Бум рефінансування іпотеки: наскільки це вигідно і як це зробити

Опубликованно 07.03.2020 00:32

В Росії знижуються ставки по іпотеці — це може бути вигідно не тільки новим позичальникам, але і іпотечникам з уже діючими кредитами. У 2020 році частка рефінансування може зрости до рекордного рівня, прогнозують аналітики.

Ті, хто брав кредит під 11-12% річних, сьогодні з заздрістю дивляться на тих, хто може отримати його під 8-9%. Розповідаємо, наскільки вигідно рефінансувати іпотеку, як це зробити і в яких випадках це буде невигідно.

Що це значить

Рефінансування, або перекредитування існуючого кредиту — це та ж іпотека. Вона дозволяє повністю або частково погасити вже оформлений кредит за рахунок нового на більш вигідних умовах. Завдяки рефінансуванню позичальник може знизити ставку по кредиту, зменшити або збільшити термін виплати іпотеки, скоротити розмір щомісячного платежу.

Бум рефінансування

Зараз на ринку складається сприятлива макроекономічна ситуація, що позитивно впливає на вартість кредитів. «У людей з'являються економічні стимули для поліпшення умов по раніше узятих кредитах, тому 2020 рік буде роком рефінансування. Програма допомагає істотно заощадити на оплаті відсотків, зменшивши термін позики або суму щомісячного платежу», — вважають у прес-службі ВТБ. У банку зрослий інтерес клієнтів до рефінансування відзначили ще в минулому році на тлі зниження іпотечних ставок — ним скористалися 42,3 тис. клієнтів, загальна сума видач склала 85,9 млрд руб.

Зростання рефінансування сприяє зниження іпотечної ставки, вона залежить від різниці між ставкою за діючими кредитами і ставкою, під яку можна його рефінансувати, пояснювали аналітики «Будинок.РФ». У лютому 2020 ЦБ знизив ключову ставку до 6%, це стало шостим зниженням поспіль. За прогнозами «Будинок.РФ», зменшення ставок по іпотеці продовжиться вже в першому півріччі вони знизяться до 8,7%. За даними «Будинок.РФ», поточні ставки топ-15 іпотечних кредиторів з рефінансування становлять 8,8%, а середня ставка іпотечного портфеля — близько 11%. Різниця між показниками перевищила 2%. Дослідження світової практики показали, що саме при досягненні такого значення схильність позичальників до рефінансування виходить на пікові значення.

Максимальна частка рефінансування (близько 12% всієї видачі) була зафіксована в 2018 році, після зниження ставок до рівня близько 9,5–10%, відзначають аналітики «Будинок.РФ». У минулому році цей показник знизився до 7% видачі (209 млрд руб.) через зростання ставок на початку року. У Росії вже спостерігається величезна хвиля рефінансування іпотечних кредитів на тлі зниження ставок, заявив заступник міністра фінансів Олексій Мойсеєв. За прогнозами «Будинок.РФ», в цьому році частка таких кредитів може скласти до 15% від видачі іпотеки.

Коли варто рефінансувати кредит

Рефінансувати кредит доцільно тільки в тому випадку, якщо це допоможе знизити ставку не менш ніж на 1,5%, кажуть у прес-службі ВТБ. В Ощадбанку відзначають, що рефінансувати іпотеку вигідно, якщо діюча ставка клієнта вище хоча б на 1%, і залишилося платити більше року. На думку ріелторів з «БЕСТ-Новострой», ця процедура може бути вигідною, якщо ви недавно оформили іпотеку, ставка відрізняється від існуючої приблизно на 2% і ваш дохід не змінився.

Приклад рефінансування

В Ощадбанку наводять приклад рефінансування іпотеки: при поточному кредит під 11%, залишку боргу по іпотеці в 2 млн руб. і терміні до погашення кредиту сім років сума щомісячного платежу складає 34,2 тис. руб.

При рефінансуванні цього кредиту зниженні ставки до 9% річних сума щомісячного платежу знизиться до 32,1 тис. руб. Таким чином, економія в місяць складе близько 2,1 тис. руб., а економія на весь термін виплати іпотеки — 176 тис. крб.

Що потрібно враховувати

Рішення про рефінансування іпотечного кредиту повинно бути обдуманим і зваженим. Також необхідно врахувати витрати на проведення самої операції і зіставити їх з майбутньою вигодою від рефінансування. Так як це, по суті, новий кредит, то клієнту необхідно повторно оформити звіт про оцінку нерухомість, страховий поліс життя і здоров'я, реєстрацію права власності на нерухомість.

Це вимагає певних витрат. Наприклад, держмито за реєстрацію застави складе 0,5-1 тис. руб., звіт про оцінку квартири обійдеться в 5,5 тис. руб. (в залежності від об'єкта та його місця розташування), за нову страховку доведеться заплатити близько 1% від суми кредиту, за виписку з ЕГРН — 750 крб., а за нотаріальне згода подружжя на угоду — ще приблизно 2,5 тис. руб. Також може знадобиться сплатити клітинку або оформлення акредитива в банку, за переказ грошових коштів з одного банку в інший також можуть взяти відсоток або фіксовану суму.

На час перехідного періоду новий банк (до реєстрації нового застави) встановлює для позичальника підвищений відсоток, додаючи до поточною ставкою 2% річних, наводять приклад ріелтори «БЕСТ-Новострой». Робиться це з тим, щоб стимулювати позичальника більш оперативно зібрати всі довідки і документи, пояснюють вони.

Ще одним стоп-фактором може стати майновий вирахування і вирахування з відсотками. Після рефінансування можна розраховувати тільки на відрахування по основним договором та компенсацію за відсотками за виплачений період. Після перекредитування це вже неможливо буде зробити, так як це є іпотекою в силу договору — для неї ця опція недоступна, говорить голова ради директорів компанії «БЕСТ-Новобудову» Ірина Доброхотова.

Коли рефінансування не вигідно

Рефінансування іпотеки може бути недоцільним, якщо клієнт вже погасив більше 50% за кредитом. Зараз більшість банків видають іпотеку з ануїтетною схемою оплати, коли спочатку виплачується в основному відсотки, а потім тіло кредиту. Якщо відсотки вже погашені, то краще продовжувати оплачувати кредит в своєму банку. Після рефінансування доведеться повторно погашати відсотки. Це може бути вигідно, якщо необхідно знизити поточну фінансову навантаження — щомісячні платежі по кредиту.

Поточні умови банків

В Ощадбанку пропонують рефінансування від 9% річних. Термін кредиту — від 1 року до 30 років, сума — від 300 тис. руб. до 7 млн руб. (для Москви і області), до 5 млн руб. (для інших регіонів). При цьому сума кредиту не повинна перевищувати 80% від вартості нерухомості.

У ВТБ програма доступна за ставкою від 8,5% для клієнтів інших банків, від 8,3% — для зарплатних клієнтів ВТБ. Термін кредиту — до 30 років, максимальна сума — до 30 млн руб. Рефінансування поширюється на іпотечні кредити, забезпеченням за якими є як готові об'єкти, так і нерухомість на стадії будівництва.

За оцінками «БЕСТ-Новострой», до числа банків, охоче і вигідно оформляють рефінансування, відносяться Примсоцбанк (ставка рефінансування від 7,8%), Юникредитбанк (від 7,9%), Банк Відродження (від 8,25%) і АК Барс (від 8,25%, акція до 29.02.2020), ВТБ (від 8,3%), Райффайзенбанк (від 8,39%) і Газпромбанк від 8,4%.

Категория: Недвижимость