Ціни на вторинне житло в Москві припинили зростання

Опубликованно 24.10.2019 00:26

У червні ціни на вторинному ринку столичного житла припинили свій невеликий і нетривалий зростання, стверджують ріелтори, опитані редакцією «РБК-Нерухомість». Експерти компанії «Інком-Нерухомість» і аналітичного центру ІРН.РУ не виключають, що в наступні місяці середня ціна «квадрата» почне знижуватися.

Про те, що відбувається на ринку вторинного житла Старої Москви, ціни на квартири, попиті і пропозиції, читайте в матеріалі за підсумками першого півріччя 2019 року.

Ціни падають?

Ціни на вторинному ринку нерухомості Москви почали рости в 2018 році, в 2015-2017 роках ріелтори фіксували зниження вартості квадратного метра. При цьому з експозиції зникали дешеві пропозиції і в цілому обсяг виставлених на продаж квартир скорочувався.

За підсумками першого півріччя 2019 року на вторинному ринку Старої Москви ціни показали невелике зростання: за даними ІРН.РУ — 1,7%, «Інкому» — 2,2%. Якщо в кінці 2018 року середня вартість 1 кв. м в старих кордонах столиці становила, за інформацією «Інком-Нерухомості», 203,2 тис. руб., то в червні цей показник досяг 207,7 тис. руб.

Темпи зростання цін на вторинному ринку сильно знизилися в першому півріччі, відзначають аналітики ІРН.РУ, — за їх оцінкою, майже в два рази в порівнянні з попереднім півріччям. У червні зростання цін повністю зійшов на немає. Експерти компанії не виключають, що в найближчі місяці середня ціна 1 кв. м може піти вниз.

При цьому, за даними ІРН.РУ, ціни в сегментах дешевше 10-15 млн руб. за рік дійсно піднялися приблизно на 10%, тому що зріс попит. Аналітики стверджують, що основна маса дорогого житла, недоступного для переважної більшості нинішніх покупців, не тільки не додала в ціні, але і, навпаки, продовжувала дешевшати. У результаті середній рівень цін на вторинному ринку Москви за останній рік, за даними компанії, збільшився приблизно на 5%.

«Практика проведення реальних угод показує, що зростання цін на вторинному ринку Старої Москви не просто сповільнилося, а фактично припинився. Більш того, в ряді випадків вже спостерігається негативна цінова корекція», — зазначає директор департаменту вторинного ринку «Інком-Нерухомості» Сергій Шлома. Він наводить приклад: якщо взимку в типових спальних районах столиці купити стандартну однокімнатну квартиру можна було не менш ніж за 6,2 млн руб., то зараз тут є лоти з мінімальним цінником 5,9–6 млн руб.

Глобальне падіння цін на столичне вторинне житло, до якого могла б призвести значне зниження попиту, стримує вкрай обмежений обсяг пропозиції, переконаний Шлома. За його прогнозом, максимальне зниження цін не перевищить 5-7% за підсумками 2019 року.

Низький попит і пропозиція

У першому кварталі попит на вторинному ринку Старої Москви був досить активним, однак починаючи з квітня ринок дещо пригальмував, стверджує керуючий директор брокерського департаменту «Міель-Мережа офісів нерухомості» Ірина Пешич. За її словами, продавці стали притримувати свої квартири, у результаті кількість виставлених на продаж об'єктів знизилося. Така тенденція зберігається і донині — пропозиція поки що не зростає, зазначає експерт.

З початку цього року щомісяця (крім лютого) аналітики «Інком-Нерухомості» спостерігали скорочення реального попиту, вираженого в кількості внесених авансів, у порівнянні з аналогічними періодами 2018 року. Так, за даними компанії, в січні число авансів було на 15% менше, ніж роком раніше, у березні негативна динаміка склала 20%, в квітні — 17%. У травні відставання від минулого року досягла піку — мінус 30% авансів.

Цьогорічне літо за рівнем попиту буде трохи краще чи таким же, як літо 2015-го, яку ми характеризуємо як «дно» за кількістю угод на вторинному ринку нерухомості, прогнозує Шлома.

Якщо говорити про реченні вторинних квартир, то, за оцінкою «Інком-Нерухомості», за перше півріччя відносно відповідного періоду 2018 року воно скоротилося на 12%. За прогнозом Шломы, якщо кількість лотів та стане рости, то вкрай повільними темпами.

Вплив ескроу на вторинку

Поліпшити ситуацію з купівельною активністю у вторинному сегменті, на думку Шломы, могла б стартувала реформа пайового будівництва. Зміна фінансової моделі продажів на первинному ринку сприяє збільшенню вартості квартир у новобудовах, вважають ріелтори. В результаті частина покупців буде переходити з ринку новобудов в сегмент вторинного житла — за нашими оцінками, завдяки цьому в 2019 році столична вторинка додатково отримає близько 15% попиту, прогнозує Шлома.

«Власники вторинної нерухомості захочуть підняти вартість на свої об'єкти у зв'язку із зростанням цін на новобудови, проте реальні доходи населення не ростуть, відповідно, купівельний попит відкоригує пропозицію», — говорить Пешич.

За прогнозом аналітиків компанії «НДВ-Супермаркет нерухомості», зростання цін на вторинне житло відбудеться не відразу — через два-три роки. Для цього всі девелопери повинні перейти на продаж через ескроу, собівартість будівництва зросте — і забудовники піднімуть ціни, пояснюють аналітики. За їхньою оцінкою, частина потенційних покупців новобудов після зростання цін повернеться на вторинний ринок, у результаті цього збільшення вартості вторинних квартир в Москві може скласти 10-15%.

Категория: Недвижимость