Гнучкий підхід: навіщо потрібні agile-рішення в нерухомості
Опубликованно 14.10.2019 00:42
Популярна останнім часом модель agile зародилася в бізнес-середовищі в 2001 році. Її основоположниками стали представники технологічних стартапів та ІТ-індустрії, які хотіли прискорити процеси розробки програмного забезпечення, тестування і виведення на ринок нових продуктів. Поступово agile-підхід поширився за рамками ІТ-індустрії, а його сприйняття еволюціонувало в бізнес-співтоваристві.
Аgile — це гнучкі принципи роботи, які інтегровані в стратегічні та операційні бізнес-процеси, а також в корпоративну культуру компанії. Сьогодні agile активно проникає в область нерухомості. «Офісна будівля може бути agile. Це означає, що поряд з класичною моделлю здачі площ в оренду на тривалий термін (зазвичай п'ять — десять років) власник також обов'язково розміщує в будівлі інфраструктуру і виділяє площі для тимчасових орендарів будівлі та інших зацікавлених компаній», —підтверджує керівник відділу офісних приміщень CBRE Олена Денисова.
Agile в нерухомості
Ознакою agile може володіти не тільки офісний актив, але і офісний простір. Це адаптивне робочий простір, сформований виходячи з бізнес-потреб компанії. Гнучкі офіси передбачають мобільність і здатність транформироваться в контексті зовнішніх змін. Дотримуючись цього принципу, компанія розділяє робочий простір на зони, де немає закріплених за працівниками місць. За словами керівника відділу управління проектами CBRE Павла Якимчука, гнучке робоче середовище може включати ізольовані місця для усамітненої роботи, комфортні зони для роботи проектних команд, креативні зони для обміну думками та генерації нових ідей, wellbeing-зони, які призначаються для відпочинку, фітнесу, занять йогою і багато іншого. Завдання такого робочого простору — сприяти реалізації головних завдань організації через створення комфортного середовища для співробітників.
У ситуації, коли переглядаються середньострокові цілі, компанії можуть мінятися раптово. Класичні структури відділів втрачають свої стандартні функції, фронт-офіс перетворюється в мультидисциплінарні команди, що складаються з працівників c різноманітними компетенціями. Традиційний офіс перестає відповідати новим цілям і завданням. Саме в цьому вихорі змін важливо, щоб офісний простір могло швидко переформатуватися під бізнес-потреби та ідеї сьогодні і завтра. У цьому випадку концепція agile допоможе більш ефективно використовувати площі і створити креативну робочу середу.
При такому підході квадратні метри повинні трансформуватися в сервіс, що забезпечує співробітників інноваційним простором. Більш того, змінюється сама організація робочого процесу: від традиційних «з 9.00 до 18.00 на своєму робочому місці» до «коли і де зручно». При цьому компанія повинна забезпечити працівників технологіями, включаючи віддалений доступ до систем і мобільність, щоб вони мали можливість працювати з будь-якої точки земної кулі без прив'язки до фізичного розташування офісу. Використовуючи підхід до віддаленої роботи співробітників і створення офісного простору agile-формату, компанія може переглянути свою потребу в квадратних метрах.
Специфіка Agile офісу — зонування або Activity Based планування (Фото: CBRE)
Гнучкі офіси
На світовому ринку можна знайти чимало прикладів гнучких офісів у всіх галузях. Наприклад, банк ING став однією з перших компаній за межами традиційної ІТ-галузі, яка впровадила agile-культуру і переформатувала простір офісу. Сьогодні ING будує нову штаб-квартиру в Амстердамі, керуючись принципами гнучкості і креативності.
Російський ринок нерухомості перебуває на початку шляху agile-трансформації. Найчастіше компанії з обережністю розглядають перспективи переходу від традиційного офісу і звичного менеджменту до гнучкого простору і нових методів управління. Тим не менш по цьому шляху йде все більше компаній. Самим знаменитим agile-проектом офісного простору в Москві стала штаб-квартира Ощадбанку на Кутузовському проспекті — Sberbank Agile Home. Більш того, банк оголосив про придбання сусідніх будівель на вулиці Кульнева і плани по створенню цілого інноваційного кварталу «Сбербанк-Сіті». Гнучкими офісами можуть похвалитися також компанії «Яндекс», Lamoda, Avito, Samsung Artificial Intelligence Center.
Офіси як частина шерінг-економіки
На зміну площі офісу і витрат на нього все більше впливає зростаюча популярність шерінг-економіки, тобто сервісів економіки загального користування, де фрілансери, технології та інтернет руйнують традиційні підходи до формування і самої суті робочого процесу. Нове покоління хоче мати більше вільного часу і прагне до ефективного виконання проекту як з точки зору управління своїм часом, так і з метою швидкого отримання заробітку. Вони швидше віддадуть перевагу проектну роботу або фріланс стандартного робочого дня в офісі.
В рамках розвитку шерінг-економіки все більшу популярність набувають гнучкі рішення по оренді офісу. Це короткострокова оренда (від декількох годин до декількох місяців) готових робочих місць та/або обмеженого офісного простору, прямий орендою яких, як правило, управляє стороння організація. Гнучкі рішення оренди забезпечують швидкий вихід з договору, приміщення пропонуються за принципом «нерухомість як послуга». У компанії-орендаря відсутні капітальні витрати, більш того, в рамках оренди робочих місць доступно безліч додаткових послуг.
Гнучка оренда
Найбільш розповсюджений сьогодні вид гнучких рішень оренди — коворкинги. Такі робочі простору вперше з'явилися на Заході в кінці минулого сторіччя, проте велику популярність як в Росії, так і в світі вони придбали в останні роки. За цей час трансформувалося саме поняття коворкінгу, вважає керівник гнучких офісних рішень CBRE Тетяна Шараєва. Якщо раніше до них відносили обладнані робочі місця, розташовані в одній зоні, де могли працювати випадкові і незнайомі люди, то сьогодні коворкинги включають не тільки обладнані робочі місця, але і ряд інших рішень. У їх числі — сервісні офіси або індивідуальні зони / кабінети для представників однієї і тієї ж компанії. В рамках коворкінгу також можна орендувати зони для проведення заходів та переговорні кімнати на погодинної або денної основі.
Інші гнучкі рішення оренди, які тільки набирають популярність на російському ринку, — індивідуальні рішення під ключ і короткострокова оренда. Готові рішення для компаній — це комплекс послуг, що включає підбір і обробку приміщення під індивідуальні вимоги орендаря, подальше управління офісом. Договір оренди приміщення, як правило, полягає оператором-постачальником та власником об'єкта. В рамках даного рішення компанія-орендар знімає робочі станції на термін більше кількох місяців. Доступ у це приміщення мають тільки співробітники компанії.
Поняття короткострокової оренди з'явилося вперше на ринку США після фінансової кризи 2008 року, коли у багатьох власників утворився великий обсяг порожніх офісних площ. Для реалізації даних приміщень власники ділили їх на невеликі блоки, обробляли і пропонували в оренду з тими послугами, які були необхідні орендарю. Крім дрібної нарізки, відмінною особливістю короткострокової оренди стала можливість вибору додаткових опцій, наприклад, меблів, офісної техніки. Орендар міг зробити свій вибір за заздалегідь підготовленим переліку доступних послуг за додаткову плату. Такі площі здавалися, як правило, на строк до одного року, що дозволило значно скоротити обсяг вільних площ під час кризи. Короткострокова оренда залишається затребуваною на офісному ринку не тільки США, але і Європи. У CBRE очікують, що тенденція найближчим часом пошириться і на офісний ринок Москви.
Сьогоднішньому власнику вже недостатньо просто запропонувати площі в оренду, необхідно створити максимально функціональну і технологічну середу в бізнес-центрі, яка буде відповідати потребам і бажанням орендарів і їх співробітників. «Компанії-орендарі можуть переглянути традиційну стратегію оренди офісу в бік гнучкої стратегії для підвищення ефективності використовуваних площ, — говорить керівник відділу послуг корпоративним клієнтам CBRE Ірина Хорошилова. — Цей похід включає зонування офісу відповідно до бізнес-потреб та використання гнучких рішень оренди для задоволення тимчасової потреби у додаткових робочих місцях. Стратегія гнучкою оренди дозволить переглянути обсяг займаних площ на довгостроковій основі».
Категория: Недвижимость
