На 20 квадратних метрах: хто і навіщо купує маленькі квартири

Опубликованно 08.01.2020 00:02

У цьому році ринок столичних новобудов встановив історичний антирекорд: у продажу з'явилися микроквартиры площею 11 кв. м. Це мінімальний метраж житла за всю історію вітчизняного ринку нерухомості. Втім, тенденція до «стиснення» квартир, причому у всіх сегментах, спостерігається протягом останніх п'яти-семи років: так девелопери відповідають на падаючий попит і зниження доходів росіян.

Сьогодні студії площею від 11 до 30 кв. м — один з найбільш затребуваних форматів житла в Москві. Ріелтори підрахували: на початку осені в столичних новобудовах продавалося понад 1,1 тис. таких квартир, а їх частка на ринку новобудов досягла історичного максимуму — 7% (два роки тому вона не перевищувала 4,5%).

Розповідаємо, хто, навіщо і за скільки купує малогабаритне житло в Москві.

Таблиця: Як зменшувалися найменші квартири в московських новобудовах

Рік Мінімальна площа квартири, кв. м 2012 29,5 2013 27 2014 26 2015 22,2 2016 20,9 2017 18 2018 18 2019 11,1

Таблиця: «Метриум», «Інком-Нерухомість»

Мінімальний бюджет

Незважаючи на те, що малогабаритні квартири сьогодні можна зустріти практично у всіх сегментах, більше 75% такого житла сконцентровано в бюджетних новобудовах — будинках економ - і комфорт-класу. В Старій Москві ціни на них починаються від 2,7 млн руб. і доходять до 8,5 млн руб., а середній бюджет становить 5,5 млн руб., говорить генеральний директор компанії «Азбука Житла» Володимир Каширцев.

Фотогалерея: приклади планувань студій в новобудовах Москви

Студія площа 19,8 кв. м в ЖК «Бутово Парк 2» (Фото: ПІК)

У «Метриуме» підрахували, що тільки за останній рік середня вартість квадратного метра квартир в бюджетних новобудовах зросла на 7%, з 158 тис. до 169 тис. крб. Причому студії за цей же період подорожчали ще помітніше — на 12%, з 188 тис. руб. до 211 тис. руб. і сьогодні продаються в середньому за 5,4 млн руб.

Площа такого житла часто навіть менше, ніж паркувальні місця для автомобілів. Згідно з діючими нормами, для машино-місць в паркінгах мінімально допустима площа становить 13,25 кв. м при габаритах 5,3 х 2,5 м. У деяких елітних житлових комплексах є паркувальні місця, досягають 26 кв. м і навіть більше.

Хто купує

Зростаюча популярність невеликих квартир пов'язана з їх відносною дешевизною. Для багатьох покупців це єдиний доступний формат житла в Москві: цінник на таку микронедвижимость майже вдвічі нижче, ніж на стандартні однокімнатні квартири.

Валерій Кочетков з компанії «Інком-Нерухомість» виділяє дві основні групи покупців. Перша — несімейні молоді люди, частіше студенти, які планують придбати власне житло, щоб з'їхати зі знімною квартири або від батьків. Частка угод з такими покупцями зазвичай не перевищує 30%. Щоб залучити цю цільову групу, микроквартира має коштувати 1,5-1,8 млн руб., що рівноцінно п'ятирічної оренди «одинички» з щомісячною оплатою 25-30 тис. руб., вважає Кочетков.

Друга категорія покупців — інвестори, які купують невеликі квартири для подальшої здачі в оренду (подобову або довготривалу). «При реалізації нових проектів ставку треба робити саме на цю аудиторію, оскільки їх частка в загальній структурі попиту може досягти 70%», — прогнозує експерт.

Апартаменти і комуналка

Деякі микроквартиры мають статус апартаментів: при середньому метражі 11-15 кв. м їх можна купити за 1,9-2,1 млн руб. Однак для потенційних інвесторів є ризики, пов'язані з експлуатацією такої нерухомості.

Комунальні платежі в багатоквартирних будинках регулюються нормативними правовими актами Уряду Москви або Підмосков'я, а у нежитлових будівлях, до яких відносяться апартаменти, ці платежі встановлюються керуючою компанією самостійно. Через це витрати на холодне і гаряче водопостачання, водовідведення, теплову і електроенергію в апартаментах на 10-15% більше, ніж у звичайних квартирах.

Історія питання

У 2000-х років, коли в Москві переважало масове панельне домобудівництво, в будинках серії КОПЕ і П-44Т площа самих маленьких квартир становила 37-38 кв. м, у серії П-3М вона була дорівнює 35-36 кв. м, згадує заступник директора департаменту новобудов компанії «Инком-Нерухомість» Валерій Кочетков. Такий метраж на ринку вважався мінімальним. У монолітних будинках площа однокімнатних квартир починалася від 45 кв. м.

Після кризи 2008 року відбулося зменшення квартирографии: з'явилися перші студії метражем 30-33 кв. м, і всього за кілька років цей показник скоротився майже вдвічі. У 2013-2015 роках на столичний ринок вийшли студії 27-28 кв. м, через два роки в продажу з'явилися квартири площею 20-22 кв. м, а в 2018-му мінімальний метраж студії досяг 18 кв. м. При цьому частка таких лотів в нових будинках зросла на третину.

Категория: Недвижимость