Банкіри розповіли про готовність до переходу на ескроу

Опубликованно 24.06.2019 00:16

З 1 липня 2019 року в Росії будівництво житла буде вестися за рахунок банківського проектного фінансування. Гроші пайовиків стануть надходити на спеціальні ескроу-рахунки в акредитованих банках, а не безпосередньо девелоперам.

Редакція «РБК-Нерухомості» опитала найбільші російські банки про їх готовність до переходу на нову модель, активності девелоперів з відкриття спецрахунків та отримання проектного фінансування. Також спікери банківських організацій розповіли, які ставки по кредитах для забудовників з проектного фінансування.

«Середньозважена ставка на всьому терміні кредитування може становити 7-8% річних»

Сергій Бессонов, віце-президент, директор дивізіону «Кредитні продукти та процеси» Ощадбанку:

— Кількість заявок від девелоперів на проектне фінансування зросло в 1,8 рази порівняно з минулим роком. З квітня 2018 року Ощадбанком схвалено понад 200 угод кредитування з ескроу на суму понад 200 млрд руб.; відкрито близько 3 тис. рахунків ескроу, на які залучено близько 6 млрд руб. Приблизно по 250 заявками припинена робота. У 2/3 випадків це пов'язано з ненаданням забудовником необхідного пакету документів, тобто згодом при усуненні недоліків у документах розгляд може бути відновлено. Близько 300 заявок розглядаються банком в даний час, в тому числі 87% з ескроу. Також відмови пов'язані з низькою стійкістю проектів — коли коштів від реалізації квартир недостатньо, щоб погасити кредит і відсотки по ньому, або систематичним порушенням забудовником зобов'язань перед пайовиками і контрагентами.

Ставка по кредитах на проектне фінансування за старою схемою, як правило, була фіксована на весь термін. З проектного фінансування ставки в більшості випадків на 1--2 п. п. вище, ніж, наприклад, за звичайним оборотного кредиту на один-два роки. На стадії будівництва середньозважена ставка залежить від обсягу накопичених коштів на рахунках ескроу і перераховується щомісяця. В деякі періоди ставка може бути дорівнює 0,01% річних — якщо продажі йдуть випереджаючими темпами порівняно з графіком будівництва та вибіркою кредиту. В цілому середня ставка за період кредитування істотно залежить від ризиків проекту, термінів будівництва і термінів кредитування. Середньозважена ставка на всьому терміні кредитування може становити 7-8% річних. При цьому на стадії будівництва вона буде нижче за перебування коштів покупців на рахунках ескроу.

«Проектне фінансування не зробить істотного впливу на збільшення собівартості будівництва»

Роман Антощенков, заступник керівника дирекції «Нерухомість, будівництво і девелопмент» ВТБ:

— На даний момент банк надав близько 150 млрд руб. фінансування компаній будівельної галузі. Девелопери виявляють достатньо високий інтерес до проектного фінансування. Зараз у ВТБ відкрито понад 1750 спеціальних рахунків забудовників, схвалено 25 проектів в Москві і регіонах на загальну суму понад 80 млрд руб., підписано шість кредитних угод на загальну суму фінансування більш ніж 20 млрд руб. На розгляд в банк надійшло більше 60 проектів із загальним обсягом фінансування близько 500 млрд руб.

Ставки кредитування залежать від ризиків конкретного проекту, власної участі девелопера в ньому і забезпечення. Діапазон дуже широкий, це може бути і ключова ставка +2,5–4% річних. При цьому новий механізм дозволяє істотно знижувати ставки — чим більше коштів на ескроу, тим нижче ставка, аж до 0,1% річних при покритті кредиту залишками коштів на рахунках ескроу 170% і вище. Таким чином, проектне фінансування не зробить істотного впливу на збільшення собівартості будівництва, а також забезпечить збереження коштів покупців.

«Конкуренція між банками стане одним з факторів для зниження ставок»

Антон Воронін, директор проектного фінансування пріоритетних проектів Банку ДІМ.РФ:

— У банку детально опрацьовується понад 370 заявок на фінансування проектів на суму понад 430 млрд руб., і вже схвалено 19 заявок на суму близько 52 млрд руб. Обсяг будівництва за схваленим проектів становить понад 1,2 млн кв. м. Всі заявки розглядаються індивідуально: аналізується проект, його фінансова модель, пакет документів і можливі ризики. Відсоток відмов невисокий, він складає не більше 5% від загального числа звернень і зазвичай пов'язаний з проблемами із земельною ділянкою, документацією або з репутаційними ризиками.

На даний момент у реалізацію житлових проектів залучено близько 5,8 трлн руб., при цьому тільки 800 млрд руб. було профінансовано за рахунок банків. Після переходу на проектне фінансування кошти пайовиків належить замістити банківським кредитуванням, обсяг якого на горизонті п'яти років складе близько 6,4 трлн руб. Процентна ставка буде динамічної — її розмір прямо залежить від наповнення ескроу і стратегії забудовників з продажу житла. При активному наповненні рахунків вона може доходити до 0,01% річних. Конкуренція між банками, яка спостерігається вже зараз, також стане одним з факторів для зниження ставок.

«Активність забудовників стрімко зростає по мірі наближення 1 липня»

Олексій Попович, перший віце-президент Газпромбанку:

— Газпромбанк приступив до реалізації комплексного продукту для учасників пайового будівництва нерухомості в березні 2019 року. За цей час було підписано близько 20 угод про працю з банком як з ескроу-агентом (як із залученням проектного фінансування, так і без нього). Вже успішно проведені перші операції за розрахунками з допомогою ескроу-рахунків. При цьому активність забудовників стрімко зростає по мірі наближення 1 липня.

Банк готовий до зростання запитів з проектного фінансування та масової роботи з ескроу-рахунки. На наш погляд, затребуваність цих продуктів буде збільшуватися, оскільки фінансування будівельних проектів з використанням ескроу підвищить доступність кредитних коштів для забудовників, зробивши угоди з придбання нерухомості більш прозорими і безпечними на етапі будівництва, що, в свою чергу, буде сприяти підтримці стійкого попиту на житло, зростання обсягів іпотечного кредитування та, як наслідок, розвитку будівельної галузі.

«Перехід на нову схему не матиме впливу на верхні рівні ставок»

Олег Шишкін, начальник управління нерухомості та девелопменту банку «Відкриття»:

— Девелопери активно направляють на розгляд заявки на кредитування проектів з використанням механізму ескроу. На поточний момент в банку знаходяться близько 50 проектів. У більшості випадків банк не відмовляє у фінансуванні, а дає вимоги і рекомендації по проекту, при виконанні яких фінансування буде надано. Найчастіше такі вимоги пов'язані з необхідністю додаткового вкладення власних коштів у проект, який показує низьку стійкість до зниження цін і темпів продажів.

Процентні ставки коливаються в діапазоні 10-12% як для проектного фінансування за старими правилами, так і для фінансування з використанням механізму ескроу (для залишку заборгованості, не покритого коштами на рахунках ескроу). Таким чином, перехід на нову схему не матиме впливу на верхні рівні номінальних ставок. Особливість фінансування з використанням ескроу полягає в можливості мінімізувати ставку за кредитом при значному розмірі надходжень грошових коштів покупців. В такому випадку застосовується спеціальна ставка. За умови повної відстрочки по виплаті відсотків до введення об'єкта в експлуатацію та оформлення першого свідоцтва про власність на обсяг заборгованості, забезпечений залишками на ескроу, застосовується ставка близько 4,5%. При значному перевищенні залишків на цих рахунках над сумою заборгованості за проектним кредиту ставка може бути знижена до 0,01%.

Відео: «РБК-Нерухомість»

Категория: Недвижимость