Девелоперська маржа: скільки заробляють забудовники на продаж житла

Опубликованно 17.10.2019 00:24

У середньому по Росії кошторисна вартість будівництва багатоквартирних будинків становить 49,5 тис. руб. При цьому вартість пропозиції в новобудовах для покупців досягає 53,8 тис. руб., а на вторинному ринку — 60 тис. руб. Таким чином, різниця у вартості будівництва для девелоперів і ціну для кінцевого покупця становить 8%, або на 4,3 тис. руб. Такі дані наводяться у довідці, підготовленій Союзом інженерів-кошторисників Росії на вересень 2019 року.

Фахівці Союзу порівняли середню вартість будівництва багатоквартирних житлових будинків масового сегмента із цінами на ринку нерухомості по регіонах. Показники собівартості наводяться в рублях на 1 кв. м загальної площі квартир житлових будинків з урахуванням ПДВ. Враховуються базова обробка квартири, ліфти, зовнішні мережі, благоустрій території і розвиток інфраструктури, а також витрати забудовників в процесі підготовки, будівництва і здачі будинку. Для будинків без оздоблення ці показники повинні бути зменшені на 6-8%, пояснюється у методології розрахунків.

Найвищі ціни і різниця між кошторисною вартістю будівництва і ціни для покупців в Москві, Санкт-Петербурзі і Московській області. Згідно з дослідженням, у столиці забудовнику спорудження 1 кв. м коштує 95,6 тис. руб., а вартість для клієнта — 150 тис. руб. Таким чином, девелопер отримує різницю між витратами на будівництво після продажу житла в середньому 36,3%. У Санкт-Петербурзі і Підмосков'ї ця різниця становить 23,7% (88,4 тис. руб. і 115,9 тис. руб. за 1 кв. м) і 16,22% (74,8 тис. руб. і 89,3 тис. руб. за 1 кв. м) відповідно.

У більшості регіонів Росії середня кошторисна вартість будівництва менше 50 тис. руб. за 1 кв. м і рідко перевищує показник у 60 тис. руб. за «квадрат». Діапазон цін будівництва для девелоперів (за виключенням столичних регіонів) — від 36 тис. руб. до 66 тис. руб. за «квадрат», випливає з довідки. Також різниця в кошторисній вартості та ціни пропозиції у багатьох регіонах становить менше 10% і навіть 5%.

Середня вартість будівництва і ціни на житло в новобудовах

Висока вартість будівництва і маржа девелопера в цілому вище у великих містах Росії, ніж в невеликих населених пунктах. У деяких північних регіонах кошторисна вартість висока з-за складних кліматичних умов і віддаленості міст від всієї інфраструктури. Однак, згідно з дослідженням, в Таймырском Долгано-Ненецькому районі Красноярського краю різниця між кошторисною вартістю будівництва та продажем житла негативна. При будівельної вартості «квадрата» в новобудовах в 36,3 тис. руб. середня вартість пропозиції становить 35,4 тис. руб. за 1 кв. м. Схожа ситуація спостерігається і в Іркутській області (Усть-Ординський Бурятський округ).

Девелоперська маржа стискається

Часи, коли девелоперський бізнес був надприбутковими, закінчилися ще в 2007 році, зазначає директор департаменту ціноутворення в будівництві та експертно-аналітичної роботи Асоціації будівельників Росії, президент МООСРСО «Союз інженерів-кошторисників» Павло Горячкін. За його словами, в багатьох регіонах прибуток носить оборотний характер і не є сверхдоходом — це, швидше, бізнес заради бізнесу.

«Останні два роки ми спостерігаємо тенденцію, що в деяких регіонах вартість продажу нижче собівартості будівництва. Це говорить про поганий економіці девелоперських проектів — маржі або немає, або може піти в мінус», — говорить Горячкін.

Сьогодні розумний діапазон маржинальності девелоперського бізнесу знаходиться в діапазоні від 12% до 18% та повинен перевищувати витрати від будівництва до продажу квартир в новобудовах, каже Горячкін. Регіони, де отримують таку рентабельність, сьогодні можна перерахувати по пальцях, відзначають експерт. Також трохи регіонів, де маржа забудовника складає ще прийнятний для бізнесу рівень у 8-12%, продовжує Горячкін.

Девелопери, опитані редакцією «РБК-Нерухомості», говорять і про скорочення маржі забудовників. Сьогодні, за оцінкою генерального директора компанії «БМУ-6 Інвестиції» Олексія Перлина, показник, до якого прагнуть забудовники, — рівень маржинального прибутку не нижче мінімального порогу в 10-15%. Це саме та сама фінансова подушка безпеки на випадок зміни кон'юнктури ринку, будь то різке падіння попиту, зростання вартості будівельних матеріалів, поправки до 214-ФЗ або будь-які інші події, які передбачають невраховані витрати, пояснює він.

Будівництво є однією з найбільш низькорентабельних галузей російської економіки, переконаний генеральний директор Level Group Кирило Игнахин. За даними ФНС РФ, в 2018 році рентабельність продажів в будівництві склала 6,1%, тоді як, скажімо, у видобутку різних корисних копалин цей показник варіюється від 30% до 50%. Такий показник прямо пов'язаний з відносно високим рівнем витрат і невисоким рівнем цін в більшості регіонів країни, пояснює Игнахин.

Разом з тим не можна сказати, що ситуація скрізь однакова. У Москві, Санкт-Петербурзі і ряді інших регіонів (переважно у великих містах) рентабельність будівництва, звичайно, набагато вище, тому тут ця галузь активно розвивається, але в цілому по країні ситуація дійсно складна, вважає Игнахин. Особливо таке положення справ неприємно в зв'язку з переходом на проектне фінансування. За його словами, середня вартість позикового капіталу під будівництво (12-13%) вище середньої рентабельності у будівництві, що створює проблеми при отриманні кредитів забудовниками — банки вважають такі інвестиції ризикованими.

Категория: Недвижимость