Зростання цін зійшов нанівець: що відбувається на ринку нерухомості Москви

Опубликованно 08.11.2019 03:36

Гравці московського ринку нерухомості підводять підсумки першого півріччя. На ринку новобудов у столиці зростання середніх цін триває, однак аналітики помітили нову тенденцію — з-за реформи фінансування часткового будівництва девелопери не поспішають починати нові проекти. На ринку вторинного житла в Москві — зростання цін практично зійшов нанівець.

Розповідаємо, з якими результатами московський ринок нерухомості увійшов у друге півріччя.

Скільки побудували в Москві

За шість місяців цього року у столиці введено в експлуатацію 211 об'єктів нерухомості загальною площею 5,3 млн кв. м, з них 2,1 млн кв. м житла. За аналогічний період 2018 року введено 163 об'єкта площею 1,8 млн кв. м, з них житла 541 тис. кв. м. Такі дані наводяться в піврічному звіті Мосдержбуднадзора. Серед найбільших столичних забудовників за підсумками півріччя — ГК «ПІК», КП «Управління цивільного будівництва», компанії «Рождествено», «Еталон» і «Маломосковия».

Найбільші інфраструктурні проекти

У квітні на території Нової Москви був відкритий транспортно-пересадочний вузол (ТПУ) «Саларьево». Цей ТПУ знаходиться в поселенні Московський, на перетині Київського шосе і будується магістралі Солнцево — Бутово — Варшавське шосе. Площа ТПУ — 15,5 га, максимальний пасажиропотік — 115 тис. осіб на добу. До складу вузла увійшли: станція метро «Саларьево», автовокзал, перехоплює паркінг і зупинки наземного міського пасажирського транспорту. ТПУ також включає торгово-розважальний центр (ТРЦ) «Саларис».

У першому півріччі в Москві було введено в експлуатацію кілька великих інфраструктурних проектів. У червні відкрили станції метро «Некрасівка», «Лухмановская», «Вулиця Дмитрівського» і «Косино». Також у червні мер Москви Сергій Собянін відкрив чотири станції Сокольницької лінії метро: «Філатов Луг», «Прокшино», «Вільхова» і «Комунарка». Довжина цієї ділянки — близько 12 км, всі станції знаходяться за МКАД в Новій Москві.

Новобудови в Москві: ціни йдуть вгору

В кінці першого півріччя 2019 року на первинному ринку житла масового сегмента в Москві велися продажу в 83 комплексах, розповіли в компанії «Метриум». В сукупності обсяг пропозиції становив 16,5 тис. квартир (0,966 млн кв. м). За шість місяців він збільшився на 10,4% за кількістю квартир і на 8% продається площі.

За перше півріччя 2019 року середня ціна на ринку новобудов масового сегменту збільшилася на 3,5% і склала 167 820 руб. за 1 кв. м.

Максимальне зростання середніх цін на новобудови за півріччя (+13,1%) був зафіксований в САО, що обумовлено підвищенням цін у більшості комплексів, а також виходом нового проекту з цінами вище ринкових, уточнюється в матеріалах «Метриума». У підсумку середня ціна в окрузі досягла 183 255 крб. за 1 кв. м, що є максимальним показником в місті (без урахування ЦАО). Також істотне збільшення середніх цін відбулося в ЮАО (176 530 руб. за 1 кв. м, +8,9%), ЗАТ (177 290 руб. за 1 кв. м, +8,3%) та ВАО (178 820 руб. за 1 кв. м, +8,3%). Зниження показника, викликане структурними змінами, зазначено в трьох округах: СЗАО (-8,8%), СВАО (-1,6%) і ЮВАО (-0,5%).

Таблиця: Середня ціна на новобудови по округах Москви

руб. за 1 кв. м САО 183 255 СВАО 170 375 ВАО 178 820 ЮВАО 152 615 ЮАО 176 530 ЮЗАО 151 630 ЗАТ 177 290 СЗАТ 163 670

Таблиця: «Метриум»

Серед нових проектів, що вийшли на ринок у першому півріччі, — «Будинок на Барвихинской» (девелопер «Трійка РЕД»), «Квартал Некрасівка» («Літак Девелопмент»), «Молодогвардійська 36» («ПІК»), «Казковий ліс» (Seven Suns Development), «Балтійський» («РГ-Девелопмент») і «Вестердам» («Інтеко»).

За підрахунками аналітиків «Метриум», до кінця першого півріччя 2019 року середня ціна за 1 кв. м в преміальному сегменті за шість місяців зросла на 6,4% і досягла 488,8 тис. руб. В елітному — на 2,8%, до 1,062 млн руб. Раніше аналітики компанії Knight Frank заявили, що за останній рік середня ціна квадратного метра в елітних новобудовах Москви досягла найвищих показників за останні три роки.

Нова Москва

Середня ціна квадратного метра в новобудовах Нової Москви за підсумками першого півріччя 2019 року досягла 120 тис. руб. (+4,4% до кінця 2018 року). У НАО середня ціна була на рівні 125 тис. руб. за 1 кв. м (+5,7%), тоді як у Троїцькому окрузі — 69 тис. руб. за 1 кв. м (+1,2%).

Середня вартість квартири в Новій Москві зросла за півроку на 7% і досягла 6,9 млн руб.

У першому півріччі нинішнього року в ТиНАО введено 1,1 млн кв. м загальної площі об'єктів капітального будівництва. З цього обсягу 615,1 тис. кв. м житлової нерухомості, ще 489,1 тис. кв. м — соціальних і промислових об'єктів.

У компанії «Бон Тон» вказують, що введення ділянки метрополітену, що включає станції «Філатов Луг», «Прокшино», «Вільхова» і «Комунарка», сприяв активному вимивання квартир в новобудовах, розташованих у Новій Москві. Тільки за червень обсяг пропозиції впав на 18,2%. У результаті до початку липня на ринку Нової Москви продавалося всього близько 7,6 тис. квартир і апартаментів.

Девелопери вичікують

Із завершенням першого півріччя 2019 року в Росії підійшла до кінця колишня модель роботи будівельного ринку: з 1 липня забудовники повинні почати перехід на проектне фінансування, яке передбачає обов'язкове використання ескроу-рахунків. Очікування змін позначилося на стані ринку новобудов Москви.

Перед переходом на ескроу-рахунки в столиці різко скоротилося число виданих дозволів на будівництво житла. За даними ЦІАН, у першому півріччі 2019 року обсяг отриманої документації впав у 3,7 рази порівняно з відповідним періодом минулого року. У січні — червні в столиці видано 86 дозволів на будівництво. Для порівняння: лише в червні минулого року їх було 178.

Зниження темпів будівництва помітно в усіх сегментах, в тому числі високобюджетних, констатують експерти. За даними компанії «Метриум», сумарний обсяг пропозиції в елітних і преміальних новобудовах знизився на 18,2% порівняно з минулим роком і склав 2,4 тис. квартир. Із-за переходу на нову схему роботи девелопери не поспішають виводити на ринок нові проекти: за оцінкою компанії Est-a-Tet, в елітному сегменті майже половина (45,6%) всього обсягу пропозиції припадає на будинки, які вже введені в експлуатацію. Частка квартир в проектах, що знаходяться на початковій стадії будівництва, навпаки, зменшилася з 19,6% до 13,2%.

Вторинний ринок житла: ціни не ростуть

На вторинному ринку Москви в першому півріччі 2019 року продовжувалося зростання цін на житло, проте його темпи впали майже в два рази в порівнянні з попереднім півріччям. Для порівняння: у другому півріччі 2018 року квадратний метр подорожчав в середньому на 3,3%. А в червні 2019 року зростання цін повністю зійшов нанівець, йдеться в огляді аналітичного центру «Індикатори ринку нерухомості IRN.ru».

В середньому на липень 2019 року вторинне житло в Москві коштує 175 247 руб. за 1 кв. м (стільки ж, скільки і в травні 2019 року, і на 1,7% вище, ніж у грудні 2018 року). Доларовий індекс вартості житла ($2 717 за 1 кв. м) в Москві за підсумками першого півріччя 2019 року збільшився на 4,8% на тлі зміцнення курсу рубля.

Комерційна нерухомість

Офіси

На ринку офісної нерухомості Москви в першому півріччі обсяг введення нових будівель склав 113 тис. кв. м, перевищивши майже в три рази показники аналогічного періоду минулого року і практично зрівнявшись із сукупним річним показником 2018 року (125 тис. кв. м). У другому кварталі на ринку з'явилися як нові офісні площі класу А («Іскра-Парк» на Ленінградському проспекті), так і офіси класу В (Sky House на Митній вулиці, «РТС Селигерская» поблизу Дмитровського шосе і Global Key на Садово-Сухаревській вулиці).

Ставки оренди продовжили зростання в межах 1-2%. У класі А цей показник збільшився на 1,3% за квартал і склав 25 735 руб./кв. м/рік, у класі В — на 1,5% до 15 919 руб./кв. м/рік. До кінця року очікується збереження схожої динаміки, прогнозують в Knight Frank.

Ритейл

Згідно з щоквартальним звітом ринку комерційної нерухомості #MARKETBEAT Cushman & Wakefield, у першому півріччі 2019 року в Росії було введено 196 тис. кв. м торговельних площ — це мінімальний показник з аналогічним періодам за останні три роки. Більше половини обсягу нового будівництва в першому півріччі в Росії припало на Москву — найбільшим об'єктом торговельної нерухомості став відкритий у квітні ТЦ «Саларис» (GLA 105 тис. кв. м) в ТиНАО.

«Після відкриття ТЦ «Саларис» частка вільних площ у Москві збільшилася незначно — з 7,8% у першому кварталі до 8,2% у другому кварталі 2019 року. До кінця року ми очікуємо подальше зростання вакансії до рівня 9-9,5% через відкриття двох великих об'єктів», — розповіла аналітик департаменту досліджень Cushman & Wakefield Євгена Сафонова.

До кінця року в Москві очікується відкриття ще двох великих об'єктів ритейлу — Kvartal W (проект ГК «Ташир» на Аминьевском шосе, GLA — 40 тис. кв. м) і торгової галереї в складі парку розваг «Острів Мрії» (GLA — 70 тис. кв. м). Також в Москві буде відкрито кілька невеликих об'єктів — друга черга МФК «Смоленський Пасаж», «Галеон», «Казка» в ТПУ «Рассказовка» і кілька районних торгових центрів групи ADG. Також планується запуск двох аутлетів на Новій Ризі.

Склади

За перше півріччя 2019 року на складському ринку Московського регіону було введено в експлуатацію 413 тис. кв. м складських площ, що в 1,6 разів більше аналогічного показника 2018 року (259 тис. кв. м). Про це йдеться у звіті міжнародної консалтингової компанії Knight Frank.

Загальний обсяг пропозиції складської нерухомості в Московському регіоні за підсумками першого півріччя 2019 року досяг 14,9 млн кв. м.

Спостерігається істотне скорочення вакантних складських площ — в річній динаміці частка вільних приміщень знизилася практично в два рази (з 6,1% до 3% — це найнижчий показник з 2013 року) і склала за підсумками першого півріччя 2019 року близько 443 тис. кв. м.

На тлі значного зменшення вакантної площі на ринку складської нерухомості середня запитувана ставка оренди зросла з першого кварталу 2019 року на 50 руб. і знаходиться на рівні 3750 руб/кв. м/рік без урахування ПДВ, операційних витрат і комунальних платежів.

Категория: Недвижимость