Заборона на надання готельних послуг в квартирах. Що це значить
Опубликованно 20.12.2019 00:16
Житлове приміщення в багатоквартирному будинку не може бути використане для надання готельних послуг. Таке формулювання міститься в постанові уряду, підписаному прем'єр-міністром Росії Дмитром Медведєвим.
Даним документом не забороняється здавати житло подобово. Розповідаємо, як новий документ позначиться на орендарів і власників квартир.
Заборона подобової оренди
У постанові не йдеться про якісь обмеження термінів здачі житла. Квартири в багатоквартирних будинках не забороняється здавати в оренду (юридичним особам) або в найм (фізичній особі). Це дозволяється ст. 671 Цивільного кодексу РФ і п. 2 ст. 30 Житлового кодексу РФ. В даних документах немає жодних обмежень щодо термінів здачі житла в оренду. Тому з забороною короткострокової оренди не все так однозначно.
Правила користування житловими приміщеннями просто приводять їх у відповідність з раніше внесеними ЖК РФ поправками про заборону використання житлових приміщень для надання готельних послуг, пояснив «РБК-Нерухомості» адвокат НЮС «Амулекс» Дмитро Томко. Більш того, за його словами, обмеження права власника на розпорядження своїм майном у відповідності з його цільовим призначенням суперечитиме конституційним засадам.
Коментар Мінбуду Росії
Заступник міністра будівництва і житлово-комунального господарства РФ Микита Стасишин:
— Постанова уряду Російської Федерації направлено виключно на застосування Правил користування житловими приміщеннями і не спрямоване на обмеження прав громадян на оренду квартир. Нагадаємо, що з 1 жовтня 2019 року житлове приміщення в багатоквартирному будинку не може використовуватися для надання готельних послуг. Оренда квартир не є готельними послугами.
У чому різниця найму і готельних послуг
Між договорами найму та надання готельних послуг є велика різниця. Якщо орендодавець і наймач уклали в письмовій формі договір комерційного найму, підписали передавальний акт, то питання про надання готельних послуг відпадає сам собою, говорить Томко. За словами адвоката, сторони самі визначають строк, на який укласти договір найму, це може бути година, день, місяць чи кілька років.
Свобода договорів обмежується тільки діями по шикані (зловживання правом. — Прим. ред.), а також забороною антисоціальних (протиправних, порушення заборон і обмежень) угод в тому плані, в якому їх тлумачить Конституційний суд РФ (п. 2 Визначення Конституційного суду РФ від 08.06.2004 № 226-О). Тому, якщо сукупністю доказів у справі про адміністративне правопорушення відносно власника (якщо таке порушено за порушення Правил користування житловими приміщеннями, ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ) буде доведено, що договір найму є лише прикриттям незаконного готельного бізнесу, власник буде притягнутий до відповідальності, а дохід від цього незаконного справи підлягає зверненню в дохід держави за позовом прокурора, пояснює Томко.
Ринок оренди житла Москви в цифрах
У сферу подобової оренди квартир в Москві, згідно з пропозиціями в базі оголошень ЦІАН, залучено близько 4,5–5 тис. квартир. Сумарна ємність інших місць розміщення (готелів, міні-готелів, офіційних хостелів) приблизно в десять разів більше (близько 55 тис. ліжко-місць). У середньому добова вартість розміщення становить близько 2,5 тис. руб., але в святкові дні і пікові сезони ціни вище.
У довгостроковій оренді, за оцінкою ЦІАН, зазвичай знаходиться близько 25 тис. приміщень. Всього в сферу довгострокової оренди залучено близько 370 тис. квартир. Це близько 10% житлового фонду міста (всього в Москві близько 4,2 млн квартир), підрахували аналітики. За останній рік ставки оренди однокімнатних квартир зросли на 5,5% (до 37,5 тис. руб.), двокімнатних — на 8% (до 48,9 тис. руб.).
Як боролися з подобовою орендою
З 1 жовтня 2019 року в Росії вступив в силу закон, що забороняє розміщення хостелів в житлових приміщеннях багатоквартирних будинків. Відкрити міні-готелі в житлових будинках можна тільки, якщо квартира переведена в нежитловий фонд. Закон був прийнятий у зв'язку з численними скаргами мешканців на такі засоби розміщення в житлових будинках. Діяльність цих «квартир» часто ускладнює життя сусідам по під'їзду з-за шуму і постійного трафіку постояльців.
Деякі власники хостелів не поспішають закривати засоби розміщення, так як знайшли можливість продовжувати свою діяльність. Вони заявляють, що у них не хостел, а житло від власника, яке вони здають в короткострокову оренду, а для цього переведення приміщення в нежитловий фонд не потрібно.
Закон про туристичному житло
З метою заборони короткострокової оренди та регулювання діяльності таких квартир в будинках «Опора Росії» виступила з ініціативою створити закон про туристичному житло. Мова йде про житло, що здається власниками через такі системи бронювання, як Airbnb. На думку «Опори Росії», закон про туристичному житло може вирішити проблему квартир, які працюють як дешевих хостелів, розміщуючи мігрантів. У тих, хто здає подобово квартири, немає витрат на податки, забезпечення безпеки, міграційний облік гостей і т. д.
Що буде у разі заборони подобової оренди
У разі заборони подобової оренди власники зможуть перевести свою квартиру в нежитлове приміщення — по суті, перетворити її в готель. Сьогодні це зробити непросто. Власники можуть піти у тіньовий сектор з-за неможливості подати оголошення про подобової здачі на інтернет-майданчики, вважає керуючий директор «Міель-Оренда» Марія Жукова. Також, на її думку, власники (теоретично) зможуть укладати договір тривалого найму і розірвання його за кілька днів. Але тут, швидше за все, все одно не вийде приховати, оскільки від сусідів, дільничних і т. д. не приховати потік людей, що проходять через квартиру, додає експерт. Ріелторам це навряд чи щось загрожує — навіть буде якийсь плюс, тому що частина таких подобових квартир повернеться на довгу здачу, тобто збільшиться база пропозицій для довгострокової оренди, вважає Жукова.
Про що йдеться в новій постанові
Постановою від 7 листопада також заборонено обладнати в житлових приміщеннях промислові підприємства і проводити в них місіонерську діяльність, за винятком випадків, передбачених законом «Про свободу совісті та релігійні об'єднання». При цьому квартири можна використовувати для здійснення підприємницької діяльності, але тільки в тому випадку, якщо вона не заважає іншим мешканцям будинку.
Категория: Недвижимость
