Прогнози на 2020 рік: чого чекати покупцям і орендарям житла в Москві
Опубликованно 26.02.2020 00:08
У Москві в кінці 2019 року відмічається зниження попиту на покупку квартир у новобудовах та на вторинному ринку, але ціни поки продовжують невелике зростання. Вартість оренди житла останні роки коливалася в межах арифметичної похибки.
Гравці ринку нерухомості розповіли, що буде в 2020 році з цінами і попитом на первинному і вторинному ринках, а також на ринку оренди житла в столиці.
«Ціни на житло в Москві приблизно досягли дна»
Олег Репченко, керівник аналітичного центру «Індикатори ринку нерухомості IRN.RU»:
— До кінця 2019 року можна констатувати, що ціни на житло в Москві приблизно досягли дна. Якщо не відбудеться ніяких макроекономічних форс-мажорів, то протягом 2020 року середні ціни, швидше за все, зростуть на рівні інфляції — на 3-5%. Правда, це зростання може бути нерівномірним: окремі сегменти (в першу чергу якісне житло масових сегментів на первинному і вторинному ринках) здатні показати більший приріст, інші сегменти можуть тупцювати на місці чи навіть продемонструвати зниження.
Попит падає відносно минулого року, що пояснюється ефектом високої бази. В цілому ж він залишається на прийнятному рівні, особливо в недорогому сегменті. Обсяги пропозиції будуть знижуватися, оскільки нові проекти стануть виходити тільки за схемою проектного фінансування, проте не всі забудовники зможуть його отримати. Ще один важливий фактор — зниження ключової ставки, яке може продовжитися. Це впливає головним чином на інвесторів, а не на іпотечних покупців, оскільки знижуються ставки не тільки за кредитами, а й за депозитами, і по державних облігаціях. Здача квартири в оренду при стабільних або трохи підростаючих ціни на житло вже дає такий же дохід з цими фінансовими інструментами. Тому є ймовірність, що багато інвестори вирішать перекласти кошти в нерухомість, що надасть додаткову підтримку попиту.
Таким чином, основні фактори сприяють невеликого зростання середніх цін на житло. А головним ризиком є макроекономіка, що важко прогнозується — в будь-який момент можуть впасти ціни на нафту або будуть введені нові санкції, що сильно змінить ситуацію.
«Зростання вартості незабаром упреться в обмежений обсяг платоспроможного попиту»
Володимир Каширцев, генеральний директор компанії «Азбука житла»:
— В 2019 році на тлі ажіотажу у зв'язку з переходом на ескроу, підвищенням ПДВ, загальною інфляцією спостерігався планомірне зростання вартості квартир у новобудовах Старої Москви, особливо в масовому сегменті. За 11 місяців цього року середня вартість «квадрата» в комфорт-класі зросла на 7%, до 182 тис. руб., в економ — на 8%, до 143 тис. руб., в бізнес-класі — на 3%, до 255 тис. руб. за «квадрат». Поки що 2020 рік є для ринку відносно спокійним. Всі основні законодавчі зміни вступили в силу, залишається одне врегулювання — співвідношення цінових очікувань забудовників і можливостей покупців.
Загальний обсяг продажів новобудов за підсумками десяти місяців 2019 року перевищив показники 2018-го. Однак подальше зростання вартості незабаром повинен впертися в обмежений обсяг платоспроможного попиту і призведе до скорочення темпів продажів. Вже з серпня (протягом трьох місяців) спостерігається скорочення загального обсягу продажів квартир і апартаментів щодо відповідного періоду минулого року. Дана тенденція продовжиться при збереженні політики підвищення цін. Навіть дешевшає іпотека не встигає заміщати зростання вартості житла на первинному ринку. У зв'язку з цим в 2020 році очікується більш помірне зростання вартості в розмірі 4-5% в масовому сегменті і 2-3% в бізнес-класі. Ціна реалізації — один з ключових факторів економіки проектів, однак темпи реалізації також істотно впливають на фінансові показники.
«Основні фактори зміни цін у наступному році будуть врівноважувати один одного»
Сергій Шлома, директор департаменту вторинного ринку компанії «Інком-Нерухомість»:
— У майбутньому році на вторинному ринку Москви ціни будуть залишатися приблизно на такому ж рівні, як в кінці 2019 року. Навіть в сегменті економ-класу, де зараз спостерігається найбільша купівельна активність. Основні фактори зміни цін у наступному році будуть врівноважувати один одного. Один з них — купівельна спроможність населення залишиться низькою. Також вторинка відчуває сильний тиск з боку новобудов. В наступному році забудовники не будуть значно підвищувати ціни, щоб не відлякати покупців, тому частина споживачів перейде на первинний ринок. Ці два фактори в сукупності могли б призвести до зниження цін на вторинному ринку.
Однак дія цих чинників буде нейтралізовано іншими. На вторинному ринку нерухомості залишається вкрай обмеженим обсяг бюджетного та якісного пропозиції, яка затребувана покупцями, попит теж на невисокому рівні. Поки що співвідношення цих двох показників залишається збалансованим — ціни не впадуть і не піднімуться. Крім того, іпотека все ще залишається драйвером попиту на ринку, а в 2020 році ставки з великою часткою ймовірності будуть знижуватися. Це, відповідно, стане стимулом оформити іпотеку для тих потенційних покупців, які раніше відкладали покупку квартири в очікуванні зменшення ставок, і не дасть цінам на вторинці піти вниз.
«Ціни на елітні новобудови зростуть на 4,5% в 2020 році»
Андрій Соловйов, директор департаменту міської нерухомості компанії Knight Frank:
— На ринку елітних новобудов Москви середньозважена ціна за 1 кв. м за підсумками 2019 року досягла 812 тис. руб. (+3% з початку року). Тенденція зростання продовжиться в 2020 році: ціни збільшаться на 4,5%. Частка преміального сегмента на столичному ринку, склала 75% в 2019 році, у майбутньому продовжить рости. У 2020 році очікується старт декількох великих проектів в цьому сегменті, що послужить стримуючим чинником зростання цін на елітне житло.
Однак якщо взяти до уваги той факт, що коливання цін багато в чому залежать від структури пропозиції, стає очевидно, що при виході на московський ринок масштабних проектів, що пропонують лоти за цінами, що відрізняються від середньоринкових, можливі зміни даного показника. Крім того, важливо розуміти, що точність прогнозу багато в чому залежить і від стабільності політичної та економічної обстановки в країні.
«Орендна вартість житла коливається в межах арифметичної похибки»
Марія Жукова, керуючий директор компанії «Міель-Оренда»:
— Протягом останніх років у Москві орендна вартість житла істотно не змінюється, а лише коливається в межах арифметичної похибки. Крім невеликого зростання цін з серпня по жовтень 2019 року, викликаної початком активного сезону на ринку оренди, ми не відзначали значущих змін. 2020 рік, швидше за все, винятком не стане, і ця тенденція збережеться.
Середня вартість найму в сегменті економ-класу становить близько 30 тис. руб. в місяць за однокімнатні квартири, близько 40 тис. руб. через двокімнатні і 50 тис. руб. через трикімнатні. Це цифри можуть незначно коливатися від місяця до місяця в рамках арифметичної похибки. Як і раніше основний попит на ринку оренди припадає на квартири економ-класу — близько 80% в ціновому діапазоні від 25 до 40 тис. руб., попит перевищує пропозицію фактично в два рази. На другому місці за попитом квартири вартістю від 40 тис. до 70 тис. руб.
Категория: Недвижимость
