ЦБ попереджає: 5 ризиків для ринку житла в найближчі роки

Опубликованно 03.08.2019 00:26

Центральний банк Росії опублікував на своєму сайті " аналітичну записку «Проблеми і ризики кредитного фінансування житлового будівництва» (.pdf). У документі регулятор перераховує основні проблеми, пов'язані з реалізацією національного проекту «Житло і міське середовище» і переходом ринку на проектне фінансування.

«РБК-Нерухомість» публікує основні тези аналітичної записки.

Ризик для банків

У 2018 році загальний обсяг фінансування будівельної галузі становив 4,7 трлн руб., з них 0,6 трлн руб. — кредитні кошти банків, 3,7 трлн руб. — кошти пайовиків, решта 0,4 трлн руб. — власні кошти забудовників. По мірі запуску нових проектів та переходу на ескроу-рахунку залучені кошти пайовиків будуть заміщатися банківським кредитуванням.

На горизонті двох-трьох років обсяг кредитних коштів, необхідних для фінансування галузі, повинен зрости до 4,5 трлн руб., а до 2024 року — до 6,4 трлн руб., тобто в десять разів. Це зробить будівництво найбільшим позичальником банків серед усіх інших галузей економіки.

Проте наявний запас банківського капіталу для цього достатній, попереджають в ЦБ РФ. З урахуванням низького рівня кредитоспроможності будівельної галузі та необхідність диференціювати кредитні ризики банки зіткнуться з збільшенням навантаження на капітал і підвищенням загального рівня кредитного ризику, який вони на себе беруть. Це, в свою чергу, може негативно позначитися на фінансовій стійкості банківської системи.

Вже сьогодні банки неохоче надають кредити будівельним компаніям з-за ризику неповернення коштів: за станом на 1 квітня 2019 рівень простроченої заборгованості за кредитами підприємствам будівельної галузі становив 21,7%, за кредитами організаціям у сфері нерухомості — 6,1%.

Переділ ринку

У зв'язку з переходом на проектне фінансування ринок чекає хвиля злиття і поглинань, прогнозують в ЦБ РФ. Причина — неможливість отримати банківські кредити для багатьох дрібних забудовників, передусім у регіонах. Такі компанії будуть банкрутувати і йти з ринку. Деякі стануть підрядниками більш великих девелоперів.

Збільшення кількості банкрутств серед забудовників призведе до низки негативних наслідків, зокрема, до вибуття з галузі будівельних потужностей, зазначає регулятор. Більш серйозна проблема полягає в тому, що зараз близько третини реалізованих проектів мають невисокий рівень кредитоспроможності. Тому забудовники, які ведуть ці проекти, швидше за все, будуть випробовувати проблеми при переході на нову модель банківського фінансування з використанням ескроу-рахунків.

Зростання боргів

У Росії реалізується національний проект «Житло і міське середовище», який передбачає збільшення щорічного обсягу житлового будівництва до історичного рекорду — 120 млн кв. м до 2024 року (+30% до 2018 року), в тому числі 80 млн кв. м в багатоквартирних будинках, з яких 53 млн кв. м повинно бути профінансовано за рахунок іпотечних кредитів.

Зростання іпотечного кредитування — одна з ключових цілей національного проекту. Однак її досягнення в зазначених параметрах призведе до значного зростання боргового навантаження населення і різкого скорочення заощаджень. При цьому основний обсяг попиту, підтримуваного іпотекою, доведеться на вторинний ринок житла, а не на покупку квартир у новобудовах, вважають в ЦБ РФ.

Падіння введення

Останні три роки в Росії спостерігається зниження обсягів будівництва багатоквартирних будинків — ринок все ще переживає наслідки валютної кризи 2014-2015 років. У 2018 році в країні було введено 75,3 млн кв. м житла, що на 4,9% менше, ніж роком раніше, і на 6,1% менше, ніж у 2016-м. Регулятор очікує подальшого скорочення кількості нових проектів через небажання забудовників ризикувати, починаючи будівництво в умовах невизначеності.

Втрачені обсяги нової пропозиції негативно позначаться на обсягах введення житла в 2020-2021 роках, зазначають в ЦБ РФ. Крім того, на обсяг нової пропозиції позначиться відхід з ринку слабких і/або непрофесійних гравців.

Зростання цін

У разі різкого скорочення обсягу житла в новобудовах, викликаного переходом на проектне фінансування, можуть швидко зрости ціни на первинному ринку житла, прогнозують в ЦБ РФ. Цьому ж сприятиме зміна моделі продажів: дисконт при купівлі житла на етапі котловану і на перших етапах будівництва піде в минуле.

У національному проекті передбачається підвищення цін на житло в середньому на 6% в рік, причому в період з 2019 по 2022 рік на 9% з подальшою стабілізацією в 2023-2024 роках. Ці темпи значно вище очікуваної інфляції і динаміки доходів населення за цей період, попереджають аналітики ЦБ РФ. Отже, з'являється ризик різкого зниження доступності житла і попиту на нього.

Категория: Недвижимость