Заводи — хіпстера: які офіси обирають творчі індустрії

Опубликованно 14.07.2019 00:48

З початку 2000-х у Москві склалося кілька креативних кластерів, в яких зосереджені представники креативних індустрій: архітектурні бюро, дизайн-студії, редакції ЗМІ, рекламні агентства, продакшн-компанії, IT-стартапи.

Розповідаємо, скільки коштує оренда в найпопулярніших лофт-кварталах.

Колишні промзони

У більшості випадків мова йде про проекти редевелопмента колишніх промислових зон, виконаних в стилі лофт: «Винзавод», «Данилівська Мануфактура», Artplay, «Флакон», «ЛеФОРТ», «Платформа», «Червоний жовтень», «Арма», Трьохгірська мануфактура, «Більшовик», перераховує директор департаменту офісної нерухомості Knight Frank Костянтин Лосюков.

Всі ці проекти зосереджені переважно в районі Третього транспортного кільця і за його межами, виняток становлять лише «Червоний жовтень» і Трьохгірська мануфактура, розташовані всередині Бульварного кільця і Садового кільця відповідно.

Вид на Трехгорную мануфактуру (Фото: Дмитро Серебряков/ТАСС)

Фабрики замість хмарочосів

У середині 2000-х частина колишніх виробничих будівель були перепрофільовані в культурні простори, які включають в себе не тільки офісні площі, але і виставкові зали, творчі майстерні, освітні центри та майданчики для заходів. «Представники творчих професій, як правило, розташовуються в так званих креативних просторах, або арт-кластерах, де поєднуються автентичні мануфактурні будівлі і сучасні дизайнерські рішення, які відрізняються оригінальним оформленням і великою кількістю стріт-арту», — говорить керівник відділу досліджень консалтингової компанії JLL Олеся Дзюба.

Територія центру дизайну Artplay (Фото: Іван Шаповалов/ТАСС)

Одним з перших проектів перетворення виробничих будівель в офісні став діловий квартал «Червона роза», реконструкція якого тривала майже десять років і завершилася в 2012 році, згадує керуючий партнер компанії Colliers International Микола Казанський. Зараз багато великі компанії розміщують свої офіси в колишніх заводських цехах. Так, Яндекс» орендує 53,5 тис. кв. м в діловому кварталі «Червона троянда», «Вимпелком» — 17 тис. кв. в «Більшовику», BBDO — 11 тис кв. м у бирнес-центрі «Новоспаський».

В минулому році міжнародна мережа коворкінг WeWork орендувала 4,3 тис. кв. м у бізнес-центрі «Савін» на території ділового кварталу «Червона Роза» в Хамовниках. Московський WeWork відкриється вже в цьому році і стане одним з найбільших у Центральній та Східній Європі.

В будівлі головного офісу компанії «Яндекс» (Фото: Михайло Метцель/ТАСС)

Як правило, такі бізнес-центри складаються з декількох здаються в оренду корпусів, розташованих на відособленому, часто закритий від міста ділянці. Саме тому такі кластери мають добре опрацьовану концепцію розвитку власної території та взаємодії з орендарями. Так, перші поверхи зазвичай віддаються під об'єкти торгівлі. «Орендарі можуть бути стандартними для всіх подібних бізнес-центрів (кав'ярні, піцерії, кафе) або ж є якорем, який приваблює відвідувачів не тільки розглянутого бізнес-центру та найближчого оточення, але і з усієї Москви, наприклад, численні ресторани у Трехгорной мануфактурі», — наводить приклад Костянтин Лосюков.

В офісі об'єднаної компанії «Афіша-Рамблер» на Данилівській мануфактурі (Фото: Валерій Шарифулин/ТАСС)

Ціни

Попит на такі офіси високий, констатують аналітики: за даними Knight Frank, загальна частка вакантних площ у перерахованих кластерах становить 6-7% — це нижче середньоринкових показників по офісах класу В, де частка вільних приміщень за підсумками першого кварталу 2019 року становить близько 9%. При цьому в окремих проектах, наприклад, на Бадаевском заводі, во «Флаконі», Artplay і Трехгорной мануфактурі вакансія не перевищує 1%.

За даними JLL, сукупний обсяг пропозиції офісних площ в креативних просторах, сьогодні становить 65 тис. кв. м, і попит на деякі з них перевищує пропозицію. Причиною тому не тільки функціональний дизайн (високі стелі і панорамні вікна забезпечують природне освітлення, необхідне, наприклад, архітекторам), але і менша порівняно з традиційними офісами вартість оренди.

Бізнес-центр «Мамонтів» в діловому кварталі «Червона троянда» (Фото: Анастасія Дієва/ТАСС)

Середні орендні ставки в московських лофт-кварталах знаходяться в діапазоні 13-20 тис. рублів за кв. м на рік без урахування експлуатаційних витрат і ПДВ. За даними компаній Knight Frank і Colliers International, максимальні цінники пропонуються на «Винзаводі» і Трехгорной мануфактурі — в діапазоні 19-21 тис. руб. за 1 кв. м на рік без урахування ПДВ і ГОРІХ.

Найнижчі ставки — на дизайн-заводі «Флаконі», 13 тис. руб. за 1 кв. м на рік без урахування ПДВ і ГОРІХ. При цьому оренда коворкінгу, розташованого на території таких бізнес-центрів, обійдеться ще дешевше. Якщо офіс площею 56 кв. м на дизайн-завод «Флакон» коштує в середньому в 1,1 млн руб. у рік, то річна арена чотирьох робочих місць в коворкинге там же становить вдвічі менше, 576 тис. руб. на рік, зазначають в Knight Frank.

Категория: Недвижимость