Переведення житлових приміщень у нежитлові: як скористатися новими правилами

З 9 червня 2019 року в Росії набирає чинності закон 116-ФЗ про порядок переведення житлових приміщень у нежитлові, який вже прозвали «законом про небажаних сусідів». Документ прийнятий Держдумою і підписаний президентом Володимиром Путіним 29 травня.

Розповідаємо, як змінився порядок переведення житлових приміщень у нежитлові і як провести цю процедуру за новими правилами.

Нові правилаКого захистить закон

Раніше мешканці нерідко скаржилися на шум, сторонні запахи, неприємне сусідство і постійної трафік сторонніх людей у під'їзді. Закон розроблений Мінбудом Росії з метою запобігти порушенню прав мешканців багатоквартирних будинків, у під'їздах яких часто відкриваються магазини, кафе, готелі та інші підприємства сфери послуг. У той же час він істотно ускладнює можливість переведення житлових приміщень у нежитлові для підприємців.

Жорсткість правил переказу в тому числі пов'язують з резонансним законом про заборону на розміщення хостелів у квартирах, який набирає чинності з 1 жовтня 2019 року. Документом не забороняються готелі і міні-готелі, але розміщуватися такі підприємства зможуть тільки в нежитлових приміщеннях, які мають окремий вхід.

Заборона на готелі у житлових будинках: що буде з міні-готелями в Росії

Головні умовиОкремий вхід і підписи сусідів

Сьогодні обов'язковою умовою для зміни статусу житла є окремий вхід. Після переведення приміщення з житлового в нежитлове повинна бути виключена можливість доступу до житлових приміщень, каже керівник інвестиційної компанії АТ «ДомКом Інвест» Олександр Костюков.

До останнього часу заповзятливим громадянам для зміни статусу приміщення з житлового на нежитлове було достатньо отримати відповідний дозвіл органу місцевого самоврядування. Сьогодні комерційне використання квартири можна буде здійснювати тільки з письмової згоди сусідів, інші жителі висловлюють свою думку на загальних зборах. Тому підприємцям для перекладу потрібно подати не тільки заяву про переведення призначення, його технічний план і погодити перепланування (установку нового входу), але й отримати підписи всіх мешканців прилеглих квартир та результати голосування на зборах власників житла.

ГолосуванняЯк тепер приймають рішення

Нові правила розбивають мешканців багатоквартирного будинку (МКД) на дві групи впливу. «Перша група — безпосередні сусіди, чиї квартири примикають до тексту, що перекладається приміщення, в тому числі зверху і знизу. Друга — інші жителі будинку», — пояснює Костюков.

Законопроект встановлює різні умови для кворуму загальних зборів і для прийняття рішення. Тепер вони залежать від кількості під'їздів в будинку. Для кворуму зборів треба одночасно виконати дві умови: участь у зборах двох третин голосів від загальної кількості власників, які живуть у під'їзді, в якому знаходиться перекладне приміщення. Друге — участь у зборах не менше 50% голосів від загальної кількості в будинку. Для прийняття рішення достатньо простої більшості (більше 50%) від загальної кількості голосів і зборів від загальної кількості голосів жителів «проблемного» під'їзду, доповнює Костюков.

У будинках з одним під'їздом для кворуму зборів потрібно не менше двох третин голосів від загальної кількості власників у будинку, а для прийняття рішення простої більшості від загальної кількості учасників зборів. «Рішення загальних зборів має вищу силу по відношенню до інших рішень власників. Тому навіть якщо власники квартир, прилеглих до тексту, що перекладається приміщення, дадуть свою згоду на його переведення в нежитловий фонд (читай — під комерційне використання), то загальні збори може не дозволити це зробити», — уточнює експерт.

Старі магазиниЩо буде з уже відкритими магазинами

У мешканців МКД з'явився надійний інструмент захисту від небажаного сусідства, вважає Костюков. За його словами, вони тепер легко можуть заблокувати бажання бізнесменів відкрити в їх будинку пивну або магазин. Але нові правила не поширюються на підприємства, які вже працюють в нежитлових приміщеннях МКД, так як закон не має зворотної сили. Тому магазини та інші підприємства в нежитлових приміщеннях на перших поверхах продовжать свою роботу, відзначає експерт.

Історія перекладуНавіщо перекладати «житло» в «нежитло»

У 1990-х — початку 2000-х переводити жилі приміщення в нежилі на перших поверхах будинків було популярно. Основною причиною можна назвати недостатню торговельну інфраструктуру у багатьох районах Москви та інших міст), особливо в спальні. Квартири на перших поверхах активно перекладали в нежилі приміщення та відкривали там магазини та інші затребувані жителями підприємства сфери послуг. Це було вигідно і продавцям, і покупцям. Так як продаж квартири з такою метою була дорожче, для підприємців з'явилася можливість відкрити бізнес в зручному місці, для власників таких приміщень прибутковість від здачі в оренду виявилася вище, ніж в житловому сегменті.

В першу чергу бізнесменів цікавили будинку поруч з метро або на центральних вулицях з високим трафіком. В останні роки в столиці ця послуга втратила популярність, так як більшість квартир в локаціях з гарним трафіком було викуплено і перекладено. До того ж в Москві всі новобудови давно вже будують з нежитловими першими поверхами.

Категория: Недвижимость