Вибираємо район: що потрібно знати про «Москва-Сіті» перед купівлею житла

Опубликованно 05.08.2019 00:56

Діловий центр «Москва-Сіті» — самий молодий і динамічний субринок елітної нерухомості столиці. Представлені тут апартаменти і квартири, за даними компанії Colliers International, займають майже третину (32%) ринку преміальних новобудов Москви, а частка угод, укладених в хмарочосах «Москва-Сіті», досягає 31%. За оцінкою компанії Savills, близько 40% покупців розглядають апартаменти в «Москва-Сіті» як інвестиційну нерухомість, яка з роками буде тільки дорожчати і приносити істотний дохід. Однак більшість резидентів набувають тут квартири та апартаменти для власного проживання, констатують співрозмовники «РБК-Нерухомості».

«Діловий центр «Москва-Сіті» — унікальний об'єкт, який користується високим попитом, незважаючи на зростаючу конкуренцію серед столичних хмарочосів. Крім того, проект давно визнаний центром ділової активності міста», — говорить керуючий партнер компанії «Метриум», учасник партнерської мережі CBRE Марія Литинецкая.

До плюсів «Москва-Сіті» вона відносить високий статус проектів і вигідне розташування поряд з офісами великих російських і міжнародних компаній. Серед мінусів експерт відзначає велику щільність населення, пробки на під'їзді до будівель комплексу в робочий час і не знижується навіть у вихідні потік покупців у торговий центр «Афимолл Сіті». Додатковою проблемою для багатьох потенційних покупців є високі експлуатаційні платежі і податки, які розраховуються за ставкою 2% від кадастрової вартості об'єкта. «Нам відомі випадки, коли власники навіть продавали свої апартаменти з-за високої фінансової навантаження з їх обслуговування», — зазначає Литинецкая.

Географія району

Московський міжнародний діловий центр «Москва-Сіті» адміністративно відноситься до Пресненскому району Центрального адміністративного округу (ЦАО) Москви. Територія ділового центру обмежена 1-му Красногвардійським проїздом, Тестовской вулицею, Пресненской і Краснопресненській набережними. Структурно «Москва-Сіті» складається з двох ядер. Центральне ядро включає обширні підземну і надземну частину. У підземної — три станції метрополітену («Діловий центр», «Виставкова» і «Міжнародна»), автостоянка і торгові приміщення. У надземній — торгово-розважальний центр «Афимолл Сіті», готель і кіноконцертний зал. Центральне ядро також виступає в ролі пересадочного вузла метрополітену і пов'язує вежі ділового центру пішохідними переходами та галереями. Друге ядро включає «Експоцентр» і торгово-пішохідний міст «Багратіон», що зв'язує Краснопресненську набережну з набережної Тараса Шевченка.

Вид на Московський міжнародний діловий центр «Москва-Сіті» (Фото: Дмитро Серебряков/ТАСС)

Інфраструктура

Резиденти «Москва-Сіті» добре забезпечені об'єктами соціальної та комерційної інфраструктури Пресненського району, а також сусіднього району Дорогомилово, який знаходиться на іншому березі Москви-ріки. У складі десяти державних освітніх центрів, розташованих на території Пресненського району, налічується понад 30 дитячих садків і центрів раннього розвитку. Крім того, тут працюють понад десяти приватних дитячих садків: міжнародні дитячі садки Kidsberry, Kids Estate і Discovery, в яких більше половини всіх занять проходить англійською мовою з носіями мови з США та Великобританії; «Самі з вусами», Smile Fish, «Поиграйка», «Інтеграл» та інші.

Супермаркет на території «Москва-Сіті» (Фото: Андрій Махонін/ТАСС)

З десяти державних освітніх установ Пресненського району чотири входять в рейтинг кращих шкіл Москви. Серед них гімназія № 1520 їм. Капцовых, № 1950, школа № 2123 їм. М. Ернандеса і школа № 2030. Серед приватних шкіл Пресненського району експерти виділяють міжнародну школу Lancman School і Московську економічну школу. Крім того, на території Пресненського району знаходяться музичні школи, найбільші творчі вузи (Літературний інститут ім. А. М. Гіркого, Російська академія театрального мистецтва, Московська консерваторія ім. П. І. Чайковського, Московська державна юридична академія). Жителям «Москва-Сіті» також доступні понад десяти державних медичних установ Пресненського району та безліч приватних клінік.

Крім того, на території самого ділового центру сьогодні є вся необхідна інфраструктура для комфортного проживання — багатий вибір ресторанів, кафе, фітнес-клубів, відділень банків, які розташовані у всіх вежах «Москва-Сіті» і в загальних торгових галереях.

На станції «Шелепиха» Московського центрального кільця (МЦК) (Фото: Михайло Почуя/ТАСС)

В останні роки значно покращилася і транспортна доступність «Москва-Сіті», насамперед за рахунок відкриття станції Московського центрального кільця (МЦК) «Діловий центр», а також першої ділянки Великої кільцевої лінії (БКЛ) від станції «Діловий центр» до «Савеловской». Втім, ситуація на дорогах залишається складною із-за величезного числа машин, дефіциту вільної території і триваючої будівництва. «Шлях до найближчої школи або дитячого садка займе близько 2 км, а під'їзд до них на автомобілі в ранкові години утруднений. Тому сімейні покупці все-таки віддають перевагу в основному інші проекти», — говорить Марія Литинецкая.

Новобудови

За даними Colliers International, на первинному ринку «Москва-Сіті» зараз представлено сім висотних комплексів преміум-класу — Capital Towers, Neva Towers, IQ-квартал, ОКО, «Федерація», «Імперія», «Меркурій». Сукупно у них продаються 870 об'єктів. При цьому тільки в проекті Capital Towers пропозиція складається з квартир (230), в інших комплексах продаються апартаменти (640).

За оцінкою Savills, середня ціна квартир у новобудовах «Москва-Сіті» становить 560 тис. руб./кв. м (при середньому бюджеті 64,8 млн руб. за об'єкт). Близько 41% з числа виставлених на продаж квартир реалізуються в ціновому діапазоні від 500 тис. до 600 тис. руб. за кв. м, тоді як чверть обсягу пропозиції представлена за цінами від 600 тис. до 700 тис. руб./кв. м. Для порівняння: середня ціна пропозиції для преміальних новобудов поза «Москва-Сіті» становила 853 тис. руб./кв. м.

Відвідувач на оглядовому майданчику Panorama 360, розташованої на 89-му поверсі вежі «Схід» МФК «Федерація» (Фото: Валерій Шарифулин/ТАСС)

Найбільшим попитом в «Москва-Сіті» користуються апартаменти площею 50-80 кв. м, на частку яких за 2018-2019 роки припало 56% від загального обсягу продажів, відзначають в Colliers International. Середня площа угоди становить близько 85 кв. м.

Вторинний ринок

На вторинному ринку «Москва-Сіті» у продажу знаходиться всього 157 квартир загальною площею майже 39 тис. кв. м. Середня ціна пропозиції, за даними Savills, становить близько 600 тис. руб./кв. м. Таким чином, при середній площі апартаменти 248 кв. м у вторинній продажу його вартість виходить більше, ніж на первинному ринку (153 млн руб.).

Відео: Скільки коштує найдешевша студія в «Москва-Сіті»

Відео: «РБК-Нерухомість»

Перспективні проекти

У найближчі роки на території «Москва-Сіті» заявлено до будівництва чотири проекти загальною площею 900 тис. кв. м, знає регіональний директор департаменту житлової нерухомості Colliers International Катерина Фонарьова. Мова йде про другої черги комплексу «Імперія Сіті Тауер» на четвертому ділянці ділового центру. 18-поверховий будинок загальною площею 105 кв. м розміститься між вежами «Місто Столиць» і «Еволюція», тут розмістяться готель, апартаменти, офіси та торгові приміщення. При цьому активні будівельні роботи по ним поки не ведуться, а терміни введення постійно відсуваються. «Крім того, між Виставковим провулком і 1-м Красногвардійським проїздом почалося будівництво найбільшої житлової вежі в Європі висотою в 104 наземні поверхи», — додає Марія Литинецкая.

Вид на діловий центр «Москва-Сіті» на Пресненской набережній. (Фото: Дмитро Серебряков/ТАСС)

Подальше розширення ділового центру не передбачається: на території «Москва-Сіті» вже щільно забудована, влада розраховує, що протягом чотирьох років усі об'єкти будуть завершені. Після цього почнеться масштабна забудова сусідніх територій за проектом «Великий Сіті».

Історія

Перші плани створення в Москві міжнародного ділового центру за зразком лондонського Сіті і паризького Дефансу з'явилися на початку 1990-х. Ідеологом проекту та автором перших хмарочосів був архітектор Борис Тхор, який керував майстерні № 6 «Моспроекта-2». У 1991 року столична влада схвалили розроблений архітекторами план розвитку «Москва-Сіті». Автори проекту запропонували розбити діловий центр на 22 великі зони з парком, підземною парковкою та транспортною магістраллю, яка закінчувалася стоянками у кожної з веж.

Червень 1994 року. Ескізний проект забудови ділового центру «Москва-Сіті», представлений на Всеросійській конференції в Державному Кремлівському палаці (Фото: Валентин Соболєв/Фотохроніка ТАСС)

Висотність хмарочосів в «Москва-Сіті» повинна була наростати по спіралі і закінчуватися околоцилиндрической вежею «Росія» — найвищою в Європі. Згодом проект зазнав значні зміни — замість нього побудований комплекс «Федерація», що складається з двох хмарочосів. Серед інших нереалізованих проектів «Москва-Сіті» — будівля мерії в формі букви «М», комплекс «Міракс-сад» і тріумфальна арка заввишки 280 м.

Ріелторські путівники по районах центру Москви

Арбат

Басманний

Міщанський

Пресненський

Таганський

Тверської

Хамовники

Якиманка

Красносельський

Остоженка

Патріарші ставки

Категория: Недвижимость