ЦБ знизив ключову ставку: що буде з іпотекою

Опубликованно 04.09.2019 00:30

Банк Росії знизив ключову ставку на 0,25 процентного пункту, з 7,75% до 7,5% річних, йдеться в повідомленні регулятора. Це перше пом'якшення грошово-кредитної політики з березня минулого року, що призведе до зниження банківських ставок, у тому числі за іпотечними кредитами.

Втім, вирішальним для ринку нерухомості сьогоднішнє рішення регулятора не стане, впевнені опитані «РБК-Нерухомістю» експерти.

Позитивний сигнал

Зниження ключової ставки Центробанком — в цілому позитивний сигнал для іпотечного сектора, але на вартості іпотеки він помітно не позначиться, упевнена партнер компанії «Метриум» Марія Литинецкая. Останній рік регулятор лише посилював кредитно-грошову політику, що швидко призвело до подорожчання іпотечних кредитів: приблизно з 9% річних влітку 2018 року до 10,5% сьогодні, нагадує експерт.

«Зараз слід очікувати стабілізації вартості житлових кредитів на поточному рівні і припинення її зростання. Проте, звичайно, цього недостатньо для підтримки ринку іпотечного кредитування і вже тим більше не можна вважати заходом підтримки будівельної галузі в умовах реформи. Для цього знадобилося б більш радикальне пом'якшення кредитно-грошової політики», — говорить Литинецкая.

Послідовне зниження ключової ставки до очікуваного рівня, одним з кроків якого є сьогоднішня зменшення на 25 базисних пунктів, може справді суттєво вплинути на доступність житла і нівелювати очікуване зростання цін на ринку у зв'язку з переходом на ескроу-рахунку, додає регіональний директор департаменту житлової нерухомості Colliers International Катерина Фонарьова.

Однак, якщо ця тенденція не отримає свого продовження, на тлі можливих макроекономічних і політичних подій незначне зниження на 0,25 п. п. не спричинить змін у динаміці попиту на ринку іпотечного кредитування та, як наслідок, не приведе до збільшення обсягу продажів житлової нерухомості.

Додаткові механізми

Зниження ключової ставки на 0,25 п. п. носить швидше символічний характер, згоден керівник аналітичного центру «Індикатори ринку нерухомості IRN.RU» Олег Репченко: «Ситуація в світі продовжує залишатися дуже напруженою: у будь-який момент можуть обвалитися ціни на нафту, проти Росії можуть ввести санкції, і все обернеться у зворотний бік, до необхідності підвищувати ключову ставку».

Сьогодні ринок очікує корекцію іпотечної ставки незалежно від рішення ЦБ, однак зниження ключової ставки, безумовно, дасть додатковий стимул, вважає партнер, керівник департаменту досліджень і аналітики по Східній Європі Cushman & Wakefield Денис Соколов. «З іншого боку, ми припускаємо все більш широке використання пільгових ставок по іпотеці для окремих категорій позичальників, тому важливо дивитися не на ставки з рекламних плакатів, а на ставки з статистики ЦБ. Велика ймовірність, що травневі дані вже покажуть зниження цього показника», — каже Соколов.

Приводів для глобального оптимізму навіть у середньостроковій перспективі немає, вказують аналітики. Іпотека сьогодні дорожче, ніж рік тому, і ціни будуть тільки рости, особливо на тлі переходу ринку на нову схему роботи через ескроу-рахунку.

«У всьому світі доступність житла визначається не розміром іпотечних ставок, а вартістю самої нерухомості. Існує така емпірична формула: ціна метра повинна бути дорівнює середнього щомісячного доходу людини. У Москві при середній зарплаті менше 100 тис. руб. квадратний метр житла коштує більше 200 тис. руб., так що для більшості людей іпотека навіть з нульовою ставкою залишається недоступною», — говорить Олег Репченко.

Як змінювалася ключова ставка

У вересні 2018 року Банк Росії вперше за чотири роки підвищив ключову ставку на 0,25 п.п. до 7,5%. Слідом за рішенням регулятора російські банки почали піднімати іпотечні ставки, у результаті до початку зими середній показник досяг 9,54%. У грудні Банк Росії знову підвищив ключову ставку до 7,75%, що привело до чергового витка зростання ставок.

У січні 2019-го глава Мінбуду Росії Володимир Якушев заявив, що потенціал подальшого зниження ставки по іпотеці вичерпаний. За даними ЦБ, середня ставка по іпотеці в лютому 2019 року зросла до 10,15% річних, що стало найбільшим значенням з серпня 2017 року (10,58%). Станом на квітень середня зважена іпотечна ставка за новими кредитами становила 10,55%, за рік вона зросла на 1 п. п.

Навесні президент Росії Володимир Путін доручив вжити заходів щодо зниження іпотечної ставки до 8%. Доповідь з цього питання Банк Росії і кабмін повинні надати президенту до 15 січня 2020 року.

Категория: Недвижимость