Віталій Руденко (Група «Літак») — про трансформації галузі та бізнесу

Опубликованно 18.02.2020 03:30

— Головний виклик для девелоперських компаній 2019 року — реформа фінансування часткового будівництва. Як перехід на ескроу зустріла Група «Літак»?

— Російський девелоперський ринок історично вкрай консервативний, і зміна способів фінансування будівництва відбилося на всіх учасників галузі. Звичайно, у ринку було час, щоб адаптуватися. Наприклад, багато компаній запустили проекти заздалегідь, що допоможе їм працювати за планом. Вікно широких можливостей закрилося, і в найближчі роки кількість девелоперів, за нашими прогнозами, скоротиться в кілька разів, на плаву залишаться ті, хто зміг розробити фінансові стратегії. Група «Літак» була готова до нових обставин краще більшості великих гравців. По-перше, наша бізнес-модель заснована на партнерстві з приватними власниками землі, що дозволяє забезпечити більш низьку боргове навантаження на компанію і гнучкість у розподілі ресурсів. По-друге, c 2018 року ми почали трансформацію бізнес-підрозділів компанії.

За півтора року проведена величезна робота відразу за трьома напрямками. Була змінена організаційно-виробнича модель: ми перейшли від дивізійної структури до проектно-матричної, що дозволило налагодити наскрізні процеси, комунікацію між підрозділами і підвищити ефективність.

Паралельно почали працювати над прискоренням цифровізації та автоматизації процесів — від внутрішнього документообігу до створення цифрової платформи для партнерів, де в електронному вигляді ведемо торги, документообіг, здійснюємо технагляд, формуємо базу знань. Сьогодні ми близькі до того, щоб в цифровому полі контролювати всі аспекти девелопменту на кожному етапі: витрати, терміни, якість продукту. Навесні 2019 року закінчили трансформацію служби продажів: запровадили єдині стандарти клієнтського сервісу, централізували всі підтримують функції, запустили єдиний продає сall-центр, систему інтелектуального управління продажами, платформу для альтернативних продажів, внутрішній trade-in для клієнтів. За попередніми підсумками року середня вартість квадратного метра у продажу зросла на 20-35% в залежності від проекту. В середньому за два роки ціни в наших проектах зросли на 40-45% при порівнянному темпі продажів.

Третій аспект — це трансформація корпоративного управління. Ми проводимо поступальний і системна зміна оргструктури та корпоративного управління компанії, структура якої стала більш горизонтальної і гнучкою. Скорочуємо кількість дубльованих процесів і спрощуємо процеси прийняття рішень.

З урахуванням постійного вдосконалення технологій, стандартів освоєння територій і законодавства процес безперервних поліпшень стає основою для розвитку і модернізації бізнесу.

— Які зараз обсяги будівництва в Групі? На які кошти ви будете вести будівництво і коли повністю перейдете на проектне фінансування?

— За даними Єдиного реєстру забудовників Росії, «Літак» — на шостому місці в країні за обсягом будівництва більше 1,25 млн кв. м. За обсягами зданого житла ми зараз входимо в топ-3, а з продажу — другі в Московському регіоні за обсягом кв. м.

В нашому портфелі є об'єкти, які будуємо за ескроу. При поточній низьким борговим навантаженням у вигляді невеликого обсягу випущених облігацій ми і далі будемо розглядати ринки публічних запозичень як джерело фінансування.

Якщо озвучувати плани на 2020 рік, то, виходячи з консервативної оцінки, можу сказати, що виведемо на ринок не менше трьох проектів і продовжимо нарощувати земельний банк, який вже зараз найбільший в Росії і становить 12 млн кв. м. І на всіх нових проектах будемо застосовувати проектне фінансування.

— Як складається робота з банками? Будете працювати з одним банком або з декількома? Навчилися «упаковувати» свої проекти для отримання банківського проектного фінансування?

— Ми працюємо з провідними банками, такими як Ощадбанк, ВТБ, Газпромбанк, БУДИНОК.РФ, ПСБ, МКБ, і плануємо розширювати обсяги співробітництва та пул фінансових організацій. Зараз при низькій боргового навантаження ми знаходимося в комфортній переговорної позиції і залучаємо цільові кредити на вигідних умовах. У нашому сегменті практично 100% об'єктів повністю продаються до моменту закінчення будівництва. Це важливий фактор для формування привабливого фінансового профілю компанії. Фінансові показники зростають, маржинальність в цьому році помітно збільшилася. Нам довіряють землевласники, оскільки у компанії накопичено великий досвід реалізації спільних підприємств за партнерської моделі. Банкам це також важливо.

Фінансова модель і структура акціонерного капіталу компанії гранично прозорі, ми розкриваємо свою фінансову звітність як публічна компанія за стандартами МСФЗ. В цьому році АКРА підтвердило нам рейтинг на рівні ВВВ+, в наступному році плануємо його поліпшити. Ми повністю готові нарощувати бізнес у нових умовах.

Для того щоб і далі розвиватися швидше ринку, вивчаємо досвід самих прогресивних девелоперських компаній світу. За цей рік провели зустрічі з китайськими, корейськими та казахстанськими колегами: вивчили їх підходи до будівництва великих житлових районів і формування продуктової пропозиції, що включає будинок і всю навколишню інфраструктуру.

Одним з конкретних результатів аналізу внутрішніх процесів і зовнішнього застосування досвіду стало внесення понад 40 змін в конструктив будинки, що дозволило при повному збереженні і навіть поліпшення технічних показників знизити собівартість квадратного метра більш ніж на 2 тис. руб.

— Що буде з цінами на житло після переходу на проектне фінансування і ескроу?

— Зараз ринок змінюється під впливом кількох чинників. По-перше, зростають ціни, які були практично стабільними протягом останніх років. По-друге, пропозиція в перспективі буде знижуватися. Після прийняття рішення про перехід на ескроу-рахунків безкоштовне фондування стало недоступне, за фінансування тепер треба платити — ці додаткові витрати стали основним драйвером зростання цін. В таких обставинах оптимізація витрат і терміни на кожному етапі безпосередньо впливають на прибутковість проектів. Ми думаємо, що при збереженні поточних тенденцій зростання цін продовжиться і складе 10-15% в рік в сегменті масового житлового будівництва.

— А що зараз з попитом? Якою буде динаміка іпотечних ставок?

— При збереженні поточних тенденцій наші аналітики прогнозують зростання попиту на ринку масового житлового будівництва на 5%. Хто отримає цих клієнтів, залежить від ряду обставин. Крім якості і ціни житла, тепер це ще і швидкість, і рівень сервісу на кожному етапі.

Сплеск попиту на ринку після оголошення ескроу пройшов, зараз це нововведення вже не впливає на вибір споживача. Ставки по іпотеці при формуванні попиту мають більшу вагу, вони ще не досягли мінімального значення попереднього періоду. Думаємо, в першій половині року ставка продовжить знижуватися, що стане стимулювати попит у відповідності зі стратегією уряду щодо забезпечення населення доступним житлом. Наскільки помітним буде зниження ставки залежить від макроекономічної ситуації. Іпотечне кредитування в Росії має великий потенціал зростання, оскільки частка іпотеки у ВВП становить лише 6-7%, у той час як у розвинених країнах може доходити до 100%.

— Восени 2019 року в компанії відбулися серйозні кадрові перестановки, як це відіб'ється на зобов'язання перед покупцями квартир в проектах Групи «Літак»?

— Як я сказав вище, зміни у складі менеджменту — це один з етапів трансформації корпоративного управління. При цьому засновники компанії залишилися у складі акціонерів і беруть безпосередню участь у її подальшому розвитку. Перед оновленою командою стоїть завдання вивести бізнес на наступний рівень. Зараз ми знаходимося на етапі, коли для підвищення ефективності, стійкості та прибутковості нашого бізнесу потрібні менеджери з міжнародним управлінським досвідом, досвідом вибудовування привабливого інвестиційного профілю компанії та менеджерським баченням. У нашій команді є професійні управлінці, фінансисти, експерти в технологіях з різних галузей, що дозволяє компанії дивитися на речі під нестандартним кутом і приймати ефективні рішення.

— Чи варто чекати продуктових змін — по локаціях, форматами, цільової аудиторії? Для кого ви будете будувати житло і яке?

— Очевидно, що будівельної індустрії поки складно подолати стереотипи містобудівних концепцій минулої епохи зі спальними районами і бідної інфраструктурою далеко від центру. Сьогодні споживач хоче доданої цінності, архітектурно-містобудівна концепція стає все більш важливою при прийнятті рішення про купівлю квартири: дороги, пішохідні зони та маршрути, візуальне вираження, побутовий сервіс, комерційна інфраструктура, безпека, технології у всіх аспектах від пошуку і покупки до обслуговування керуючою компанією.

«Літак» почав впроваджувати принципи комплексного освоєння територій з перших же проектів. На нашу думку, зараз посилюється тренд на підвищення «доданої вартості». Люди вже не просто купують квартиру: маючи досить великий вибір, вони стали більше значення надавати якістю життя, яке отримають у тому чи іншому житловому комплексі. Інфраструктура повинна сприяти формуванню спільнот зі своєї соціальної і громадської життям, подіями і каналами комунікації.

Для того щоб створювати це додаткове ціннісну пропозицію для покупця і одночасно контролювати вартість, девелопери в першу чергу посилюють контроль витрат, термінів і собівартості, а паралельно інвестують у створення додаткової цінності для клієнтів.

Наприклад, в цьому році ми вже запустили пілот по прискореному викупу квартир з агентством «Поверхи» і почали інтеграцію з онлайн-сервісом «Живу.РФ», який стане частиною екосистеми обслуговування наших об'єктів «Літак Лайф». А наступного року збільшимо інвестиції в proptech і розвиток екосистеми компаній-партнерів.

Наш клієнт — економічно активний житель мегаполісу з стабільним середнім доходом. Ми продовжимо створювати міні-міста і пропонувати клієнтам квартири з оздобленням як основний продукт, оскільки це рішення зарекомендувало себе на ринку і клієнти цього від нас чекають. У 2020 році ми плануємо розвивати продуктову лінійку і виходити в інші сегменти житлової нерухомості. Географія наших проектів сильно не зміниться — це Москва, Нова Москва, Московська і Ленінградська області.

Категория: Недвижимость