«Шанхай» з ПБЖ: що відбувається на ринку заміського житла в Підмосков'ї

Опубликованно 06.11.2019 00:42

Ринок котеджних селищ у Підмосков'ї знаходиться в стагнації: пропозиція значно перевищує попит, в основному продаються тільки ділянки без підряду (УБП).

Розповідаємо про ціни, попит і пропозицію на первинному ринку заміського ринку Підмосков'я, його проблеми та головні тенденції.

Пропозиція

За перше півріччя 2019 року на первинний заміський ринок Підмосков'я вийшло 30 нових селищ, підрахували аналітики компанії «Інком-Нерухомість». У кожному з цих селищ в середньому продається по 117 об'єктів (93% пропозиції подані ПБЖ).

Всього в Підмосков'ї продажі ведуться в 806 селищах, в яких знаходиться 52 тис. об'єктів — будинків або земельних ділянок. Серед цієї кількості пропозиції 73% становить ПБЖ, 25% — котеджі, 17% — блокована забудова (таунхауси і дуплекси) і 8% — квартири в малоповерхових будинках (МЗ).

Більшість (81%) всіх селищ в Підмосков'ї відноситься до категорії економ, 13% — класу комфорт, 3% — бізнес і 3% — преміальною сегментами. Для порівняння: п'ять років тому частка бюджетних проектів була дорівнює 74%, селищ рівня комфорт — 15%, в бізнес-класі представлено 6% пропозиції та 5% — у вищому ціновому сегменті.

Особливість сучасного ринку первинної заміської нерухомості — гострий дефіцит проектів із забудовою, особливо у високому ступені готовності. За інформацією керівника аналітичного центру «Інком-Нерухомості» Дмитра Таганова, готових для життя будинків у нових селищах не більше 5% від усього пропозиції. Для порівняння: до кризи 2008 року понад 80% заміського пропозиції становили об'єкти з забудовою.

Скільки коштують будинки, таунхауси, квартири ділянки в заміських селищах Підмосков'я

Категорія Ціни, млн руб. Котеджі 33,8 Таунхауси 13,2 Квартири в малоповерхових житлових будинках (МЗ ) 4,7 Ділянки без підряду (УБП) 2,9 Класи Економклас 1,9 Комфорт-клас 8,1 Бізнес-клас 16,9 Преміум 26,0 Популярні напрямки Новорязанское шосе 1,1 Новоризьке шосе 19,1 Дмитрівське шосе 7,1 Ленінградське шосе 4,2 Сімферопольському шосе 1,7

Таблиця: «Інком-Нерухомість»

Попит

У другому кварталі 2019 року на первинній «загородки» в Московській області було продано 3,8 тис. об'єктів (п'ять років тому за аналогічний період часу вдалося реалізувати 4,9 тис. лотів, тобто на 22% більше).

Абсолютна більшість куплених в поточному році об'єктів — 76% — являють собою ПБЖ, 14% — це квартири в малоэтажках, 6% — котеджі і 4% — таунхауси і дуплекси. У 2014-му розбивка була наступною: 58% — УБП, 25% — МЗ, 9% — котеджі і 8% — блоковані будинки, підрахували в «Інкомі».

Прагматичність покупців

Вимоги покупців «загородки» за останні роки серйозно не змінилися, проте клієнти стали більш прагматично підходити до вибору будинку, намагаючись тим самим мінімізувати свої витрати, вважають експерти. «Сьогодні покупці більш інформовані і тяжіють до житла у високому ступені готовності і в організованих селищах. Попит зміщується у бік домоволодінь з певним набором інфраструктури внутрішньої або хоча б в крокової доступності, з підключеними інженерними мережами, навіть якщо мова йде про дачному сегменті», — говорить заступник генерального директора фі-девелоперської компанії «KASKAD Нерухомість» Ольга Магилина.

Покупці найчастіше шукають котедж або таунхаус площею 100-120 кв. м, у високому ступені готовності, зі усіма комунікаціями, на відстані не далі 30 км від Москви, бажано за ціною 6-8 млн руб., описує сьогоднішні уподобання покупців Дмитро Таганов. За його словами, такі об'єкти в більшості випадків купуються для постійного проживання. Для літнього відпочинку покупці воліють вибирати дачі на вторинному ринку — з більш скромним набором комунікацій, можливо, на більшій віддалі від МКАД (аж до 80 км) і вартістю до 1,5 млн руб.

«Шанхай»

Сучасні селища з ПБЖ являють собою «Шанхай» з різномастих будівель різного ступеня будівельної готовності, кинутих фундаментів і непривабливих пустирів між ними, уточнює Магилина. «Переважна більшість покупців ПБЖ навіть віддалено не уявляє, як це — будувати будинок. У кожного з цих людей є уявлення про обсяг інвестицій та про строк, який піде на будівництво будинку мрії. І всі вони помиляються, причому більшість з них — в три рази і більше. Тому сьогодні все частіше покупці вибирають готові об'єкти, щоб уникнути проблем», — переконана Магилина.

Елітні селища

На первинному ринку елітних селищ в Підмосков'ї в останні кілька років також відзначається низька девелоперська активність: нових проектів практично не виходить, пропозиція поповнюється окремими лотами.

У першому півріччі 2019 року на ринок не вийшло жодного високобюджетного селища, розповіли в компанії Blackwood. Сьогодні в Підмосков'ї у продажу знаходиться 740 лотів в 35 селищах, що на 20% менше аналогічного показника першого півріччя 2018 року. Так само як і на масовому ринку, основна частина пропозиції припадає на УБП — 47%. Більшість нових дорогих будинків продається на Новоризькому шосе — 50%, 38% лотів розташоване на Рублево-Успенському шосе, інші напрямки займають незначну частку пропозиції.

Категория: Недвижимость