Морально застаріли: як переробляють торгові центри в Москві

Опубликованно 11.02.2020 00:38

Московські торгові центри чекає масштабна трансформація: за оцінкою компанії Knight Frank, сьогодні реконструкції потребують не менше 60 ключових торговельних об'єктів столиці старше чотирьох років. За даними компанії Cushman & Wakefield, в Москві налічується 75 торгових центрів, побудованих до 2010 року. Сьогодні вони не відповідають запитам покупців, ні умов орендарів, оскільки створювалися в інший економічної реальності. Сім — десять років тому на ринку ще було недостатньо орендарів, тому більшість концепцій просто не враховували подальший розвиток ринку.

«До 2008 року проекти, де до дизайну залучалися досвідчені архітектори, було поодинокими, так і у значної частини архітекторів не було достатнього досвіду. З іншого боку, навіть при наявності якісного дизайну економія на генпідрядника призводила до того, що запланований дизайн було просто не можна реалізувати», — згадує регіональний директор департаменту стратегічного консалтингу Colliers International Владислав Миколаїв.

Розмір має значення

Відповіддю на швидке моральне старіння торгових центрів найчастіше стає їх масштабна реновація. Вона включає не тільки оновлення дизайну і перепрошивку будівлі, але і створення нової концепції. Так, об'єкти до 20 тис. кв. м здаваної площі поступово переформатується в торгові центри районного формату, який може успішно працювати навіть із застарілим дизайном — головне, щоб склад орендарів орієнтувався на повсякденні послуги і сервіс, говорить Ніколаєв. За його словами, в таких об'єктах можна робити різні елементи реконцепції, але їх необов'язково повністю закривати.

Торгові центри площею понад 60 тис. кв. м здаваної площі до 2008 року зазвичай вводилися найбільш досвідченими девелоперами, тому склад орендарів і планування у даних об'єктів досить якісні, в даний час зазвичай йдеться про оновлення дизайну інтер'єрів, у тому числі зони громадського харчування, а також поступової ротації орендарів.

«Для багатьох об'єктів площею від 20 тис. до 60 тис. кв. м для подальшої роботи потрібні не локальні, а структурні зміни — новий tenant mix, нові планувальні рішення, новий дизайн. Для таких торгових центрів ключовою метою змін є комерційна концепція (tenant mix і планування), що вже призводить до зміни інших елементів», — вказує Миколаїв.

Не тільки торгівля

Найбільш часто під реновацію підпадають проекти, розташовані в межах міста і мають у своєму складі великі площі під продуктові гіпермаркети (від 5 тис. до 12 тис. кв. м), гіпермаркети побутової техніки (від 3 тис. до 5 тис. кв. м), гіпермаркети товарів для будинку (12 тис. кв. м), вказують в Cushman & Wakefield. Наприклад, компанія Crocus Group нещодавно приступила до реновації в ТРЦ «Vegas Каширське шосе», ФПК «Гарант-Інвест» проводить реконцепцію ТРЦ «Перово Молл», придбаного у грудні 2018 року, ГК «Ташир» до кінця року планує закінчити роботи по ротації орендарів ТРЦ «РІО» на Дмитрівському шосе, а найближчим часом заплановано відкриття оновленого комплексу «Коньково Пасаж».

Компанія «Київська площа» анонсувала реконструкцію СК «Олімпійський». До складу оновленого об'єкта будуть включені в тому числі торгові площі. Близько 10% об'єктів вже завершені або перебувають на завершальній стадії — серед них мережа ТРЦ «МЕГА» в Москві і вражаючий приклад редевелопмента торгових центрів «Капітолій» компанії Enka — ТРЦ «Кунцево Плаза» і ТРЦ «Каширськая Плаза», перераховує директор департаменту торговельної нерухомості Cushman & Wakefield Андрій Шувалов.

Директор департаменту торговельної нерухомості Knight Frank Євгена Хакбердиева

— Поліпшення якісних характеристик торгових центрів — це відповідь девелоперів на нові запити з боку відвідувачів. Сучасному покупцеві нецікаво відвідувати торгові комплекси, тільки щоб щось купити. Це можна зробити не виходячи з дому, в інтернет-магазинах і маркетплейсах. Споживача зараз приваблює не тільки набір магазинів, але й емоційна складова проекту, а також додаткові можливості провести вільний час і урізноманітнити дозвілля.

Головний принцип реновації — розширення і наповнення торгових центрів різними форматами зон громадського харчування і розваг, в окремих проектах проводиться масштабна ротація орендарів, переглядається tenant mix. Сьогодні тут створюються додаткові громадські простори у вигляді лаундж-зон та зон для проведення різноманітних заходів (майстер-класів, лекцій, фестивалів, театральних постановок). Крім того, чимало уваги приділяється деталям — освітлення, благоустрою та декорування зон загального користування.

Відмова від вітрин

Комплексна перезавантаження торгового центру найчастіше має повне знесення існуючих будівель на ділянці та створення нового, найчастіше багатофункціонального центру. За такою схемою були перезапущені ENKA, «Кунцево Плаза», «Каширськая Плаза». Інший варіант — перепланування будівлі: зміна параметрів торгової галереї, ширини пасажів, подієвих і атриумных зон, вертикальних комунікацій.

В оновлених за останній час торгових центрах спостерігається зсув у бік корнерів з мінімальною кількістю вітринного простору: тепер власники все більше уваги приділяють візуальної доступності магазинів. На думку співрозмовників «РБК-Нерухомості», в майбутньому в архітектурній концепції торгових центрів буде переважати функціональне зонування з акцентом на дизайн приміщення, збільшиться висота торгових рівнів за рахунок атриумных зон, що дозволить забезпечити комфортне перебування відвідувачів.

Однак під реконцепції торгового центру розуміють не тільки конструктивні зміни будівлі, але і зміну складу орендарів, головними з яких сьогодні стають оператори якісного громадського харчування. «Зараз спостерігається відхід від традиційного фастфуду у бік якісної і здорової їжі. У майбутньому цей тренд тільки посилиться: в торгових центрах буде переважати комбінація фуд-хол з поєднанням їжі на винос, а також зростання інтересу до традиційних кухонь і унікальним способів приготування їжі», — прогнозує Андрій Шувалов.

Основні принципи реконцепції торгових центрів

1. Поява нових «соціальних» орендарів, серед яких спортивні і дитячі розвиваючі студії, термальні/банні комплекси, центри спортивної медицини, майданчики для проведення тематичних лекцій та семінарів. 2. Зростання числа брендів, збільшення площ кафе і ресторанів, поява нових форматів громадського харчування, а також локальних магазинів косметики, аксесуарів, одягу і взуття. 3. Скорочення площі якірних орендарів, включаючи продуктові супермаркети і гіпермаркети. 4. Розвиток районних торгових центрів з середньою орендованою площею до 12 тис. кв. м. 5. Розвиток омниканальных елементів торгівлі.

Категория: Недвижимость