Инвестор привлек на строительство ЖК в Сколково 3 млрд руб. по эскроу
Опубликованно 04.03.2020 17:22
Для строительства жилого комплекса Stellar City на западе столицы привлечено порядка 3 млрд руб. средств дольщиков по эскроу-счетам, сообщила председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.
«Успешный переход инвесторов на финансирование через эскроу-счета во многом связан с качественной подготовительной работой. Сегодня это позволяет инвесторам демонстрировать результат своей работы, а гражданам почти без рисков вкладываться в покупку недвижимости», – сказала Анастасия Пятова.
ВОПРОСЫ #7
Эскроу-счета: что нужно знать покупателям квартир в новостройках? долевое строительство эскроу-счета
Эскроу-счета: что нужно знать покупателям квартир в новостройках?
вопрос 1 Что такое эскроу-счета? вопрос 2 С какими сложностями может столкнуться покупатель? вопрос 3 Как оформляется сделка с застройщиком и банком? вопрос 4 Может ли покупатель вернуть деньги с эскроу-счета? вопрос 5 Что делать, если застройщик обанкротился? вопрос 6 Что делать, если обанкротился банк? вопрос 7 Можно ли купить квартиру в доме на стадии котлована с помощью эскроу-счетов?
Основным источником финансирования строительства нового жилья были деньги покупателей, поэтому был принят закон об участии в долевом строительстве (214-ФЗ). Гражданин, желающий приобрести квартиру на стадии «котлована», заключал договор долевого участия (ДДУ) со строительной компанией и перечислял ей деньги на возведение жилья. Покупатель получал свою квартиру, застройщик – прибыль. Долевое строительство быстро стало популярным – стоимость квадратного метра в строящемся доме была значительно ниже, чем в готовом. Были и подводные камни – из-за мошенничества стройка могла остановиться или не начаться совсем. Тогда появлялись долгострои и десятки тысячи обманутых дольщиков.
С 1 июля 2019 года квартиры в новых проектах ЖК продаются только через эскроу-счета. Покупатель и застройщик заключают договор, по которому деньги покупателя перечисляются в банк на специальный сберегательный счет – эскроу. Застройщик возводит дом на собственные деньги или кредиты банков. Деньги дольщиков он получает только после сдачи дома в эксплуатацию. Такая система позволит избежать появления долгостроев и обманутых дольщиков.
Не все новостройки будут продаваться по новой схеме. Законодатели предусмотрели, что через счет эскроу привлекаются деньги только в том проекте, где первый ДДУ заключен после 1 июля 2019 года. Остальные новостройки будут реализовываться, как и сейчас, прямым перечислением средств девелоперу.
Раньше застройщик мог работать с любым банком. Теперь их список составляет Центробанк (список обновляется раз в квартал). Теперь, если застройщик взял кредит на строительство дома, закон обязывает его открывать эскроу-счет только в том же банке.
Для ипотечного покупателя может стать проблемой, когда сторонние банки, например, не захотят работать с чужим банком. Поясняем: если БАНК 1 выдал кредит на стройку компании, то БАНК 2 может отказать в выдаче ипотеки не на свой объект. В таком случае придется брать ипотеку только в том банке, где кредитовался застройщик.
Застройщик и покупатель заключают ДДУ, по условиям которого оплата строящейся квартиры пройдет с использованием эскроу-счета.
Оформление и регистрация в Росреестре займет 9 дней.
Покупатель, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета.
Покупатель вносит средства на эскроу-счет и ждет завершения строительства.
Итого на оформление всей сделки по покупке квартиры в строящемся доме с оплатой через эскроу-счет понадобится около двух недель.
Вернуть деньги с эскроу-счета можно при расторжении ДДУ только при неисполнении застройщиком своих обязательств. А именно: если застройщик не передаст квартиру в срок или станет очевидно, что он не успеет завершить строительство вовремя; девелопер признан банкротом или в отношении него открыто конкурсное производство (одна из процедур, предваряющих банкротство); застройщик ликвидирован по решению суда.
Забрать деньги только потому, что клиент передумал покупать квартиру, – НЕЛЬЗЯ.
В этом случае дольщик имеет право: забрать деньги с эскроу-счета и направить их в другую стройку; оставить деньги на эскроу-счете и потребовать в суде передачи ему жилья (если дом уже построен) или подыскать вместе с другими дольщиками нового девелопера для завершения проекта.
Право открывать эскроу-счета для покупателей строящегося жилья получат далеко не все банки. В их число входят наиболее надежные участники рынка, чье банкротство маловероятно.
Кроме того, каждый взнос на эскроу-счет, открытый для участия в долевом строительстве, застрахован государством на сумму до 10 млн рублей. В среднем жилье в России стоит меньше 10 млн рублей. Это значит, что подавляющее большинство покупателей квартир в строящихся домах вернут свои деньги при форс-мажоре.
Однако в Москве и Санкт-Петербурге в массовом сегменте новостроек средние трехкомнатные квартиры стоят от 12 млн рублей и выше, и это покупателям нужно учитывать. Риски сохраняются и при приобретении дорогостоящего жилья бизнес-, премиум- и элитного класса, загородных домов или таунхаусов.
Чтобы скорей получить прибыль, застройщик стремился открывать продажи на стадии котлована. При новой схеме привлечения средств такая необходимость исчезает, ведь теперь деньги дает банк. Однако банк заинтересован в снижении рисков, и ему выгодно раннее привлечение денег дольщиков. Чем больше средств соберет застройщик и чем раньше они окажутся на эскроу-счетах, тем дешевле становится кредит для строительной компании. Поэтому продажи, как и сейчас, откроются на ранних стадиях строительства.
Участие банка в строительстве не будет бесплатным. Кредитор в новой схеме финансирования берет на себя значительные риски, которые снимаются с дольщиков.
Затраты на обслуживание кредита и выплату процентов будут учитываться девелоперами при определении цены на жилье. Чем дороже кредит – тем дороже квартиры в новостройках для покупателей. Вместе с тем, банки заявляют о готовности снизить ставки для застройщиков до такой степени, что их участие в строительстве не отразится на ценах. Однако это произойдет в том случае, если новостройка будет пользоваться успехом у покупателей.
ЖК Stellar City возводится по индивидуальному проекту в Можайском районе на территории инновационного центра «Сколково». Это будет «микрогород» с полным набором спортивной, досуговой, образовательной и коммерческой инфраструктуры.
Здесь построят семь жилых корпусов высотой от 12 до 17 этажей, школу на 792 ученика и детский сад на 300 мест.
Напомним, с 1 июля 2019 года сделки по покупке квартир в новостройках заключаются по новой схеме, с привлечением эскроу-счетов. Теперь приобретатель жилья в строящемся доме перечисляет деньги не напрямую на счет застройщика, а на спецсчет в банке.
Там средства будут храниться до тех пор, пока застройщик не достроит дом и не сдаст его в эксплуатацию или хотя бы один из дольщиков не оформит право собственности на квартиру. Только после этого строительная компания получает доступ к деньгам.
Горячая пора: когда выгодно покупать квартиру
Категория: Недвижимость
