У Москві виріс обсяг нерозпроданого житла в готових елітних будинках

У Москві зростає обсяг нерозпроданого житла в елітних будинках, що вийшли на ринок за останні кілька років. Так, за даними аналітиків міжнародної консалтингової компанії Knight Frank, в квітні 2019 року більше третини (38%) всього пропозиції елітного житла в столиці складали готові будинки — це на 9 п.п. більше, ніж на початку року. Схожі цифри наводять у компанії Savills і Colliers International.

Таким чином, сьогодні на ринку продається близько тисячі лотів в 29 готових елітних і преміальних проектах, половина з яких введено в експлуатацію у 2016-2017 роках. Це на 48% більше, ніж в кінці 2018 року, коли в готових будинках продавалося 630 квартир і апартаментів.

Морально застаріли

Майже чверть всього нерозпроданого пропозиції в готових будинках (23%) зосереджена в районі Якиманка, відзначають в Knight Frank. Далі йдуть Пресненський район (18%), Замоскворіччя (14%), Таганський район (13%) і Хамовники (8%). Середня ціна квадратного метра в таких будинках становить 826 тис. руб., а середній бюджет — 19 млн руб. Максимальний бюджет наближається до 1 млрд руб.

Зростання частки готового елітного пропозиції в основному пов'язаний з введенням в експлуатацію великих проектів, де ще не розпродано великий пул квартир і апартаментів, зазначає директор департаменту міської нерухомості Knight Frank Андрій Соловйов. До кінця року в компанії прогнозують введення в експлуатацію ще близько 150 тис. кв. м житла в елітних проектах.

Зростання нерозпроданих залишків стає звичною справою, тому що стратегія, яка використовувалася забудовниками у часи дефіциту на ринку (все побудовано — все продано) фактично пішла в минуле, додає керуючий партнер компанії Savills у Росії Дмитро Халін. Зараз забудовники не прагнуть продати все до завершення будівництва: ціна квартир по мірі зростання будівельної готовності збільшується, тому багато забудовників свідомо залишають істотний обсяг на фінальну стадію будівництва і продають цей обсяг не поспішаючи, за максимальними цінами і з невеликими знижками.

Інша причина — зависання на ринку неліквідного пропозиції, яка накопичується з кожним роком на тлі зміни ринку. Ще п'ять — десять років тому ситуація була іншою із-за переважно інвестиційного характеру угод і обмеженої пропозиції на ринку, зазначають у компанії.

«Зараз близько 95% на високобюджетний ринку купується для особистого проживання, потенційні покупці стали вимогливішими. Саме тому дуже важко продати квартири, які з'явилися в проектах девелоперів в ході проектування, «нарізки» квартир або в прорахунках переваг цільової аудиторії», — говорить регіональний директор департаменту житлової нерухомості Colliers International Катерина Фонарьова.

«У Москві є проекти, побудовані і нерозпродані, концепція яких створювалася ще до 2014 року, в інших ринкових умовах. Через неточного позиціонування проекту, неточного визначення цільової аудиторії такі проекти не були розпродані і зараз практично в повному обсязі представлені на ринку», — додає Халін.

За оцінкою співрозмовників «РБК-Нерухомості», найчастіше нерозпроданими в готових будинках залишаються квартири та апартаменти великої площі з нефункциональными планувальними рішеннями. Так, середня площа готового пропозиції в середньому становить 92 кв. м, що майже на 40% більше, ніж середня площа реалізованого лота у високобюджетному сегменті.

«Крім того, в останні роки процеси трансформації ринку йдуть особливо швидко, що позначається на моральному старіння лотів в експозиції на ринку. Основний інструмент запобігання появи неліквідних лотів на ринку — вивчення запитів потенційної цільової аудиторії і прогнозування купівельних переваг на період комерційної реалізації девелоперського проекту», — додає Фонарьова.

Передвісник змін

Зараз, у міру переходу на ескроу-рахунки, обсяг нерозпроданих залишків в готових будинках стане наростати, прогнозують аналітики. Розрив між ціною на початковому етапі будівництва і в готовому будинку буде скорочуватися, і мотивація у клієнтів як можна раніше вступати в угоду стає нижче, оскільки додаткового економічного ефекту від цього вони не отримують.

«Можна сказати, що збільшення обсягу нерозпроданих залишків є передвісником переходу на ескроу-рахунки. І надалі ми можемо побачити в тих проектах, які будуються, нерозпродані залишки на період закінчення проекту аж до рівня 50 на 50», — говорить Дмитро Халін.

Категория: Недвижимость