Джентрификация Москви: скільки сьогодні коштує житло в стилі лофт
Опубликованно 04.11.2019 00:02
У Москві не так багато лофт-проектів — це, швидше, рідкісний вид. В Росії у цього формату невелика історія, тим не менш у нього є своя ніша покупців. У зв'язку з активним освоєнням промзон в Москві житла в будівлях колишніх фабрик, заводів і інших промислових об'єктів є великі перспективи.
Розповідаємо, де сьогодні в Москві продають житло в стилі лофт і скільки воно коштує.
Що таке лофт
Вперше такий формат з'явився більше 100 років тому в США, коли представники творчої інтелігенції стали заселятися в порожні промислові будівлі. Однак досі відсутнє чітке визначення поняття «лофт». В якості справжніх лофт-проектів варто розуміти переобладнані в житловий проект промислові будівлі, які мають історичну або архітектурну цінність. Особливість таких приміщень — високі стелі, відкриті простори з мінімальною кількістю перегородок, панорамні вікна, а також «виробничі» елементи в інтер'єрі: неоштукатурені цегляні стіни, сходи, різні труби, відкриті системи вентиляції. Лофт — це житло в певному стилі, який може бути виконаний як у помешканні, так і в квартирах.
Лофти-новобудови
Сегмент лофт-проектів має нетривалу історію в Росії. Його зародження довелося на 2010-ті роки з виходом на ринок проектів компанії KR Properties — «Миколаївський будинок», Manhattan House і Clerkenwell House. «У Москві ніша лофт-проектів для проживання не користувалася популярністю через те, що до 2010-х років колишні промислові будівлі в центрі міста реконструювалися в основному під офісні простору. І тільки криза на ринку комерційної нерухомості справив значний вплив на активізацію девелоперської активності в сегменті житлових лофтів», — говорить регіональний директор департаменту житлової нерухомості Colliers International Катерина Фонарьова.
Сьогодні на первинному ринку житла Москви представлено, за даними Colliers International, близько 250 лотів загальною площею 27 тис. кв. м. «Незважаючи на великий потенціал розвитку даного сегменту в Москві, на ринку він займає невелику нішу, концентруючи всього близько 1% в структурі всього первинного пропозиції новобудов Москви, при цьому в сегменті квартир їхня частка більш значна — в середньому кожен 20-й проект з апартаментами відноситься до лофтам», — продовжує Фонарьова.
На користь розвитку лофтів свідчать плани по реорганізації багатьох промислових зон столиці — джентрификакция занедбаних заводів і фабрик. «Популярність проектів в стилі лофт з боку забудовників буде пов'язана з невеликою кількістю вільних ділянок під забудову, особливо в центрі міста. Адже саме в ЦАО є безліч старих фабрик, колишніх адміністративних будівель, які представляють архітектурний інтерес. При належному технічному стані їх можна реконструювати під лофт-апартаменти», — прогнозує керуючий партнер компанії «Метриум» Марія Литинецкая.
Проекти з лофтом на первинному ринку Москви
Назва Середня вартість кв. м, руб. Середній бюджет покупки, руб. Адреса Девелопер Studio 12 179 381 21 991 815 12-й пр-д Мар'їній Гаї д. 8 корп. 2-2 KR Properties «Червона стріла» 205 089 16 469 910 3-й Красносельський пер., д. 19 корп. 1, 4 «Хлібозавод №9» Loft FM 239 961 12 250 000 Нижегородська вул., вл. 32, стор 3 «Колди» Mos Yard Дубининская 242 664 8 308 196 Дубининская вулиця, 11/3 ARPO Capital «Парк Плаза» 249 227 19 063 614 вул. Михалковская, вл. 46, корп. 3 HITECH Development Kleinhouse 297 609 15 900 850 вул. Нижня Красносільська, д. 35 корп. 1, 2 Krays Development / Колди TriBeCa APARTMENTS 327 211 40 329 240 вул. Нижня Красносільська, д. 35 Stone Hedge / Колди «Більшовик» 361 743 45 386 670 Ленінградський проспект, вл.15 стор. 9, 35,28 O1 Properties LOFTEC 372 938 20 727 870 вул. Нижня Красносільська, д. 35, стор 49 «Колди» «Світанок Loft Studio» 460 109 71 915 000 Столярний пер., д. 3 KR Properties Depre Loft 708 705 127 000 000 Петровський бульвар, вл. 17/1 KR Properties
Таблиця: «Метриум»
Скільки коштують лофти
Особливості лофтів, а саме центральне розташування і великі витрати на редевелопмент нежитлових будівель, собівартість яких на 15-20% вище стандартних новобудов, зумовлюють більш високі ціни реалізації даного продукту порівняно з проектами формату greenfield, пояснює Фонарьова.
В цілому середня ціна пропозиції на первинному ринку лофтів за підсумками вересня 2019 року — 330 тис. руб. за 1 кв. м, вона варіюється від 140 тис. руб. за 1 кв. м в проекті Narva Loft до 425 тис. руб. за 1 кв. м в проекті Art Residense, підрахували аналітики Colliers International. Так, за даними компанії, в комфорт-класі середня ціна становить 180 тис. руб. за 1 кв. м, що на 5-10% вище, ніж в цілому для новобудов комфорт-класу. У бізнес-класі середня ціна — 355 тис. руб. за 1 кв. м, це самий ємний ринок для сегмента лофтів, на нього припадає 85% всього пропозиції на первинному ринку. Порівняно із сегментом квартир бізнес-класу цінова різниця більш суттєва — 22%. Найбільш високі ціни відзначені на лофти преміум-класу, які поодинокі на ринку (всього 1% у структурі пропозиції) і представлені одним об'єктом — «Світанок Loft studio» з ціною пропозиції 380 тис. руб. за 1 кв. м.
Лофти на вторинному ринку
Вторинна пропозиція представлена в п'яти побудованих лофт-комплексах, в яких завершені первинні продажу: «Данилівська мануфактура», «Кадашевские палати», Loft Garden, Loft Factory, Clerkenwell House. Більшість з них побудовано в період з 2013 по 2015 рік. Всього в цих проектах виставлено на продаж 50 лотів, а середня ціна «квадрата» становить 470 тис. руб., підрахували в Knight Frank. Найбільш високий рівень середньої ціни на вторинному ринку відзначений в ЖК «Кадашевские палати» — близько 680 тис. руб. за 1 кв. м. найнижчий — в ЖК Loft Garden, 200 тис. руб. за 1 кв. м.
Де розташовані лофти і хто їх купує
Висока вартість землі в центрі Москви і дефіцит майданчиків для нового будівництва стимулювала девелоперів шукати комплекси будівель, які можна знести, або здійснити редевелопмент. У результаті досить велика кількість колишніх фабрик, заводів і мануфактур в центрі було перероблено в апартаменти і реалізовано на ринку.
Велика частина лофт-проектів є редевелопментом історичних будівель, тому вони розташовані переважно в центральній частині міста: 80% — в межах ТТК, а третина пропозиції — в межах Центрального округу. Проекти за ТТК також характеризуються розташуванням у високобюджетних локаціях (райони Біговій, Олексіївський і Мар'їна Роща), говорить Фонарьова.
Такий формат житла користується попитом в основному серед молодих людей у віці до 45 років, а також серед представників творчих професій — художників, музикантів, акторів, зазначає директор департаменту міської нерухомості Knight Frank Андрій Соловйов. За його словами, лофти залучають місцем розташування (наприклад, в історичному центрі) і цікавими якісними характеристиками (наприклад, у деяких лотах висота стель досягає 10 м — всередині багато світла, що створює відчуття вільного простору). На думку Литинецкой, сегмент лофтів можна порівняти з елітним класом — завжди буде попит, нехай і обмежений.
Останній тренд на ринку лофтів — орієнтація на покоління Y і Z. Ця цільова аудиторія обирає відкриті простори, високі стелі, близькі по духу спільноти, багатий асортимент сфери ритейлу та громадського харчування, тому девелопери перебудовуються і випускають продукт, націлений в тому числі і на миллениалов, зазначає Фонарьова.
Категория: Недвижимость
