Глава Citymakers: «Поведінкові моделі городян стрімко змінюються»
Опубликованно 09.03.2020 00:12
— Сьогодні ми чуємо, що по всій країні щороку вводять в експлуатацію мільйони квадратних метрів житла, і показники навіть прописані в національному проекті «Житло і міське середовище». Що можна сказати про це і яка тенденція в даній області зберігається сьогодні?
— Дійсно, ми стали свідками бурхливого зростання будівництва на периферії великих міст — в більшості своїй житло купується саме там, на недавно освоєних або освоюваних зараз територіях. Якщо кілька років тому це були в основному масиви житла економ-класу, то сьогодні будується і житло інших категорій, і офіси, і багатофункціональні центри. Вважаю, будь-яке нове утворення має комплексно писатись з точки зору функції і простору, що зараз в основному не відбувається. Подібні комплекси далекі від центру, значить, далекі від розвиненої інфраструктури — культурної, спортивної, розважальної, від місць прикладання праці. Тому доводиться вигадувати щось нове, чим заманити потенційного покупця.
— Чим можна привабити потенційного покупця, крім ціни і зручної транспортної доступності?
— Це простору загального користування, як внутрішні, так і зовнішні. Я їх розумію як єдину нерозривну мережа зв'язків, яка починається для людини після того, як він зачинив двері у свою приватну власність. По суті, це і є місто, що об'єднує всіх нас. Громадські простору і «третє місце» є частиною цієї сутності, не пов'язаної з роботою і житлом. Важливо швидке підключення до міста».
Сьогодні багато комерційні девелопери починають говорити про продукт — комплексному переосмислення житлових районів, додаванні в них «третіх місць» — культури, спорту, громадських просторів. Вони шукають свою ідентичність як виробники житла, особливо якщо місцерозташування підкачало або клас квартир невисокий. З одного боку, це маркетинг — але споживач став вже досить досвідченим, щоб просто вірити рекламним гаслам. Місто починає також сприйматися як конкурентний комерційний продукт, і це добре — таким чином, житлові міські райони змагаються за жителів так само, як і міста — за майбутніх городян.
— Тепер кожен забудовник обіцяє великий зелений двір, наявність спортивних, дитячих майданчиків і зон тихого відпочинку. Хіба можна зараз сказати про задоволення попиту на новий продукт?
— Мені здається, що сьогодні девелопери в різних класах житла вичавлюють максимум з того, що можливо зробити всередині будинку — планування, інженерія, Мопи. Ті, хто роблять це краще, — економічно стабільніший і пропонують більш конкурентний продукт. Хтось ставить більш амбітне завдання — зробити цікаві архітектурні рішення, фасади. І у багатьох виходить.
Досі для девелопера важлива складова адміністративного ресурсу — тоді йому не потрібно придумувати щось нове, і битва за споживача виграється не в конкурентній боротьбі на вільному ринку. Інше питання, якщо робити якісну забудову, то це дає велику перевагу, в тому числі і для споживача, тому що до низькою ціною квадратного метра додається якісне виконання.
Але все перераховане — вже зрозумілі способи конкурентної боротьби. Громадські простору і «третє місце» є єдиною новою можливістю запропонувати щось нове і при цьому збільшити або зберегти вартість квадратного метра. Але не сам факт створення приміщень або майданчиків під «третє місце» може вважатися успіхом. Важливий передпроектний соціокультурний аналіз і подальше програмування — тобто правильне творче прогнозування, своєрідна футурологія. При проведенні конкурсу на реновацію, ще в 2016 році, нами були закладені ці принципи в техзавдання конкурсу, щоправда, у скороченому режимі, і учасники на нього відповіли. Зараз все виявилося затребуваним і у комерційних девелоперів, але тоді ми не могли припустити. Більше того, виявляється, що таким чином хочуть розвивати периферійні райони не тільки в столиці, але і в інших великих містах країни.
При цьому варто враховувати, що кожному громадському простору, або «третього місця», потрібен продюсер, який підтримує його життя і активність, стежить за соціальним ефектом та економікою. І таких міських продюсерів повинно бути багато — до речі, ними можуть ставати активні місцеві жителі, які пройшли навчання. Немає нічого гіршого для якості міського середовища і, отже, для нового житлового району, ніж порожня нова площа або парк.
— Чи Не надто переоцінюється значення поняття «третього місця» або «громадського простору»? Чи справді люди в них потребують?
— Впевнений, що людям вони необхідні. Зараз стрімко змінюються ті поведінкові моделі, які вважалися нормою ще років п'ять тому. Розвиваються технології, а за ними змінюються і люди. Ще вчора ознаками гідного житла було наявність кухні, їдальні, вітальні, комори. Сьогодні поступово ці функції переносяться зовні. Люди їдять в кафе або замовляють доставку, зберігають речі в спеціально відведених місцях. І тут ключову роль відіграє «третє місце», вбирає всі ці функції. Але, крім цілком прозаїчного задоволення таких потреб, «третє місце» стає місцем прикладання праці. Бо не тільки вдома деякі функції йдуть зовні, але і з роботи — роботодавцям тепер не потрібно прив'язувати працівників до робочого місця, зараз можна працювати практично звідки завгодно. Роботодавець економить на виробничих витратах і обслуговуванні, але сьогодні від цього ККД співробітника не тільки не падає, але найчастіше росте.
Тобто «третє місце» з кожним роком вбирає в себе все нові і нові функції. «Третє місце» — це вже не тільки громадський простір, це саме місто. А місто як система суспільних просторів і пов'язаних з ними зв'язків повинен бути комфортним, безпечним, гуманним.
— Як зараз бачить ситуацію забудовник і як він працює, щоб підвищити інтерес до свого об'єкту?
— Все просто. Забудовник дивиться на весь процес як на засіб капіталізації. Наприклад, є 300 тис. кв. м, з них 5-7% він віддає під нестандартні функції — так зване «третє місце». То є комбінований культура і спорт, невеликий парк, велика ритейл-вулиця, де багато маленьких магазинів. Це цілком реальна нова тенденція в нашій країні.
Крім того, має враховуватися собівартість кожного об'єкта. Є 100%, які забудовник витрачає на квадратний метр. Починається чиста математика — наприклад, він готовий витратити 0,5% собівартості на що-то для того, щоб вартість квадратного метра виросла на 5%.
Але найважливіше, що всі так чи інакше повинна співвідноситися з містом. Якщо проектується, наприклад, культурний центр, то він повинен обслуговувати цей район і сусідній. Перш за все, забудовник дивиться на місто і що в ньому відбувається. Наприклад, в сусідньому районі будується нова музична школа або парк, які можуть врахувати ряд інтересів твого об'єкта. Це пов'язаність з містом, його розвитком, зв'язаність з іншими міськими функціями, транспортом і всім іншим, і вона повинна бути важливою для забудовника.
— За чим все-таки майбутнє для рядового покупця?
— Майбутнє житла — за багатофункціональними комплексами — «інтровертами», які містять всередині себе все необхідне. На відміну від районів-«екстравертів», звідки люди постійно виїжджають в центр у будні на роботу або у вихідні провести вільний час, «интровертах» є не тільки житлова функція, але й інші — місця докладання праці, соціальні, спортивні, культурні функції і ритейл. Коли ти правильно складаєш ці речі, у тебе виходить по-справжньому жива структура, в якій люди можуть жити, а не тільки ночувати. Їх правильна пропорція і є головним завданням сучасного девелопера — приватного чи державного. Такі території можуть жити «в собі», що їх мешканці не потребують виїзд в інші райони або квартали за необхідними послугами чи сервісами. Зате вони можуть переміститися в сусідні райони, такі ж насичені, але з іншого ідентичністю. Складніше з існуючими комплексами економкласу, побудованими в 1990-х і минулому десятилітті, але зробити що-то з ними все-таки можна.
Найважливіший фактор для покупця нового житла на периферії — не бути відірваним від міста як в метафоричному, так і в буквальному плані. Людина хоче бути частиною міста, а не спального району. По суті, будь-який новий житловий комплекс повинен ставати новим районом міста.
— Ви згадували реновацію, і в цілому створюється враження, що мова тільки про москву. Можна сказати, що така тенденція існує десь за межами столиці?
— Розуміння, чого хоче місто, дуже важливо для кожного градоначальника або забудовника. Всі великі міста не хочуть моноцентричності, всі хочуть розподілити робочі та транспортні потоки. Місту потрібні нові офіси різного класу на периферії, місця докладання праці. Всі хочуть розвитку периферії, як в нашій країні всі хочуть, щоб розвивалася не тільки Москва. Очевидно, що останні великі призначення у федеральному уряді говорять про те, що досвід московської реновації і взагалі столичні будівельні практики будуть поширюватися і на інші міста.
При цьому потрібно враховувати, що розвиток технологій і подальший розвиток поведінкових моделей призводить до збільшення вільного часу людини. Його стає все більше і його потрібно правильно заповнювати. Це завдання в першу чергу міста, з якою забудовник може і повинен допомагати. Якщо не дати опцій людині з культурного, просвітницького або спортивному дозвіллю, то він почне рано чи пізно маргіналізуватися і відчужуватися. А провокувати спілкування, пропонувати людині як можна більше життєвих сценаріїв, розвивати його творчу складову — в цьому і полягає завдання міста майбутнього.
Категория: Недвижимость