місяця або не напишуть письмову відмову до закінчення цього строку, то можна шукати покупця на стороні.
«Якщо власник частки порушив право переважного викупу інших власників часток, то вони можуть протягом трьох місяців подати позов у суд, який поверне їм це право, — розповідає Марія Литинецкая. — Такий сценарій можливий не тільки, якщо власник потай від інших власників продав свою частку, але і в тому випадку, якщо він завищив вартість своєї частки при їх сповіщення, а сторонньому покупцеві призначив меншу ціну».
Спільна продаж (одночасна продаж всієї часткової квартири) завжди набагато вигідніше, ніж продаж частки, вважає брокер агентства нерухомості Century 21 Milestone Сергій Коршунов. Необхідно використовувати всі можливості домовитися з іншими власниками часток, найняти агента-професіонала, який зможе переконати ваших родичів на спільну продаж.
«Ваша доля і ваші можливі проблеми з родичами не потрібні нікому, крім професійних учасників ринку — перекупників, — зазначає Коршунов. — А значить, і реальна вартість частки буде як мінімум на 30% нижче, ніж розрахована арифметичним шляхом від вартості цілої квартири».
Складності розпорядження частковою власністю
Російське законодавство не обмежує мінімального розміру часток власності. Це відкриває шлях до нескінченного дроблення будь-яких приміщень.
«На одну квартиру можуть претендувати власники з мізерними частками, — пояснює Марія Литинецкая. — У судовій практиці були випадки, коли власники, скажімо, 1/40 квартири вимагали вселення в житло і зняття перешкод, які їм чинили власники половини чи третини квартири. Зазвичай суд призначає виплату компенсації, тобто фактично примушує власника більшої частки погодитися на викуп незначної частки».
Треба розуміти, що спільна власність нерідко поєднує людей з суперечливими інтересами. Не всі власники часткової власності однаково відповідально оплачують комунальні послуги і податки. Один із власників може спробувати таємно або обманним шляхом продати свою частку. Можливі й інші конфліктні ситуації. Всі спірні питання, що стосуються часткової власності (навіть якщо мова йде про оплату послуг ЖКГ), нерідко вирішуються в суді.
Категория: Недвижимость
