Скільки зможуть заробити квартирні інвестори після переходу на ескроу

Опубликованно 02.07.2019 00:36

Частка приватних інвесторів на первинному ринку житла неухильно знижувалася з 2015 року. У минулому році їх число дещо збільшилася, так як ціни на новобудови почали рости після трирічної стагнації. Сьогодні, за оцінкою ріелторів, опитаних редакцією «РБК-Нерухомості», близько 10% всіх угод з новобудовами здійснюють приватники.

Перехід на нову модель фінансування будівництва житла через эксроу-рахунку може призвести до істотного скорочення і так невисокої частки інвесторів на цьому ринку. Експерти розповіли, хто сьогодні вкладає в будівництво, чому у приватників пропаде інтерес до цього сегменту і наскільки знизиться прибутковість від інвестицій в новобудови.

Хто сьогодні інвестує в новобудови

Зараз загальна частка інвесторів становить не більше 10%. Їх кількість зросла за останні шість місяців, що було зумовлено швидким переходом на нову модель фінансування часткового будівництва, каже керівник юридичного департаменту «Міель-Новобудови» Антоніна Друева.

Говорячи про приватників, ріелтори мають на увазі інвесторів, які вкладають кошти у проекти на стадії котловану. Перед здачею РК в експлуатацію вони перепродують житло через переуступку ДДУ кінцевим покупцям з невеликим дисконтом до цінами забудовника або реалізують квартиру після введення будинку в експлуатацію із сплатою податку на отриманий прибуток у розмірі 13%.

Головним фактором догляду приватників з ринку стане прогнозоване зростання цін у зв'язку з переходом на банківське фінансування проектів, пояснюють експерти. Після 1 липня 2019 року по новій моделі забудовники не зможуть залучати гроші пайовиків, їх кошти будуть зберігатися на ескроу-рахунки, а будівництво буде вестися на кредитні кошти.

Скільки заробляють інвестори

Ціни на новобудови зазвичай збільшуються по мірі будівництва об'єкта. За цей період, який становить два-три роки, у середньому на столичному ринку ціна пропозиції від забудовника зростає на 20-40%, говорить директор департаменту житлової нерухомості Colliers International Катерина Фонарьова. В окремих житлових комплексах зростання цін в процесі будівництва перевищив 70%, відзначає керівник аналітичного центру ЦІАН Олексій Попов. Таким чином, за словами Фонарьовою, кінцева прибуток інвестора на ринку складає в середньому 20-40%, або 7-13% в рік.

Прибутковість та окупність проекту залежить від безлічі факторів, серед першорядних — локація, транспортна доступність, якість будівництва, планування квартир, пояснює Друева. «У деяких проектах вона становить 30% річних і вище, в деяких ледь сягає 10% річних. Проте в середньому інвестори можуть розраховувати на прибутковість інвестицій у розмірі 20% за весь період будівництва, який становить в середньому два-три роки», — пояснює експерт.

Чому новобудови втратять привабливість

Зростання цін у зв'язку з переходом на нову модель фінансування будівництва новобудов неминуче звузить вікно можливостей для спекулятивних вкладень, вважає керуючий партнер компанії «Метриум» Марія Литинецкая. За словами директора департаменту проектного консалтингу Est-a-Tet Романа Родионцева, з-за того що доведеться залучати кредитні кошти, маржа девелоперів скоротиться, як і різниця між ціною старту і при введенні в експлуатацію. У зв'язку з цим стане менше і число інвесторів, які купують нерухомість для подальшого перепродажу, вважає він.

«З одного боку, інвестиції стануть менш ризикованими через введення ескроу-рахунків. З іншого боку, як очікується, забудовники для житла на котловані будуть робити менший дисконт в цінах, в результаті чого приріст цін за період будівництва житлових проектів дещо знизиться, склавши в підсумку 15-20%, що позначиться на зниженні прибутку для інвесторів», — говорить Фонарьова.

Після переходу на ескроу інвестору знадобиться більш ретельно вивчити ліквідність майбутнього житла, перспектив зростання цін в ньому і попиту з боку пересічних покупців. В найбільш вдалих вкладень як і раніше перепродати квартиру можна буде з прибутком у 20-30% від її початкової вартості, вважає Литинецкая. Однак, на її думку, середня виручка інвестора, швидше за все, скоротиться до 15-20%. При цьому в цілому інвесторів стане менше, так як процес пошуку об'єкта для вкладень ускладниться, підсумовує вона.

За нової моделі фінансування інвестиції в новобудови будуть менш ризикованими — у разі банкрутства девелопера пайовик отримає всі кошти назад, а у випадку краху банку поверне суму в розмірі не більше 10 млн руб. Але інвестори втратять той самий відсоток за ризик інвестування, кажуть експерти.

Хто залишиться на ринку

Тим не менш інвестори повністю не зникнуть, вважають експерти. Високомаржинальних проекти на ринку, звичайно, залишаться, але знайти їх буде складніше, ніж зараз, переконана Литинецкая. За прогнозом Родионцева, залишаться ті, хто робить точкові операції — купують на старті найбільш ліквідні квартири, щоб потім перепродати їх за більш високою ціною, але такі угоди будуть складати буквально 2-3%.

Перехід на ескроу передбачається плавним, тому число інвесторів скоротиться не відразу. З 1 липня за старими правилами в Москві зможуть продавати до 80% від обсягу пропозиції новобудов. «Протягом найближчих півтора-двох років на ці продажі буде припадати значна частка угод. Крім того, навіть у схемі реалізації новобудов через ескроу залишиться місце для інвестиційних стратегій (як мінімум диференціація цін за рахунок відмінностей в якісних характеристиках квартир всередині РК). На загальному обсязі угод фактор участі приватних інвесторів в найближчі квартали помітно не позначиться», — прогнозує Попов.

За словами ріелторів, як і раніше будуть привабливі одинички і квартири-студії в масовому сегменті і бізнес-класі. Однак Попов вважає, що в останні роки все ж правильніше говорити про привабливих проектах, а не про привабливих сегментах. «Найбільшу прибутковість отримали ті інвестори, які вклалися на старті продажів в житлові комплекси, виведені за низькими стартовими цінами, але згодом виросли в ціні. Причини зростання цін могли бути пов'язані з містобудівними змінами (наприклад, швидким будівництвом метро в Новій Москві), зміною статусу приміщень (переведенням квартир квартири), підвищеним попитом на тлі невеликого пропозиції в ряді локальних ринків в межах МКАД», — пояснює аналітик.

Ті приватники, які вкладають в новобудови для збереження капіталу, швидше за все, залишаться на ринку, передбачає Родіонцев. Вони продовжать купувати квартири, які в майбутньому планують здавати в оренду, вважає він. Відхід інвесторів з ринку ніяк не відіб'ється на попиті і ціни на житло, так як їх частка і зараз несуттєва, переконана Фонарьова.

Категория: Недвижимость