Як на вторинці: скільки коштують квартири від девелоперів в готових будинках

Після завершення будівництва будинків у девелоперів часто залишається нераспроданное житло. У Москві частка таких квартир і апартаментів останні роки стабільно становить близько 15% від усього первинного ринку.

Якщо будинок зданий в експлуатації і забудовник оформив на нього власність, то це вже можна назвати вторинним, але новим житлом. Розповідаємо про реченні готових до заселення столичних новобудовах, чому житло залишається нерозпроданим і про плюси і мінуси таких квартир.

Скільки готових новобудов у Москві

У Москві на сьогоднішній день у продажу знаходяться квартири та апартаменти в 229 зданих корпусах у 80 проектах. З них 18 ставляться до масового сегменту, 32 проекту — класу бізнес, десять — класу преміум і 20 — еліт-класу, підрахували аналітик IT-платформи bnMAP.pro. За оцінками сервісу оголошень ЦІАН і агентства «Метриум», частка пропозиції в таких новобудовах становить близько 16% (близько 8,5 тис.) від усього первинного ринку столиці. Останні кілька років ця частка є стабільною, однак в пікові періоди кризи (2015-2016 роки) нерозпроданим після отримання дозволу на введення в експлуатацію залишалося близько 23-25%.

Чому залишаються квартири

Традиційно після введення в експлуатацію в реалізації у забудовника залишається не більше 10-15% лотів, і це норма для сьогоднішнього первинного ринку Москви, відзначають ріелтори. Безумовно, є проекти, де до моменту завершення будівництва продані всі квартири або апартаменти, і навпаки, коли в реалізації залишаються 30-40% лотів після здачі будинку в експлуатацію.

Причин, за якими у вже зданих проектах залишаються нерозпродані квартири, досить багато. У їх числі голова ради директорів «Бест-Новострой» Ірина Доброхотова називає спочатку неправильне ціноутворення, великі площі квартир, невдале розташування об'єкта. У масовому сегменті частка нерозпроданого житла завжди менше, ніж в елітному сегменті, де клієнтів в принципі небагато, говорить керуючий партнер компанії «Метриум», учасник партнерської мережі CBRE Марія Литинецкая. Що ж стосується елітних проектів, квартири в них нерідко виводяться в продаж вже на завершальних стадіях будівництва, пояснює Доброхотова.

Крім того, великий обсяг нерозпроданого житла залишається концептуально застарілих новобудовах, які вже не можуть конкурувати з сучасними проектами ні за якістю, ні за цінами, доповнює Литинецкая. За її словами, на ринку досі представлені вже здані і заселені РК, старт продажів яких відбувся більше десяти років тому.

Ціни в готових новобудовах

У Москві середня ціна «квадрата» у вже введених в експлуатацію новобудовах становить 213,6 тис. руб. Це на 12% вище, ніж в цілому по первинному ринку столиці (191,2 тис. руб. за 1 кв. м). Ціни у вже побудованих будинках, в які можна відразу заселитися (якщо новобудова, з оздобленням) або приступити до ремонту, мало відрізняється від вторинного ринку (207,6 тис. руб.) — різниця становить всього 3%, підрахували в ЦІАН.

Плюси і мінуси

Вартість житла в уже зданому будинку однозначно вище, ніж вкладення на етапі котловану, але при цьому відсутні ризики незавершення будівництва або зриву її термінів. Покупцеві не потрібно чекати здачі будинку кілька років, а готовий будинок, квартиру та благоустрій території можна відразу оцінити. Покупець переплачує за відсутність ризиків, оскільки вартість вже введеної в експлуатацію нерухомості в середньому на 20-30% дорожче житла на котловані.

«Житло в готових проектах — це фактично золота середина між споруджуваними об'єктами і старим житловим фондом. З одного боку, покупець має всі переваги новобудови: сучасна концепція, поліпшена обробка вхідних груп, упорядкована безпечна територія. З іншого боку, для клієнта відсутні ризики первинного ринку, а саме — заморозки проекту. При цьому здані комплекси об'єктивно більш продумано і якісніше навіть тих, що були побудовані ще п'ять років тому», — міркує Литинецкая.

Серед мінусів готових новобудов Попов називає більш високі ціни і убогий вибір квартир і планувань. Як правило, за його словами, після здачі об'єкта в продажу залишаються менш ліквідні лоти — квартири, розташовані на перших поверхах, багатокімнатні лоти, пропозиції з нестандартними плануваннями.

Схема продажу

Продажі ведуться з укладенням договору купівлі-продажу для будинків, які отримали власність, або ж за попереднім договором купівлі-продажу, якщо забудовник нещодавно отримав дозвіл на введення в експлуатацію і право власності ще оформляється. Також є окремі приклади комплексів, де з покупцями укладають попередній договір бронювання. Мінус попереднього договору купівлі-продажу, він не проходить реєстрацію в Росреестре, а значить, теоретично клієнт не захищений від подвійних продажів, відзначають в «Метриуме».

Категория: Недвижимость