5 питань про ескроу: як тепер придбати квартиру в новобудові

Опубликованно 07.08.2019 00:26

Більше 20 років новобудови в Росії продавалися за схемою «вранці — гроші, ввечері — стільці», тобто спочатку платиш, а потім чекаєш, коли побудують житло. Чи не побудують.

З 1 липня 2019 року все змінилося. В цю схему увійшли банки, на кошти яких тепер стануть зводити багатоквартирне житло і які будуть зберігати кошти пайовиків на ескроу-рахунки. Так безпечніше. Розповідаємо в коротких картках, як сьогодні придбати квартиру в новобудові і що це взагалі таке — рахунки ескроу.

Ескроу Що це таке?

У міжнародній банківській практиці поняття ескроу (від англ. escrow — «депонування») означає, що кошти клієнта передаються на тимчасове зберігання «третій силі» до виконання сторонами угоди своїх зобов'язань. Як тільки клієнт отримує обіцяний товар чи послугу, банк передає гроші продавцю.

На ринку житла це означає, що покупець квартири в споруджуваному будинку після укладення договору ДДУ з забудовником відкриває ескроу-рахунок в банку. Тільки після завершення будівництва забудовник зможе отримати ці гроші. Якщо будинок не зданий — покупець (пайовик) отримує гроші назад.

Банки В якому банку можна відкрити ескроу-рахунок?

Відповідь — тільки в тому, який вказав забудовник. Тепер будівельні компанії зводять будинки на кредити. І той банк, який видав кредит на будівництво, автоматично стає власником ескроу-рахунків. Тому, по суті, у покупця немає права обирати банк.

Якщо його не влаштовує банк — утримувач ескроу-рахунків, то доведеться підшукати інший проект новобудови.

Варто відзначити, що не всі банки мають право кредитувати забудовників. Держава склало список з 96 акредитованих банків, вважаючи їх надійними. З переліком уповноважених кредитних організацій можна ознайомитись на сайті Банку Росії.

Іпотека В якому банку можна отримати іпотеку для покупки через ескроу-рахунок?

А ось тут відповідь — у жодному. Покупець вправі використовувати для придбання позику від будь-якої кредитної організації. Ви не зобов'язані отримувати іпотечний кредит в банку, який відкриває ескроу-рахунок і дає забудовникові гроші для будівництва обраного будинку.

Ось як тепер виглядає схема придбання житла в іпотеку. Спочатку ви подаєте заявку на кредит в будь-який банк. Як тільки отримуєте схвалення — підписуєте договір із забудовником і передаєте кошти в акредитований банк. Після реєстрації ДДУ банк-кредитор переводить кошти на ескроу-рахунок банку-агента.

Спецумови Що буде з розстрочками і переуступкою?

Почнемо з покупки квартири у розстрочку — до останнього часу цей спосіб був дуже поширений, як аналог іпотеки його пропонували самі забудовники. Така можливість залишиться — в цьому закон не обмежує ні продавців, ні покупців. Але! На практиці такі угоди можуть стати невигідними для банків — власників ескроу-рахунків, так що з часом ця схема може стати рідкісною.

Що стосується переуступки прав на квартиру в новобудові — все залишиться, як і раніше. Ви можете продати квартиру (тобто переступити права на неї) в будь-який момент.

Те ж стосується й використання материнського капіталу при угоді з квартирою. Власник сертифіката укладає ДДУ з забудовником, у якому обмовляється перерахування частини вартості квартири за рахунок коштів материнського капіталу.

І ще один цікавий момент: якщо ви передумали купувати квартиру, за яку вже внесли кошти, повернути їх буде проблематично. Закон передбачає повернення коштів тільки в разі, якщо забудовник визнаний банкрутом. Тобто для розірвання договору потрібні підстави, серед яких «передумав» не фігурує.

Гарантії Застраховані гроші на ескроу-рахунки?

Так, кошти пайовиків на ескроу-рахунки застраховані Агентством зі страхування внесків (АСВ). При настанні страхового випадку пайовикам виплачується 100% вкладених коштів, але не більше 10 млн руб.

Якщо ж у покупця відкрито кілька ескроу-рахунків (тобто він набуває декілька квартир), то відшкодування виплачується по кожному з вкладів, але не більше 10 млн руб. в сумі.

І останнє. Поки не всі новобудови будуть продаватися через ескроу-рахунку. Девелоперам вже розпочатих будівництв дозволили залучати кошти покупців безпосередньо, якщо об'єкти досягли 30%-ной будівельної готовності і якщо в них реалізовано 10% квартир. Таких новобудов у Москві дуже багато, і купувати у них квартири без ескроу-рахунків можна буде ще приблизно два-три роки, поки їх не добудують чи не розкуплять.

Відео: Доступно про ескроу

При підготовці використані матеріали компанії «Метриум».

Категория: Недвижимость