Інвестиції в новобудови: наскільки сьогодні це вигідно
Опубликованно 01.12.2019 00:22
Середнє зростання цін на квартири в новобудовах Москви і області — від початку продажів на котловані до стадії отримання дозволу на введення в експлуатацію — зараз складає 15-30%, підрахували опитані редакцією аналітики і девелопери. І це за два-три роки будівельного циклу проекту. Хороший чи це заробіток для приватного квартирного інвестора? Відповіді на питання два, і обидва невтішні.
Заробіток можна вважати поганим, якщо порівнювати з 2014 роком, коли новобудови додавали в ціні (від котловану до здачі в експлуатацію) в середньому на 30-35%. І зовсім поганим — у порівнянні з деякими новобудовами, які і сьогодні дорожчають на 100% за пару років... При всіх існуючих ризиках приватного квартирного інвестору в Москві все ще можна заробити на спекуляції з новобудовами.
Цифри прибутковості: новобудови VS депозити
Середній бюджет покупки квартири комфорт-класу в серпні 2019 року в Москві становив 7 058 990 руб., а середній цикл будівництва будинку — 2,5 роки (30 місяців), наводять приклад розрахунку в компанії «Бест-Новострой».
Якщо припустити середню прибутковість 15% за весь цикл будівництва, то річна прибутковість складе 6% до первинних вкладеннях. За рік дохід — 423,5 тис. руб., за 2,5 року — 1,058 млн руб.
Для порівняння: в одному з російських банків з топ-10 внесок з онлайн-відкриттям пропонує ставку 5,75% річних, максимальна сума вкладу — 5 млн руб. без часткового зняття та поповнення. Дохід за рік за таким вкладом складе 287,5 тис. руб., відкрити його можна на один рік. Максимальні відсотки передбачені тільки по таким видам вкладів — середньостроковим без зняття та поповнення.
При сьогоднішніх ставки банківських депозитів базова прибутковість близька при угоді 7 млн руб., але якщо обсяг інвестиції в нерухомість вище, а об'єкт з високою ліквідністю на стадії котловану, можна говорити про вигоду в півтора-два рази в користь нерухомості, каже керівник управління роздрібних продажів ГК «Инград» Костянтин Тюленєв.
Складності сучасного інвестування
Максимальну прибутковість [при інвестиціях в новобудови] сьогодні можна отримати при виході з проекту до введення в експлуатацію, впевнена голова ради директорів компанії «Бест-Новострой» Ірина Доброхотова. Такі операції здійснюються за договором поступки права.
Якщо об'єкт зданий в експлуатацію, то при продажу квартири в ньому інвестору доведеться заплатити податки (не сплачувати 13% ПДВ при продажу квартири можна тільки через п'ять років, якщо вона була куплена після 2016 року). Після здачі новобудови в експлуатацію зростання цін на квартири в ній вже не буде перевищувати ринкові показники. Для довідки: за п'ять років столична вторинка (без урахування елітного сегменту) зросла всього на 4,7% (195,3 тис. руб. за 1 кв. м).
Ще одна сучасна складність для квартирних інвесторів — ризики із затримками будівництва і зниження купівельного інтересу до новобудові. Якщо будівництво встане, то вийти з проекту буде ще складніше.
Слід брати до уваги і поправку на торг, відзначає керівник аналітичного центр ЦІАН Олексій Попов. За його словами, у багатьох московських ЖК після здачі в експлуатацію на продаж відразу ж виходить великий обсяг квартир від таких же приватних інвесторів. Конкуренція змушує продавців знижувати ціну для укладання угоди.
Підібрати новобудову для інвестицій професіоналів (фахівців в ріелторських компаніях, брокерам з багаторічним стажем) стало важче. Не допомагає навіть інсайд. Володіння закритою інформацією — про плани компаній, влади щодо розвитку територій і т. д. — завжди буде плюсом, але ситуація на ринку, що швидко змінюється, а отже, розраховувати на такий інсайд можна тільки з поправкою на час, пояснює керівник управління роздрібних продажів ГК «Инград» Костянтин Тюленєв.
«Якщо прибутковість бізнесу нижче 8% річних — це дуже поганий бізнес»
Максим П., приватний інвестор:
— Я інвестував у квартиру в новобудові в 2016 році. На той момент у мене утворилася достатня сума, банки сипалися, і я вирішив вкласти гроші в один з проектів в Домодєдово.
Увійшов у проект на стадії будівництва четвертого поверху. Сума інвестиції склала 2,2 млн руб. за бюджетну однушку площею 34 кв. м. Будинок зводили три роки, і після здачі його в експлуатацію я вирішив не виходити з активу, а здати квартиру в оренду.
Ремонт обійшовся в 500 тис. руб., тривав півроку. Орендаря я знайшов швидко і здав за 20 тис. руб. в місяць плюс всі комунальні платежі. Таким чином, річний дохід від здачі в оренду приносить близько 240 тис. руб., а з урахуванням усіх вкладень в придбання і ремонт квартири не перевищує 7-8% річних, що практично дорівнює прибутковості від банківського депозиту.
В цілому я розчарований цією інвестицією, до того ж здача житла в оренду виявилася все-таки не пасивним інвестуванням, а активом, яким потрібно керувати, вкладати в його оновлення, здавати в разі зміни орендаря. По суті, це бізнес, а якщо його прибутковість нижче 8% річних — це дуже поганий і неправильний бізнес. Для порівняння: в цьому році аналогічні інвестиції у фондовий ринок принесли той же доход, що і квартира.
Де сьогодні можна виграти на спекуляції
Найбільший дохід квартирним інвесторам в останні роки принесли проекти, в яких забудовники виводили лоти на старті за заниженими цінами, розповідає Попов. До моменту закінчення будівництва ціни в цих проектах можуть піднятися на 50-100%. Про таких новобудовах ми розповідали в короткому відео в минулому році.
Забудовники і сьогодні часто занижують ціни на старті реалізації проекту — у зв'язку з нестачею частині дозвільної документації, прагненням виграти конкуренцію за покупця в локації або помилками маркетологів. Такі фактори у результаті позначалися на приріст цін всередині життєвого циклу проекту сильніше, ніж, здавалося б, більш очевидні і впливають на зростання цін — запуск метро, якісна концепція, ефективна рекламна кампанії, відзначає керівник аналітичного центр ЦІАН.
Завершені проекти з високою динамікою цін від старту до введення в експлуатацію
Проект Старт продажів Середня ціна 1 кв. м на старті, руб. Середня ціна 1 кв. м, жовт. 2019 Зростання ціни, % «Будинок Срібний бор» 1.10.2016 201 396 427 653 112% «Пресня Сіті» 1.12.2015 180 323 283 757 57% «Рідне місто. Жовтневе поле» 1.10.2015 178 330 239 553 34% «Вавілова 4» 1.07.2016 249 022 308 354 24% «Маяковський» 01.01.2016 180 078 219 038 21,6%
Таблиця: bnMAP.pro
Скільки залишилося інвесторів
Якщо під терміном «інвестор» розуміти ті покупки, де одна фізична особа набувало два або більше житлових приміщень, то їх частка останні роки змінюється незначно — на первинному столичному ринку вони здійснюють 10-15% угод, каже Попов. Інвесторів-фізосіб, які здійснюють поодинокі інвестиції з московськими новобудовами, в останні два роки стало менше, а ось кількості «оптовиків» не поменшало, поділилася наглядом Доброхотова з «Бест-Новобудови».
Заступник генерального директора компанії «Донбуд» Євгена Колосова зазначає закономірність: чим нижче сегмент нерухомості, тим вище в ньому активність інвесторів. За 2018-2019 роки частка покупців квартир під рентний бізнес у проектах «Донстроя» становить 10,2% в комфорт-класі, 8,6% — у бізнес-класі, 6,1% — в преміальному і 4% — в сегменті люкс. Аналогічна картина — за покупку з метою подальшого продажу за комфорт-класі частка таких інвесторів становить 6,2%, в бізнес-класі — 5,2%, у преміум — 4,8% і в сегменті люкс — 4%.
Інвестиції в новобудови після переходу ринку на ескроу
Квартирні інвестори збережуться і після переходу на ескроу, вважають опитані редакцією експерти. Нова схема змінює лише форму взаємовідносин між покупцем, банком та забудовником, а динаміка зростання цін від котловану до введення об'єкта в експлуатацію залишиться. Принаймні на найближчі два-три роки.
Забудовники можуть перестати піднімати ціни на квартири в споруджуваних будинках тільки після декількох років бездоганної роботи механізму ескроу-рахунків, уточнює Олексій Попов з ЦІАН. Якщо ринок стане абсолютно прозорим, передбачуваним і безпечним — тоді можна буде говорити про виключення з ціни премії за ризик.
Категория: Недвижимость
