Що зміниться для покупців новобудов з 1 липня
Опубликованно 29.08.2019 00:44
З 1 липня 2019 року в Росії переходять на нову схему фінансування будівництва багатоквартирних будинків через ескроу-рахунку.
Гроші пайовиків забудовник прямо більше не отримає, їх розмістять на спеціальних рахунках в акредитованих банках, а будівництво буде йти за рахунок банківського проектного фінансування.
Як будуть укладатися угоди
Принципово схема придбання житла через ескроу-рахунки не відрізняється від тієї, що існувала раніше, коли після реєстрації договору пайової участі в Росреестре пайовик вносив кошти на рахунок девелопера, який міг користуватися ними на свій розсуд. Згідно з поправками до 214-ФЗ «ПРО пайовому будівництві...», з 1 липня 2019 року ця схема трохи зміниться.
Тепер при покупці житла в новобудові пайовик спочатку повинен підписати договір пайової участі з девелопером. Потім це угода реєструється в Росреестре. Після цього банк, забудовник та пайовик укладають тристоронній договір на відкриття ескроу-рахунки в акредитованій Центробанком кредитної організації, яка гарантує збереження коштів. Тепер в договорі буде прописано порядок оплати об'єкта і строки розкриття спеціального рахунку.
Якщо квартира купується в іпотеку, гроші на рахунок ескроу переводить банк-кредитор. Як тільки потрібна сума від покупця або банку-кредитора надходить на спецрахунок, зобов'язання учасника пайового будівництва по оплаті ДДУ вважаються виконаними.
Антоніна Друева, керівник юридичного департаменту «Міель-Новобудови»:
— Основна зміна в логістиці грошових потоків — гроші пайовиків стають доступні забудовникові тільки після того, як будинок добудований, введений в експлуатацію, а квартири передані набувачам. Якщо ж забудовник порушує умови договору, то гроші повинні бути повернуті набувачам житла.
Що таке ескроу
Ескроу — депонування коштів до завершення зведення новобудови. На відміну від ощадного, відсотки на кошти не нараховуються, банк (агент ескроу) теж не отримує винагороди. По суті, покупець (депонент) відкриває безвідсотковий депозит, гроші на якому заморожуються на строк, що не перевищує дату введення будинку в експлуатацію (за проектної декларації) плюс шість місяців (такий термін відводиться на передачу ключів).
Як оформити договір:
Таким чином, за новими правилами процедура оформлення угоди через ескроу-рахунок займає близько двох тижнів. Далі залишається чекати, коли забудовник здає об'єкт в експлуатацію та передати дольщику ключі. Після здачі будинку банк переводить гроші з рахунку ескроу на спеціальний банківський рахунок забудовника.
Чи можна повернути гроші з рахунку
Повернути гроші з ескроу-рахунки покупець може при розірванні ДДУ. Для цього існує декілька умов:
Гарантії при банкрутство забудовника
Тепер у разі банкрутства забудовника або інших форс-мажорів покупець не втрачає гроші, так як вони заморожені на ескроу-рахунку в уповноваженому банку. Пайовик має право забрати кошти зі спецрахунку і витратити їх на свій розсуд або залишити і вимагати передачі квартири через суд, якщо будинок побудований. Як і зараз, клієнт може підшукати разом з іншими пайовиками нового девелопера для завершення проекту.
Ольга Тумайкина, комерційний директор ГК ФСК:
— На поточний момент великими забудовниками отримано достатню кількість дозволів на будівництво, що дозволить вести процес без ключових змін. Дрібним, більш слабким гравцям доведеться складніше — у них недостатньо власних коштів для будівництва об'єктів за новими правилами, а кредит вони можуть і не отримати. Але, думаю, апокаліптичної картини для ринку чекати не варто — великі забудовники вже зараз починають пропонувати бажаючим брати участь у бізнесі на умовах франшизи.
Якщо банк збанкрутує
Кошти на кожному рахунку ескроу застраховані державою на суму до 10 млн руб. Таким чином, переважна більшість покупців квартир у споруджуваних будинках зможуть повернути повну суму в разі банкрутства банку, тому що середня вартість житла в Росії становить близько 3 млн руб.
Право працювати з ескроу-рахунки отримають не всі банки. Уряд у травні 2019 року знизив вимоги до кредитного рейтингу кредитних організацій, завдяки цьому списку банків, які можуть працювати з такими рахунками, збільшився з 63 до 100.
Перехід на проектне фінансування більшою мірою захистить пайовиків в масовому сегменті. Покупці квартир в сегменті бізнес-, преміум - і елітному виявляться менш захищеними, так як ціна 1 кв. м в найдорожчих новобудовах Москви може перевищувати 2 млн руб. Страхова сума у 10 млн руб. для більшості елітних квартир — всього 10-15% від їх повної вартості, підрахували в компанії Savills. Втім, за словами експертів компанії, гарантій у покупців немає і зараз, так що це не погіршить їхнє існуюче становище.
Ряд забудовників зможе будувати за старими правилами
З 1 липня 2019 року не всі новобудови будуть продаватися через ескроу. Влади дали можливість девелоперам продавати за старою схемою, якщо будівельна готовність об'єкту становить не менше 30%, а кількість укладених ДДУ — не менше 10%. Для проектів комплексного розвитку території достатньо 15%-ної готовності, а для системоутворюючих компаній (входять ПІК і ЛСР) — 6%-ной.
З 1 липня 2019 року девелопери зможуть залучати гроші пайовиків безпосередньо в 70-80% новобудов, зведених сьогодні в Москві. При цьому, за оцінками компанії «Бест-Новострой», протягом двох-трьох років більше половини забудовників Москви будуть працювати у вже реалізуються проекти за старими правилами.
Даромир Обуханич, генеральний директор ГК «МІЦ»:
— Девелоперу як і раніше потрібно буде продавати на більш ранніх стадіях, так як це дозволить наповнювати ескроу-рахунок. В залежності від розміру коштів на ньому по вибору компанії буде знижуватися ставка або по проектному фінансуванню, або по іпотеці для клієнтів.
Як проконтролюють девелоперів
Поправки в законодавство про пайовому будівництві посилили вимоги до забудовників — нецільове використання коштів стане неможливо. Вся операційна діяльність забудовників буде ретельно контролюватися і перевірятися уповноваженим банком. По суті, кредитна організація фінансує витрати девелопера за узгодженим проектом бюджету будівництва (за винятком власних коштів забудовника).
Гроші девелопера (і всіх інших структур, які беруть участь у спорудженні об'єкта) будуть знаходитися в одному банку на одному рахунку. Це дозволить кредитору контролювати переклади на всіх етапах. Забудовник повинен надавати банку обґрунтування для переказу коштів, а фінансова організація може відмовити в проведенні сумнівної операції.
Забудовники зобов'язані розміщувати інформацію про компанію та об'єктах будівництва в Єдиній інформаційній системі житлового будівництва (ЕИСЖС). Це дозволить зробити інформацію про компанії та об'єктах відкритою, а документообіг — прозоріше.
Відео: що зміниться на ринку будівництва з 1 липня
Корисна інформація
Закон «Про пайовому будівництві...»
Що відбувається на ринку новобудов Москви перед введенням ескроу
Перехід на ескроу: банкіри — про нової моделі і майбутньому ставок за кредитами
Скільки зможуть заробити квартирні інвестори після переходу на ескроу
Без ескроу: скільки житла в Москві будуть продавати за старими правилами
Як девелопери будуть змінювати ціни на житло після переходу на ескроу
Рахунки ескроу: як буде працювати нова система купівлі житла
Категория: Недвижимость
